酒店设计出效益,4个案例让投资少亏40%?
酒店民宿 次方点评 2021-11-01 15:08:12
本文转载自公众号:次方点评,ID:cifangdp,作者:文茵

所谓知己彼,百战不殆。在探讨酒店设计问题之前,首先要明确何为酒店设计,其包括哪些方面。

酒店设计是依据可行性报告和定位报告的指引以及业主的要求形成规划方案和建筑方案,由定义可见,酒店设计应包括以下四个方面:

1、酒店用户、功能、文化、配套、差异化、设施、投入、设备定位。

2、酒店建筑、门头、外墙、改建、门廊、特色亮点、景观、招牌设计。

3、酒店动线、场景、风格、功能、灯光照明、软装饰品、房型定位、家具、大堂、餐厅休闲区等室内设计。

4、消防监控设计、安防设计、强弱电设计、配电设计、电梯设计、水暖设计、空调设计、排污设计、排烟设计、智能设计、门禁设计等机电设计。

如果说酒店是一张“五线谱”,建筑是凝固的“音符”,那么设计将是“调号”般的存在。优秀的酒店设计不仅能够充分展现一个城市历史文化特质和民族风格特色,与整个城市气息相吻合,还对酒店建设及运营成本、投资与经营的影响十分巨大。酒店设计出效益,但由于一些酒店投资者不重视或不懂酒店的规划与设计,致使酒店设计中存在众多问题,本文将通过4个真实案例,帮助大家在设计方面及时止损,规避投资风险。

01
臆想设计师,耽误工期两年

w先生加盟过四家老牌酒店,一直经营得还不错。偶尔尝鲜加盟了某一个新品牌,起初自信满满,但马上迎来的“当头一棒”敲碎了其作为第一批吃螃蟹的探路情怀。设计公司不到现场考察,用自己的臆想画图,直接导致设计效果在施工的时候没有办法落实,需要不停的整改调动,其带来的后果不仅耽误了工期,居高不下的价格还令w先生的资金雪上加霜。

可见,新品牌在市场上存在众多未知性,即使是饱经风霜的老手投资人都招架不住。此外,在前期酒店设计团队的挑选上一定要谨慎,多做横向对比。

酒店的建筑设计首要就是平面规划设计,前期需要对酒店做可行性分析报告。现在酒店“边设计、边施工、边修改”的三边工程很常见,究其根源在于设计周期缩短。

不按建设逻辑关系组织工程进度,不仅使施工周期拉长,而且还会给日后经营埋下隐患。因此前期的步子一定要稳,在酒店平面方案设计阶段需由业主、建筑设计院专业酒店设计公司、相应机电人员和酒店管理团队四方共同商讨完成。

02
金玉其外,败絮其中

Y先生有一家酒店,其外观很漂亮,但内部功能规划、装修的可行性却一塌糊涂。据了解,其设计师不懂酒店管理的需要和各种设施的功能,没有从酒店特有属性和消费者的消费需求出发,而是从纯建筑艺术的角度进行设计。不仅如此,其有的设计图纸过于轻率和简单,如没有高度重视酒店客房的设计,只当成是标准图例的简单组合,客房家具等也都没有进一步的详细配套设计,导致在施工时不断调整修改。

好容易熬过了筹建阶段,在开始运营后发现事情并非那么简单。虽然酒店装修很有设计感,运用了很多高端的产品,但其设计实用性差,操作复杂,引起客人频频吐槽,致使许多地方需要进行二次改造,大大增加了不该花费的改造成本,但有的部分甚至连弥补的机会都没有,变成了酒店运营的碍脚石,悔不当初。

一个优秀的酒店设计会兼顾到酒店所有功能布局,在符合消防规范的基础上与装饰造型之间协调,大到土建部分运用的材料,热水和冷水的储存与输送的方式,小到空调的形式及安装高度,强弱电走向及终端定位等都会考虑在内,这部分内容在平面设计图中都可展现,同时也可最直观反映出一个设计师的专业程度。

酒店装修设计应注重以人为本,在功能关系,空间布局,交通组织和环境营建中为客人提供周全方便,优质的服务。而不是要过于追求奢华和复杂装饰,使得酒店设计空有好看的外表而忽视实用性。

