本文转载自公众号：次方点评，ID：cifangdp，作者：安歌

90后的陆泓宇给人的印象是礼貌、快人快语，他的热情和高效，让访谈非常顺利地完成了。

“开酒店的初衷是想做一个属于自己的酒店品牌，所以没有选择加盟，而且我们90后胆子比较大，觉得只要好好经营，也能在这个行业里做出一番成就。”

“门店除开业时2个月的爬坡期、2020年1—3月的疫情高峰期（关店1个月）、2021年8—9月的二次疫情期以外，酒店月出租率都达到了110%+，月营收基本在60万+。”

“因为是第一次投酒店，没有经验，很多手续没办到位就动工了，导致中间停工了一段时间，后续预算超支，资金不足，借了钱，贷了款，才正常营业。”

“森泊的供应商真是太坑了，后来才发现不仅价格高，质量还一般，开了第二家酒店时，就没再与他们合作了。”

以上都是本次项目测评投资人陆泓宇的观点，回想一下，当时刚入行的您也会觉得只要好好经营酒店，就能获得良好的投资收益吗？也遇到过筹建或供应链的这些困惑吗？现在您又收获了哪些酒店经验或心得呢？

采访陆泓宇时，他分享最多的话是“这些都是用钱买回来的教训”，但他依然谈笑风生。


1、投资人背景:

森泊设计师臻选酒店（雨花凯德广场店），是陆泓宇与他的小伙伴投资的第一家酒店，陆泓宇是森泊酒店的负责人。酒店有4个股东，其中3位是90后，他说：“一位是我的高中同学，一位是我的大学同学。大家在一起干事，凭的是信任，好项目，值得和信任的兄弟一起做。”

陆泓宇开酒店的初衷，是想做一个属于自己的酒店品牌，所以他们没有选择加盟。“90后胆子比较大，看着别人的酒店能做起来，我想我们也可以，只要好好经营，相信也能在这个行业里做出一番自己的成就。”

说到酒店的名字，他解释说：“当时产品设计出来后感觉挺新潮的，而且也比较年轻化，为了在OTA平台获得更多的关注，就加了‘设计师臻选’这几个字。”

2、物业状况:

挑选物业并没有费太多周折，因为物业就在陆泓宇曾就读过的高中学校的附近，他对学校的周边环境非常熟悉。他回忆说：“记得以前上高中的时候，每次看到这家酒店时就想着，如果以后自己也能开家酒店该有多好！”

后来，陆泓宇大学毕业了，他准备创业开酒店时，曾经的心愿再次被唤醒，于是，就将这家酒店盘了下来（物业租了12年），而且谈得很顺利。

现在，他每天工作累了，站起身透过办公室的玻璃窗就能看到自己的母校，心中会不由自主地升起一种满足和幸福。

3、项目地理位置:

森泊设计师臻选酒店（雨花凯德广场店）位于长沙市雨花区雨花亭，雨花亭是长沙繁华商圈之一，在长沙主干道韶山路附近，地理位置十分优越。

酒店周围是购物中心和写字楼，交通便利，去往长沙机场和高铁站仅需半小时，前往长沙各处景点及网红打卡地也十分方便。

4、酒店客群：

酒店以“OTA为主，散客为辅”的经营模式。OTA订单，以携程和美团为主，飞猪、同程次之。

酒店客群，以商务客和年轻情侣客居多。线下来到酒店的客人，基本上都可以转化为老客，老客再通过OTA渠道订房，复购率高。


酒店于2018年12月开业，除开业时2个月的爬坡期、2020年1—3月的疫情高峰期（关店1个月）、2021年8—9月的二次疫情期以外，酒店月出租率在110%+。

2020年年营收约620万。2021年月营收基本在60万+（除去OTA佣金），2021年（截至7月）年营收420万。据投资人预估，若长沙及周边省份不突发中高风险疫情，至2021年底酒店年营收约700万。

酒店总投资800万，包括外墙、窗户外立面等拆除、重建费及其他全部开支，不包括物业租赁费。

酒店装修用了10个月，房东只给了6个月的免租期。

装修团队是朋友推荐的，陆泓宇出于对朋友的信任就选择了合作，但整个装修过程并不顺利，比如，很多核心证照没办好，就开始动工了。如此以来，导致装修期间停工近一个月。

酒店设计在开工前未做深入讨论，投资人不清楚设计也要花费一定的时间，所以装修队到场时设计还没做出来，以至于工期又耽误了一些时间。后来，装修预算超支，资金不足，他们借了钱，贷了款，才得以让酒店正常营业。

在供应链方面，有些产品是投资人自己寻找的，比如布草、易耗品，纸类、清洁物资等。有的产品是设计师推荐后，投资人在网上采购，比如像弱电、木饰面等大型物品。

陆泓宇表示，森泊的供应商很坑人，后来才发现，他们提供的产品不仅价格高，质量还一般，以至于开第二家酒店时，更换了新的供应商，对此，他感慨地说：“好在是和信任的兄弟一起做事，在酒店经营中，其他人都是全力支持、信任，包括筹建期预算超支了，大家也不抱怨，一起合力解决问题，度过难关。”

