本文转载自公众号：次方点评，ID：cifangdp，作者：秦梦玉

投资人易林（化名）在2019年花费1400万投资了1家酒店，这也是他投资的第1家酒店。过程中状况百出，他也屡受挫折，酒店持续亏损。

他说：感觉我把该踩的、不该踩的坑全踩了一遍，太受伤了。希望大家对我的经历引以为鉴，从中吸取教训。

以下内容来自投资人自述：

我是酒店集团的产品供应商，所以对这个产业接触多一些，认识不少和我一样的生意人，因投资酒店获得了比较可观的收益。

因此，我也想尝试一下从事酒店投资行业。

产生这个念头是在2016年，但由于一直找不到合适的物业，最后2019年酒店才开始筹建。

我自己本身不是这个行业的，只是给酒店集团服务的供应商。

在前期选品牌时，因为担心做单体酒店找不到合适的店长，所以选择加盟品牌，希望借助他们专业的运营团队和店长资源，让投资回报率更有保障。

酒店物业坐落于一座人流量较大的四线城市，面积5200㎡，位置优越：距离该市的2个火车站车程都只要十来分钟，附近娱乐街、餐饮街、银行、学校、几大购物广场十分密集，且都是可以步行到达的距离。

所以，我们这个物业符合很多品牌的加盟条件。

多番比较后，我们看中了品牌A——它隶属于我们一直合作供应的酒店集团，也是一个市场相对成熟的、色调较亮的中高端品牌。

当时开发人员跟我们交流得还不错，整体设想已经基本形成，也做了设计图纸、排房等。

他们给我们排了105间房，我们对这个利用率很满意，也准备签加盟合同、开始装修了。

没想到，正准备签合同时，品牌A的区域总联合当地一些投资人把我们这个项目举报了。

他们说：离我们这个物业地址最近的那家A品牌门店跟我们的直线距离是1.9~2.0km之间。只要不足2公里，哪怕相差10米也不行。于是，最后我们就没有办法加盟品牌A。

品牌A在帮我们做投测的过程中也一直没提出异议，大家都在积极地推进合同，我们也以为这个距离差不多2km，应该没什么问题。没想到会出这么一档子事。

我其实能理解：如果被区域投资人联名举报了，他们还是让我照常开，那势必会影响品牌在此区域的评价。

集团最后给我的解决方案是：转而加盟同集团另一个定位类似、色调较暗的品牌B，可以在加盟、管理费上给予15%的优惠。同时，还告诉我们品牌B在当地暂无加盟店，竞争较小。