在进行酒店设计中会应用到大量的新材料,虽然新材料给人们生活带来了很多实用和便利。但要适当的使用,不要滥用,要展现酒店的地域特色文化。

在追求高舒适度的同时,酒店装修设计还考虑对于资源的合理应用和尽量节约成本,不可过度浪费,要打造节能环保的酒店空间。

03
酒店设计切忌“画虎不成反类犬”

“现在想想还是哭笑不得”,Z女士回想起开第一家酒店时谈到,当时朋友开了一家主题酒店,装修设计得不错,带来了很好的收益,于是自己也模仿他的装修设计开了一家。

前期筹建都十分顺利,开始经营一段时间发现酒店的客户群体都是外地来做批发、小生意的客商,其的主题策划当地消费者根本不买账。更让人头疼的是由于什么类型的客人都有,在房间里抽烟、甚至随地吐痰。素质参差不齐,不久,客房就有很大的异味,而且无法散掉,画虎不成反类犬。

据相关统计,大部分的酒店投资人都很看重酒店的美观性,并将效果图作为评判设计单位的重要依据,但真正的行家是不太看重装修效果图的,目前设计院所出的效果图很少是设计师自己建模,多半是模仿之作,在其他酒店适用的设计,换到另一家酒店未必合适。

新产品、新材料、新技术的堆砌和拼凑,没有设计灵魂,没有特色,无法形成特有的产品文化,也是酒店装修设计中一个需要重视的问题。每一个酒店都是有自己的灵魂的,大到国际星级酒店,小到钟点快捷宾馆,他都有自己的灵魂。主题酒店不是将产品进行简单复刻就可以实现,应该在尊重历史地域文化的基础上进行梳理。

要不断地挖掘和提炼文化融入到酒店的产品和第二空间中,再借由产品和服务体验体现出文化内核,形成了一整套服务体系,巩固主题。产品设计上不能浮于表面,只是硬件上简单堆砌的酒店产品终究会沦为空洞的“情怀”。

04
无处不在的增项,酒店设计乱收费

T先生在酒店筹建阶段,工程报价细节众多,在看到酒店设计报价表时一个头两个大。有个装饰材料需要上万元,自己也不知道价钱值不值就按照报表上的购买。在施工期间橱柜延米、水电点位增加、地面找平等加项问题频频出现,不交钱就停工,退合同亏的还是自己,进退两难,前前后后超出预算几十万。后来才知道是设计公司和供应商勾结,从中牟暴利!

在装修过程中,需要有耐心地把各个装修的报价仔细研读,不要觉得麻烦,也不要觉得没面子,找出其中差别一一向设计师咨询清楚。酒店设计不单单指酒店图纸,其他涉及到的材料(建筑材料、卫浴、瓷砖、家具、木饰面、陈设装饰品等),设计师在设计图纸的时候也都会详细注明,前期问清楚后期会减少很多不必要的麻烦。

此外,设计公司大都是有合作的材料供应商,良心的设计公司会尽力帮酒店业主在采购这一块省钱, 但在市场恶性竞争的条件下,有时候设计公司不得不采取低价(赔钱)竞争的策略,赔的钱就会其他地方填补。所以便宜不一定是好的,多家竞争的时候不妨选个中间值也许性价比更高。

设计费基础报价一般包括室内装修设计图纸、室内景观设计图纸、灯光艺术设计及深化图纸、饰品与家具陈设艺术设计及深化图纸等部分,现中国酒店设计市场有三种常规计算方式:

1、按建筑面积,以每平方米计算,收费50-200元每平米不等,行业内一般采用这种收费方式。

2、按装修造价,以百分点计算,收费从5%到10%不等。由政府投资的大型项目,往往按造价的百分比计取设计费,在企业行为中比较少见

3、根据项目情况,综合价。根据项目、设计公司和设计配合深度的不同情况,协议价。

对于投资人来说,尽快实现收回投资成本,赚取更多的利益是最想看到的事情。如今越多的人追求品质与服务,甚至很多网红酒店的崛起为其带来的经济效益不容小觑。除了地理位置的特殊性跟地域文化的特别,更多的还是设计因素在里面,因此酒店投资人应当特别注重筹备期的酒店设计,为日后运营管理打下坚实的基础!
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