1、物业选址佳，租了停车场，客人入住体验好。酒店楼下有足浴和一些商铺，方便客人生活。今年五一时，房间售价相比平时高一些，但赠送了客人足浴劵，可以让远途的客人泡个脚，舒缓舟车劳顿。

2、门店有一套自己的经营管理，注重收益管理，并取得了良好的业绩。

业主最注重的是收益，相比起品牌连锁酒店来说，单体酒店相对有更加充分的自由度和自主权，可以更加灵活地进行酒店管理和运营。

酒店业主、店长在2019年参加了业内专家魏云豪的房态收益管理课程，增长了专业知识，打开了运营思路，后期大家通过不断地自我学习以及老师的耐心指导，为酒店持续培养了多名精通“酒店收益管理”的人才，将收益做到最大化，使得门店在长沙OTA市场占据了绝大多数的流量。

门店随着酒店淡旺季的不同，及时调整门市价，并且定出相对客观的价格。利用门市价公示，酒店房价牌（电视屏幕展示）的内容，向客人展示“房型+散客价格+会员价格”的逻辑，以此体现门店会员的价格优势，在保障OTA流量的同时，也便于酒店发展线下会员。

3、门店开业三年来，没更换过店长，对于目前的店长很满意。

店长的工作态度严谨、细心、负责，愿意为业主、团队着想，与大家相处融洽。店长参加收益管理课程之后，也是学有所得，将理论应用到实践中，为门店带来了良好的业绩，同时乐于辅导、培训新人。

4、门店工作氛围好，酒店已经储备多名可外派的店长。

门店工作氛围好，员工都是喜欢酒店行业，并且平时工作有想法，有责任心，愿意在行业深耕、发展的人。由此，为门店带来了“服务好”的满意度。

酒店已经储备多名可外派的店长，只要后续有合适的物业，随时都可以派遣人员进行酒店管理，为今后单体品牌连锁发展打下了良好的基础。

1、 筹建环节

陆泓宇分享说，这是他投资的第一家酒店，因为以前没有任何关于装修项目的经验，所以在装修环节中走了一些弯路，导致工期延长，预算超支，酒店遗憾地没能在装修免租期内开业，以至于影响了酒店的投资回报周期。如果重新再来一次，酒店装修成本可以控制在600万以内，酒店回报周期预计在3年左右。

2、 装修实用性

陆泓宇坦言，酒店是按照比较超前的简约风进行设计，酒店装修完成后，视觉上给以人舒适、美观，客人体验感好，但随着使用年限的增加，简约风的弊端也开始浮现，比如，一开始用的PVC地胶、全透明的落地淋浴隔断、背景墙用的水泥漆等问题，它们不实用、不耐脏、有一点瑕疵就会清楚地显现出来等缺点也暴露无遗，影响了视觉审美。对此，房间空出来的时候，会将房间地板更换掉，或者在房间里贴上了墙布等简单的优化处理。

以上装修弊端，使房间无法售出高价，只能通过服务来为房间增值，比如，平常每天晚上酒店都有水果和夜宵，夜宵是门店请阿姨煮的粥和汤，会送到客人的房间（如果房价特别低，就不赠送水果和夜宵了）。今年暑期疫情时，水果和夜宵摆放在大堂内，客人想吃，可以自己来取。
1、如果是第一次开酒店的投资人，最好找一位业内专业的合伙人，这样可以少走很多弯路。

2、酒店行业并不是想象中那样的光鲜亮丽，突发事件多，心理承受能力要强，解决问题的速度要快。

酒店看上去是个不用太操心的行业，但真正入行后会发现和想象有出入。从开始筹备到后期运营，其中的大事小情，都需要投资人花时间和精力去想，去决定，去做，去解决，有可能还有一部分钱是用来“交学费”的，用来学习人情世故的。

酒店玩法和其他行业玩法不太一样，尤其是运营的想法，一定要紧跟时代步伐，才能在酒店行业站稳脚跟。

3、第一次开酒店的投资人，选择产品供应商的时候，一定要货比三家，才能比较出产品的价格和质量，最好先做个样板房。

像弱电这一块，门禁卡、视频监控、有线电视、停车场管理系统、防盗报警系统、机房建设系统也是一笔比较大的投资成本，最好由业内人士推荐，再去做对比，会比较好。

像易耗品、纸类这样看起来的小物件，但是在日常消耗中积少成多，也需要货比三家。

最后，陆泓宇说，自己创业的初衷，就是想在酒店行业内将自己的品牌进行连锁化发展。虽然目前来看，疫情对整个酒旅业影响比较大，但自己的门店业绩比想象中要好一些，他也越发感恩所有的信任，这份信任是来自于他的兄弟、他的团队，还有所有有缘入住酒店的客人。他说：“我会和我的小伙伴们，在这条理想且艰辛的大道上义无返顾地走下去。”