我想：既然级别一样，又同属一个集团，换牌应该不会太麻烦，就接受了这个提议。

但没想到，这对我们酒店整体是有很大不良影响的。


一、品牌开发推荐的设计团队，设计图纸不符合品牌标准

加盟品牌B后，酒店的工程图纸、品牌调性等设计工作也转交给了品牌B的开发人员给我们推荐的设计团队。

在正常加盟的情况下，设计图纸应该按照标准版本去做。

但这个设计团队在没与我们投资人确认的情况下，直接把酒店设计图纸做成了介于两种标准版本之间的“中间过渡”版本。

也就是说，我们这家酒店的产品既不符合前一个版本的标准，也不符合后一个版本的标准，而是被做成了风格类似、又有些差距的非公开设计方案。

我们投资人并不想做非标酒店，也一直以为自己的酒店做的是标准版本。

后来品牌方来检查，提出一堆不符标准、需要改进的点，我们要花钱、花时间加一堆东西，最后仍然还是个非标。

为什么我们用了品牌开发推荐的设计团队，他们设计的工程图纸还会跟品牌方审核用的图纸标准大相径庭？这不是开发团队的沟通失误吗？

浪费时间、物质成本，还对酒店的整体质量造成了不良影响。

对此，设计团队的解释是：由于之前的排房、设计、品牌定位都是按品牌A来的，所以转做品牌B后没办法做标准版本。

二、集团线上平台施工队，直接外包给本地工长

出于对集团官方平台的信任，我们从集团供应平台上推荐的几个施工队中，选择了一个曾经做过不少好项目的施工队。

始料未及的是，这个施工队是西南地区的，而我们门店在华东。

他们为了省事，只派了一个经理来，在我们当地找了个工长，把我们酒店的施工项目外包出去。

外包过程中，也没有好好把控施工品质。

项目的工程经理来过几次，也没发现他们施工存在的问题——酒店的隐蔽工程一塌糊涂，试营业1个多月就开始漏水，每个楼层都发霉。

试营业前，装修完隐蔽工程签字时我没去，品牌方也没来监督，当时的店长没好好检查验收，就帮我们签字结项了。

后来，我们不得不花费80多万元一层一层整修、改造隐蔽工程和防水措施。

三、消防拿证花了大半年

我托朋友联系了一家消防公司，帮酒店办理消防证。谁想消防办理时间足足花费了7个月。

四、店长不负责，人力管理混乱、盗取酒店收益、整天打游戏

店长是品牌B派的，我每月需上交1.5~1.8万店长薪资。

1年多的时间，因各种原因换了4任店长。综合来看，这些店长销售能力弱、专业能力缺乏。

第1任店长的销售能力中规中矩，对人员管控能力较差。

这位店长招聘时不做背调，导致招聘的员工素质不高。

第2任店长做假帐，偷取酒店营业额。

我们酒店前台有个二维码，起到让客人扫码加入微信群、营造酒店专属私域流量的作用。结果他把这个二维码换掉了，让客人扫开之后取消订单，用别的方式把钱导入到他的账户。

第3任店长整天抱着手机打游戏，也不管事情。

监控拍到他天天都在摸鱼、玩手机，身为店长该管的事情不管，大半精力全在手机上。于是，我们要求品牌方给我们再换个店长。

第4任店长，是品牌B为安慰我们派来的免费店长，与业主代表一起配合管理。

这可以说是加盟品牌B后，唯一算得上品牌支持的地方了。他非常年轻，专业度不太够，平时的酒店的管理、销售工作都是我们业主代表拉着、带着他去干，一起配合完成管理。

但对我来说，这并不是最理想的解决方案。毕竟1400万的总投资都花了，我还在乎这每月一两万吗？只要店长能力强，我宁可每月花2万多。

五、困难自己扛，利润交一半

客观的说，除了推荐的设计团队不靠谱，品牌B开发人员的整体工作水平还是能及格的。

虽然预计筹开总时长5个月，最后延长到10个月，但这主要是因为消防证办理较慢和疫情期间工地停工的原因。

停工期间的100万物业租金，一分没少交；疫情期间，品牌B也没给我们任何帮助。所有的额外开销和遇到的麻烦，都是我们投资人自己扛。

我不满品牌B的一个很大原因就是：他们的后续服务太差了。

从筹开到经营，他们让我们做的我们都配合了，可我们需要帮忙时他们却袖手旁观。就这样，我们经营利润的至少一半还要作为管理费上交给品牌。

品牌预测的总投资额是1500万，最后实际做下来花了1400万。

虽然筹建过程中因为各种坑花了冤枉钱，但我本身就是做酒店产品供应生意的，降低了许多物资的采购成本，所以最后酒店总投资额反而减少了100万。

品牌预测的RevPAR在280~300元之间，投资回报周期是3.8年左右。

酒店2019年开始装修，2020年8月正式开业。

试营业期间，酒店入住率一直在八成以上，时而满房；RevPAR都在260元以上，最高在267元。酒店的月营收能达到70万。

而我们的单房运营成本是138元，所以105间房的酒店，月营收做到57万就可以保本。

当时我们想：酒店刚开业都有一个爬坡期，试营业能做到预计的60%就已经不错了，所以我当时对这个数据是比较满意的。

没想到酒店生意接连遭受打击：

首先，试营业刚结束，酒店正式上线没多久，当地政府就以美化城市环境为由，勒令酒店旁的夜市搬迁至他处，酒店生意大受影响。

同时，本来酒店周边的商圈会给酒店带来一些协议客户，但这片区域的物业比较差劲，给租户的租赁条件越来越高，在管理服务方面的责任也比较缺失，导致许多银行、企业纷纷撑不下去，最后或倒闭、或搬迁了。

