“酒店被频繁吐槽'设计落后'，但家具等设施都能用，只是价格卖不上去，是否有必要改造？”
"想翻新改造，但没预算，怎么办？"
“项目边改造边营业，利大于弊还是弊大于利？该如何选择？"
以上疑问是本次测评项目的投资人翁穗生在考虑改造自己酒店时提出，如果您也是在计划改造酒店项目的投资人，在改造前是否也有类似的疑问？本篇项目的经历希望能为您提供一些参考。
在采访的时候，翁穗生感叹道：“不干不知道，只有自己亲身体会一番，从加盟到装修，一直到开业，才能摸清酒店改造的门道。"
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项目背景
1.投资人背景
翁穗生在2017年进入到酒店行业，加盟了一家经济型连锁酒店。由于酒店设计风格老旧、酒店经营业绩不理想等原因，他今年上半年决定对酒店翻牌改造升级。
2.项目地理位置、客群结构
酒店位于广州经济开发区永和金融大楼，虽然地段不及市区里繁华，但附近有近百家工厂,商旅人士往来频繁。
随着时代的发展，商旅出差人士对酒店的品质要求也越来越高，也推动了酒店的改造进程。
同时，酒店附近对标竞争的酒店比较少，生意比较稳定。加上工业园区的发展，越来越多的技术和工作人员的入驻，也催生了周边住宅和商业的发展，酒店的客群也不仅仅局限于商旅人士。如果酒店进行改造，酒店产品的优势就比较明显。
3.品牌选择过程
①坚持选择加盟连锁酒店
虽然之前加盟的连锁酒店给翁穗生留下的印象并不好，但是，他仍觉得酒店连锁化是酒店行业的大势所趋，连锁酒店的优势也日益明显。
首先，连锁酒店具备专业的管理和经营团队，能够为酒店在投入运营后打造坚实的团队保障和人才提供，降低投资和经营风险。
其次，连锁酒店品牌影响力和会员体系对门店的支持不可或缺。
②选择丽怡酒店品牌
翁穗生说，选择加盟丽怡酒店，首先是因为丽怡酒店是由锦江酒店（中国区）来运营的，集团的国企背书值得信赖，抗风险能力强。
第二，对于丽怡酒店的国际酒店集团背景也有一定的考量，后期出境游开放后，估计也能带来一定的外国客人，对门店生意也有帮助。毕竟丽怡酒店所属的丽笙酒店集团也是全球规模最大的酒店集团之一，有一定的国际忠实用户。
第三，丽怡酒店对酒店加盟和改造的要求比较灵活，酒店可以选择改造一部分。经过丽怡酒店工程团队专业评估，自己的酒店做中改就可以了。毕竟之前酒店的设备还不是完全不能用，翁穗生希望改造的时候能够尽可能的保留现有设施，毕竟全部改造成本很高。
如果完全改造，中端酒店的单房装修成本预估在12-13万元，再加上房间老旧设施需要搬运等，平均每间还会产生5千-1万元的费用。
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项目数据
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改造前后对比
1.改造前后产品对比
酒店之前的整体风格比较古板，没有活力，也是卖不上价格的原因之一，那么如何提升酒店的设计感是关键。丽怡酒店产品色调主打高级灰色调，既具有特色的现代风格，又能够与经典设计元素相结合，给客人以“高级，而不高冷”的感受。
评估后，本次改造主要更换了房间的壁纸、地板、床垫、床架、床屏、床头柜、灯、开关面板和电视框。卫生间设施、电视和家具等设施一是更换费用高，更关键是家具和卫生间设施等都还可以使用，质量也很好。因此其他酒店设施在保障不影响品质的前提下继续使用。
改造前vs改造后 客房
改造前vs改造后 走廊
翁穗生表示，改造项目想省钱的话，就不要彻底拆除，重新装修，一是拆除成本和新建成本高不说，改造周期长，加上房租成本，整体花费就会高很多。
