本文转载自公众号：次方点评，ID：cifangdp

从次方点评平台收到的外部反馈以及内部平台咨询量能感受到，当下也有不少跨行的酒店投资人想进入酒店行业，但很多新晋投资人对于酒店前期的投测等很多专业知识并不太了解。

同时，面对当前大环境的众多不确定性因素，有的投资人对行业也保持了观望态度，而深耕行业数十年的资深人士是如何看待酒店行业的投资前景以及城市机会，对于酒店投资人而言可以抓取哪些机会，也是很多投资人一直在探寻的答案。

基于此，次方点评特邀请了深耕酒店行业二十多年的锦江酒店（中国区）副总裁兼丽柏品牌总裁谌业伟。谌业伟先生从传统星级酒店时代到经济型酒店巅峰时代，再到中高端酒店黄金时代，对于酒店商业模式、消费者需求、品牌和产品的打造均有着深度且完善的理解和研究。

本次谌业伟先生将结合过往的实操项目经验，对新手投资人在投测阶段，尤其是城市机会、物业评估和谈判、品牌选择等角度进行干货分享，希望能帮助更多投资人提高行业专业度，降低投资风险。同时对于接下来的酒店投资机会也进行了个人的观点分享，希望可以为投资人在寻找投资机会时提供参考。


提到酒店投资，在投测阶段大家一定会提到物业、品牌，但位置、租金、品牌三者有优先排序。最重要的是位置，永远排在第一位；其次是租金；第三是品牌选择。

位置是核心

1、地理位置及商圈决定项目能否做酒店

其位置能否做酒店，核心在于商圈是否可以支撑其地理位置的生意，不过也有很多人认为的地理位置好，是周边有商圈，这其实等于没说。

最重要的是评估商圈的时候有没有把周边要素都考虑进去，一旦所有的要素都考虑周全，自然就知道知道生意来自于哪里。丽柏有一套科学完整的商圈评估模型，对地理位置三公里之内的所有商圈进行评估。

从图中我们可以看到，该评估模型将物业所在的城市级别、交通情况、周边商业形态、物业自身状况、配套服务等做了优先级排序，每个业态也有对应的权重比。前期的市场调研人员只要按照这个模型，到物业现场拿着表格填写对应的数据即可，模型会自动形成分数。满分10分，分数越低说明项目可行性越低，低于5分的项目就会被自动否决掉。

比如最近接触的某酒店项目来说，客源主要就来自于普通CBD、写字楼、火车站、行政事业单位、周边二甲医院、着名批发市场等。这个项目综合评估下来，主要的客源是周边着名批发市场，但由于会展中心、景区、网红打卡地等权重大的项目都没有，所以最终的评分只有5分，而5-7分的项目表示爬坡期会很长，这也会跟投资人说明。

2、物业条件决定酒店品类（档次）

评估完重要的地理位置能做酒店后，在评估物业时，包含以下几点：

1）物业性质是否符合酒店经营性质

酒店属于特殊行业，要求土地形式为商业或者综合性质。工业用地物业、住宅物业等非酒店或商业物业、住宅物业，一般不能做酒店，会直接影响后续消防等手续和证件的办理，可能会造成巨大的投资风险。

也不排除有的物业产权性质是工业性质，转化成商业用房的情况，但如果真的想落实到位，建议找有经验的专业人士咨询或合作。

2）物业整体结构符合未来酒店的档次定位

物业条件和租金决定酒店的档次和定位（经济型，中端、中高端等）。比如，房间面积最大只能做10多平米，适合做经济型，但物业租金是中高端的价位，此商业模型就无法成立，不建议做酒店。

3）要将物业租金和市场价进行对比，以及要考虑物业租金和物业档次是否匹配，通俗的讲就是物业租金要能算过来账

经营期酒店的主要成本=物业租金+运营成本，运营成本在成熟的经营期基本上是固定的，变化不会太大，租金成本好像也是固定的，但实际上可控制。

谈租赁物业一般有以下几点：首先谈单价，多少钱一平米，这是市场规律；其次谈递增的点数；最后谈递增周期，即几年递增多少。

任何一家酒店的生命周期都像一个人的生命，是一个抛物线，第一次投入很重要，快速将本金收回是关键。一般大家谈的是固定递增年限，如何在总租金不少的情况下，更大化利用酒店黄金期收益点，使投资回报从5年缩短至3年，才是酒店投资利益最大化的关键。毕竟5年收回资金和3年收回资金，其资金使用成本不一样，在这种方式中控制租金就显得特别重要。