又没过多久，疫情来袭，酒店所在城市的人流量也“跳崖式”下跌。从客源结构上看，原本很多游客和前来隔壁二线城市出差、因性价比选择入住我们酒店的客人几乎消失，变为以本地客人为主。

但本地客人的消费水平较低，酒店RevPAR一路跌到了100~130之间。虽然房价标价还是两三百，但入住率平均只有40~60%——工作日20~30%，周末80~90%。

我也尝试过为了提升入住率降低房价，但即便妥协房价，入住率也很难上去。因为从当地人们的消费习惯来看，大家也很少住酒店。

酒店的客源结构，也基本保持在较稳定的水平：散客35%、OTA平台35%、会员17%、协议客13%。

我本身是做酒店集团供应商的。说实在话，品牌A、B所在的酒店集团，供应链产品总体质量不错，就是强制采购比例高，价格也比较贵。

我这家酒店从筹建至今，6成以上采购来自集团供应链；如果只计算运营物资，则采购比例不低于7成。

集团供应链上的价格，也比我们供应商的售价增加了5~8%。比起其他酒店集团，算是加价比例较高的。

总体来说，酒店如今的月平均营收只达到当初预测水平的1/3。

因为入住率低，所以运营成本也大幅降低了。靠着这样微薄的应收，酒店可以保本，却不能赚钱。

但万一有点什么其他的不稳定因素再度来袭，我们就得亏损。

疫情近3年，我听说很多投资人比我们亏得还多。

如果过两年再投资酒店，我会吸取这次的惨痛教训，在华南或华东地区投资中端/中高端酒店。


一、对酒店品牌说

我希望品牌能更关心投资人遇到的困难，而不是像品牌B一样，加盟后就撒手不管了。

二、对投资人说

我的酒店投资之路一路坎坷，没什么先进经验值得分享，就跟大家聊聊我是怎么亏的好了。总结如下，大家可以自行避雷：

1.选择设计团队，符合标准＞价格便宜

在选择设计团队时，除了选择价格优惠的，更要注意的是设计公司给出的设计是否和品牌风格整体吻合。

就算是品牌开发人员推荐的设计团队，也不能掉以轻心。

万一出了问题，一纠纷就浪费一两个月的时间、精力，可能还会导致酒店变成非标以及损失更多租金。

2.投资前深入了解当地人文背景，预判物业周围情况及应对方式

疫情影响下，当地政府会施行什么样的政策？物业周围的商圈、景点会不会搬迁？这些对酒店生意会有什么影响？有什么办法应对？

这些都是投资人在投资之前需要提前思考的问题。

尤其是当投资人选择一个较为陌生的城市进行投资时，一定要深入了解当地的人文、经济发展背景，以免给自己的投资埋下隐患。

比如：如果有投资人朋友选择了景区旁的一家物业，结果一两年后景区关闭了，酒店还没回本，那就要面对较大亏损了。

3.不要迷信集团平台，施工队选附近的

集团平台推荐的东西，不一定代表官方和优质。

比如我这家酒店的施工团队，就是在集团平台上找的，结果他们不仅转手外包，还不对工程质量负责，最后酒店工程质量一塌糊涂，对酒店后续经营产生了长期、深重的不良影响。

我建议其他投资人在选择施工队时，一定要选择物业所在城市本地或附近的施工队，这样起码可以保证他们会亲自来干活，工程质量也会稍微有保障些。

4.选品牌，当地市场业绩＞加盟政策优惠

我这次换牌，虽说迫于无奈，但也是“拣了芝麻丢了西瓜”。

因为怕麻烦，再加上品牌B给出比较诱人的加盟优惠政策，我就直接被“忽悠”上了“贼船”。

如果能重来一次，就算做不了品牌A，我也一定会按照当地市场状态做出判断，选择一个在华东地区门店数更多，口碑、业绩、市场活跃度都更好的品牌。