本文转载自公众号：次方点评，ID：cifangdp，作者：安歌

西藏值得做酒店投资，毕竟它是全世界人民的旅游目的地，但西藏酒店因为淡旺季的原因，因为高原地理环境原因，以及其他一些不可控的原因，酒店收益并不能立杆见影，它是一个投资回报周期长的项目。

今天，次方点评邀请平措康桑酒店投资人刘东波，分享他在西藏投资酒店的经验与心得，希望投资人可以从中了解西藏地区的投资状态、运营模式、服务水平和投资收益，能够对酒店投资得以借鉴，对西藏投资风向收获更多的信息及判断。

以下，是来自刘东波的采访实录。


平措康桑酒店，目前在西藏有十家门店，分布在拉萨、林芝、波密、然乌、日喀则、珠峰、唐古乡这几个区域。

2006年，平措康桑酒店第一家店“拉萨平措康桑国际青年旅舍”正在装修时，我们和房东一起坐在门口儿的沙子堆旁聊天。一直想给酒店起一个有藏族韵味的名字，但初来乍到，对西藏文化完全不了解，于是，邀请房东帮助取名。

房东想了想，起了平措康桑这个名字，这也是他们家族的名称，是11世达赖家族的名称。平措的直译是，什么都好，样样好。康桑的直译是，新房子。平措康桑，也就是“样样好的新房子”，我们感觉这名字寓意着吉祥、顺遂，所以马上就确定了酒店的名字——平措康桑。

为何会选择在西藏开酒店？2005年，我们在西藏旅游时，发现西藏的旅游市场非常大，但是针对内地游客的旅游渠道却很不畅通。很多人想来旅游，却没有任何可以借鉴或依靠的信息来源。

当时，我们在绿野、色影无忌论坛上发了西藏游的帖子后，许多旅友来询问，想了解住宿及旅游的相关信息。在被越来越多的人信任并“投靠”时，大家提议不如做一个集散地，做一个属于自己的大本营。于是，就萌发了在拉萨开一家酒店的想法。


平措康桑观景酒店（拉萨布达拉宫店），位于布达拉宫、大昭寺、小昭寺三角的中心地带。从选址到项目落成，只花了半年多时间。2006年4月，它正式营业，试营业期间就满房了，生意异常火爆。

平措康桑的物业，全部是租赁的。选择物业的标准是按照客户需求进行选址，比如，有的客人需求是看景观；有的客人想安安静静地休整；有的客人希望在长线旅途中既能获得充足的物资，又能得到很好的休整。所以，平措康桑的酒店布局是根据客户不同的需求而有所差别，有的物业会选择在市中心，有的物业则会选择稍微偏一点的地方。

除了拉萨以外，物业租金跟内地相比较，还算便宜，但现在拉萨最好的地段，已经和北上广相差不大，价格可以说比较贵。

平措康桑观景酒店（拉萨布达拉宫店）建筑面积是3000平米，有65个房间。单房投资成本预估20万（酒店最近一次装修后的投资成本预估）。因门店客房面积大，售价高，所以单房成本会高一些，但整个项目下来，实际运营成本可以把控，跟预算相差不多。

平措康桑其他门店的单房成本可以控制在10万多点，包括珠峰店。

酒店预测回报周期一般在四年左右，最快的是第一家店，一年就收回了投资成本。门店客源稳定，经常满房。最慢的是十年才收回成本，主要是因为各种外部原因，生意不受控。


现在，酒店筹建已经越来越快了，像前几天刚开业的珠峰店（7000平米），从进场到设计到最后交工，一共用了90天，并不是简单的装修，档次比较高，能够保障一定的水准。

酒店装修都是用自己的施工团队，不太敢用外面的装修团队，因为他们不是很负责任，工期、施工工艺都达不到要求，这也是目前西藏酒店行业的现状。

很多投资人在装修时吃了一个大亏，比如，装到一半时，发现进展不下去了，又重新装，而且重新装修的情况还比较多，甚至，有二次装修，三次装修的。发生重新装修的原因是:

1、没考虑周全，随随便便进行设计；

2、经营者和从业者都是外行，等发现问题时，已经晚了。


西藏酒店的运营模式与内地酒店运营模式有很大不同，西藏的模式是在拉萨先做一个大的中台系统，将所有的核心，如运营、营销等，全部集中在拉萨解决，其他地区做配套服务就好。

平措康桑观景酒店（拉萨布达拉宫店）单房运营成本在300元左右，含装修费及其他全部开支。

平措康桑酒店，门店RevPAR最高的是800元+，差一点的是400元+。西藏酒店RevPA整体平均水平在200元以内。

西藏酒店的工作人员，很多号称是比较专业，但实际上并不是。西藏酒店人才以及培训都比较欠缺。

平时，我们在门店的时间比较多，会参与日常管理，也是希望店长能够提升门店的服务水平，与内地酒店服务标准不断靠近。

平措康桑的工作人员，现在有20多名藏族大学生，经过两年的培训实践，现在他们都可以独当一面。

2021年，平措康桑开到了珠峰脚下（珠峰店），藏族小伙子洛桑主动申请回到家乡，为珠峰小镇出力。今年新开业的平措康桑唐古店店长，由藏族大学生担任。平措康桑能够为当地大学生解决就业，并且让一些年轻人愿意从内地回到家乡效力，我们也感到很欣慰。

西藏的淡旺季非常明显，淡旺季基本上各占半年，旺季是4-10月。淡季的游客量大概是旺季的1/10。

目前，酒旅业处于低迷状态，八月拉萨没有生意，但八月份所有门店的工作人员全部在正常工作，也是想趁着这段时间对酒店做日常维护保养，为后续的客流上涨做准备。

平措康桑观景酒店（拉萨布达拉宫店）门店客源组成，OTA占比约70%左右，品牌多年来积累的会员占30%。

会员的忠诚度很高，老客还会推荐新客住店，使得门店一直有稳定的客流。


供应链，包括易耗品、家具、建材等，这些年都沉淀了自己的供应链渠道。

产品的质量和价格，相对来说比较满意，但也在不断地更换更好的供货商，以保障产品的物美价廉。

刘东波对业内投资人的建议，如下：

1、酒店行业不是一个暴利行业，不要抱有这种幻想；

2、酒店行业并没有想象中那么美好，它会被日常琐事无休止的、周而复始的折腾，单一的工作状态也会把人的性格磨得没脾气。

3、西藏值得做酒店投资，毕竟它是全世界人民的旅游目的地，但西藏酒店因为淡旺季的原因，因为高原地理环境原因，以及其他一些不可控的原因，酒店收益并不能立杆见影，它是一个投资回报周期长的项目，也正因如此，好多酒店投资人坚持不住，或者只干了两年就“跑路”了。

4、能够坚持在酒店投资行业里，需要很大的耐心，要能够沉得住气。如果不是这样的人，只是想玩一玩，只是想实现自己一个小愿望，那最好别往酒店投资行业里跳了。

刘东波表示，次方点评通过采访投资人来客观地对品牌进行打分，这种形式很有意义。因为很多加盟商是外行，他们在投资酒店时也很盲目，而且大家没有那么多精力反复地摔跟头，如果能通过客观评价做投资参考，对投资人也会有所帮助。


刘东波表示：

在内地也投资了单体酒店，暂时不会去考虑加盟品牌，因为整体的加盟费以及各种成本算起来的话，投资成本比较高，再就是店长综合素质不太理想，与胜任要求还有一定的差距。

现在平措康桑有11家店，我们希望平措康桑在西藏的74个县城里都能开一家平措康桑，我们肯定会继续做下去。