如何具体操作，谌总在活动现场也会将此方式模型进行更深入分享，感兴趣者也可以报名11月19日丽柏酒店2021投资者大会。

4）物业中的隐性成本极为重要，但常常是很多人会忽略的重点

大部分投资人一般只会关注到整栋楼，最好的标准楼体是完全按照酒店结构做的物业，即在土建中配套功能就已经全做完，比如隔墙、水电气等入户配套设施，这样就很节约成本。

但这种物业毕竟只是少数，拿到的物业如果还需要花费400-500万去改造，平分到单房成本中，以150间为例，每间多出3万元，原单方造价12万就变成15万了。

比如：电容不够，增电容需要几十万；气不够、水不够仍需增容，其花费的成本就是巨大的；排放设施不健全（没有化粪池，还需要挖建室外管道等）；最严重的是拆除、隔墙以及外立面的修复等一系列都是隐性成本。以中高端酒店为例，隐性成本可达400-500万，所以租物业时要将这些隐形成本考虑进去。

而这些隐性成本很多投资人不会考虑到，品牌开发人员评估的时候一般也不会评估进去，因为每栋物业不一样，所以酒店在算投资回报的时候，只能按照标准的物业来计算，隐性成本等无法考虑进去，这也是很多新投资人会走弯路的一部分原因。

综合而言，考察租赁酒店物业的时候会从以下八点去考虑：地理位置、租金和租期、商业性质、外观形象、物业结构、租赁面积、平面布局、楼层层高。

但仅凭这八项是不够的，大部分投资人都会知道但最容易被忽略，并且对后期装修造成巨大成本投入的是十项隐性成本。

为此，谌总也总结了一门专业知识点，租赁酒店物业，以下十点如果不具备，你的酒店投入至少会增加400万：

1、物业的外墙和窗户需要翻新的话，一般需要80-100万；

2、楼层分户的隔墙需要加砌的话，一般需要120-150万；

3、客用电梯及井道需要添加，一般30-50万每台；

4、电容需要增加，一般30-50万；

等等

更多隐性成本增加项，谌总在活动现场也会将此方式模型进行更深入分享，感兴趣者也可以报名11月19日丽柏酒店2021投资者大会。

3、品牌的选择

主要基于前面两点，结合周边商圈以及物业情况确定了酒店的档次和消费群体，然后在选择品牌时，比较重要的一是品牌生命力和持久性，二是依托于大平台。

换句话来讲，就是有生命力的品牌是否是以消费者为中心所构建；同时品牌是否有一个大集团大平台作为支撑。

1）以消费者为中心构建品牌

时代不一样，品牌所代表的含义也不一样。当下时代消费者买到的不仅仅是生理需求，也是一种感觉。所以品牌的故事、理念、产品、服务设计是一体的，品牌构建的一套思维在于是不是以消费者为中心进行构造。

对于投资人而言，酒店作为投资产品更核心的关注点不在于对比产品的档次高低，更多是产品的商业模型。丽柏酒店品牌的竞争策略——蓝海战略：高品质、低成本、好收益。但同时也主要基于消费者核心体验去做重投入，尤其是涉及到消费者五感的东西一定是很重要的，需要花心思去研究。

高品质：众所周知，房间内产品用得好就无法做到低成本。如果按照市面上酒店造价的平均值定基调，再基于精致主义新中产品牌调性去设计产品，常规来讲要达到高品质单房造价就需要15万。而丽柏酒店目前套内单房造价控制在8.3万，也经得起行业验证，就只能基于传统中高端基础上利用蓝海战略思维去做增减，增加、剔除、减少、创造四个动作。

在产品的设计上，丽柏重点关注消费者的五大核心体验：睡眠品质、淋浴体验、智能便捷、健康环保和文化体验。

例如，在房间内的体验，隔音一定是花费重投入；卫生间内面盆马桶，找了品牌的代加工，保证品质的同时成本降低；淋浴间，花洒进行专属设计，通过研究水压、花洒孔径和出水密度进行定制，使其水喷洒到身体上是很舒服的状态；淋浴间脚踩的地面，放防滑垫会感觉很脏，丽柏则采用石材，对石材进行酸洗后，踩在上面凹凸不平的感觉会让消费者有安全感的同时，也确实不滑但很舒服，同时北方门店做地暖的情况下，这这个小的细节上也会设置地暖，消费者脚踩上感觉到的是温暖，在小细节上达到高品质。

同时，丽柏也致力于寻求、探索和研究品质高、造价低、耐久度好的酒店装饰新材料。

比如房间内地板有脚感，就一定要用木地板，不能用仿真木地板。但这就需要解决耐久度和防水问题，丽柏采用了市面上唯一一款有专利的防水的木地板；床上用品用了斯林百兰和席梦思两种床垫，符合人体工学，缔造无中断睡眠；布草虽然不是百分之百纯棉，纯棉价格最贵带来的亲肤感也许好一点，但问题很多，比如沾灰、耐久度不高、起皱熨烫不平整等，不利于运营成本控制。采用80%棉和20%涤组合，耐久度、熨烫平整、亲肤感都很好，成本也能降低。

综上以及更多细节把控，丽柏酒店单房套内成本才能控制在8.3万，如此，一个中高端国际品牌才能在降低成本的情况下，保证品质和体验。

2）集团大平台的支撑

据统计现在市场上有800多个品牌，其中200多个品牌具有竞争力，从200多个有竞争力的品牌中结合物业情况选择品牌。

在选品牌时也需要了解品牌以及所属集团的实力，比如目前国内的几大酒店集团锦江、华住等具有实力的大平台肯定是错不了，但也不是其所有的品牌都是好的，在其中选择更好传递给消费者体验的品牌即可。同时不管是成熟品牌还是成长性品牌都有风险，这些更多是由周边竞争环境而定。


1、在中国的大环境下，酒店业是一个朝阳产业，是永远都值得去投资的一个稳定产业

谌总坦言，面对当前大环境，一些投资人看到的都是点的现状，疫情对中国旅游、酒店业、餐饮业的打击是毋庸置疑的，所以个别投资人信心不足或者失去信心很正常。

但如果以五年一个单位的数据来看，酒店投资人数量一直是增长状态，特别是连锁酒店的投资人。目前很多做地产或者做其他传统行业的投资人，都转向做酒店，这主要也是因为酒店是一个相对稳定、且有稳定收益的投资产业，所以个人依然看好中国酒店业。

但任何一个产业都符合二八定律，不可能让大部分的投资人都赚钱，酒店投资拼的是投资人的专业度。

当下阶段，投资酒店需要不断去学习，在前期投测阶段尤为重要。把握住选好位置、谈好物业以及选好品牌三个核心最为关键。

2、下沉市场的投资回报模型优异

随着中国经济的发展，市场消费水平的提升，对于下沉市场，特别是三线城市，租金不高，其投资回报模型非常好。

在我国消费市场中，经济型连锁酒店依然占据最大体量，如果以市场房价来定位酒店档次（经济型150-300元；中端300-600元；高端600元以上），当下依然是300元以下的客户占主体，这个需求短时间内不会改变。

经济型连锁酒店在三、四线等下沉市场发展得很好，虽然说现金流没有那么大，但收益率也并不低，投资少、见效快，与一线、新一线相比租金不高，商业模型相对而言比较成功。

3、选择经济增长快，人口数量和流动性多的地方做酒店

以人口数量和城市级别来选择投资城市和区域，二者是相辅相成的关系。人口数量以及流动性多投资酒店就一定好，尤其是北上广深以及新一线城市。而所谓的下沉市场即三四五线城市，人口数量与交通两个要素则至关重要。

需要强调的是目前所讲的概念和方式是基于城市中的商务型酒店，目标用户是大众消费群体，如果是度假型酒店其评估模型和方式也会有所不同。面对当前大环境的众多不确定性因素，投资人只有不断深耕酒店行业，提高自己的专业度，才能够以不变应万变，降低投资风险获取收益。