当然，并不是所有的设施都符合丽怡品牌的要求，比如，110㎡的酒店大厅就花费了40万进行彻底改造。翁穗生表示，这个钱不能省，大厅是酒店的门面，直接影响客人的入住体验，也是品牌的一个宣传窗口。
改造前vs改造后 大堂
2.改造前后经营数据对比
翁穗生表示，改造之后，由于酒店的品质有了大幅提升，酒店的经营数据也随之提升。
开业的第一个月，也就是9月份入住率比8月份提升了18%，RevPAR提升了38元。
2021年10月入住率和20年10月份对比提升了39%，RevPAR高了99元，营收增加了16万元，月毛利润增加了14万元。
开业第二个月，11月入住率达到97%，RevPAR达到235元。
3.改造前后客源结构对比
改造前，协议客占比不到50%，OTA占比35%，其他则是散客和团房为主，品牌会员几乎可以忽略不计。
今年10月份，广州永和丽怡酒店，协议客占比58%，品牌会员占比25%，OTA占比9%，散客占比2%，团房占比6%。11月份，品牌会员占比已攀升到50%。
改造前vs改造后 外立面
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项目满意点
1.品牌把控标准灵活,降低改造成本
翁穗生表示这次翻牌改造整体比较满意，最主要的原因在于丽怡酒店在翻牌装修中能接受不影响品牌的情况下，部分改造，部分保留的模式，不需要全部改造，仅进行中等程度的改造即可。
翁穗生算了一笔账，由于酒店只改一部分，过去的设施得以利用，平均每间房的改造成本低了10万元。
这次，他改造了51间房，就足足省了510万元，这差不多是他酒店一年的毛利润！
2.装修材料提前进场，缩短改造周期
翁穗生的改造时间仅用了45天。改造时间短的主要原因是，壁纸和木质地板等原材料购买后提前搬运到装修现场。
这样，旧的壁纸和木质地板拆掉后，新的可以马上安装，大大节约了改造周期。
3.边改造边经营，保障酒店有收入
由于疫情对酒店行业冲击力大，加之每个月20万元左右的房租，翁穗生希望边经营边改造，能保证客房收入。
于是，先期对51间房进行了改造，其余80间客房正常经营，这些房间分数不同楼层，不影响用户入住体验。
4.品牌工程指导负责，帮助酒店提升项目品质
翁穗生表示加盟丽怡酒店后，从装修到开业，他都能感受到品牌方专业的支持。
比如，在装修时，从前期进场、装修施工一直到验收，丽怡酒店会外派工程指导，把控装修品质，协助酒店改造提升；在经营中品牌区域经理和品牌高层也曾巡店指导两次，保持和翁穗生的沟通，给予酒店支持。
5.品牌管理团队工作能力强
丽怡派驻的管理团队，和改造之前自己聘请的团队相比，专业水平提升了很多。
特别是在周边商户合作维护拜访，协议战略合作和提升入住率方面，让酒店实力明显增强。
酒店的协议会员数量和会员忠诚度明显提升，前台接待能力强，客房标准化和品质要求严格，酒店投诉率明显降低，这些不但是翁穗生在运营酒店过程中感同身受的，更是在财务报表和OTA评价数据集中体现的。
6.集团会员体系完善 助力门店营销
借助锦江酒店（中国区）1.8亿的会员体系，丽怡品牌不但会给予全面的会员品牌支持，在宣传活动和其他方面也给予酒店全方位的指导，让翁穗生对丽怡品牌比较有信心。
经过2个月的经营，酒店改造之后品牌会员占比已达到50%，与之前屈指可数的会员支持相比，进步可谓神速。
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项目遗憾点和处理方式
1.客人指定选择新房间，老房间入住率低
由于考虑客房收入的问题，翁穗生仅改造了51间房，剩下还有80间没改。而改造后的房间品质提升显著，呈现的视觉效果和床垫舒适性都提升了档次。
以至于一些入住客人纷纷强烈要求入住新装修的客房，这样直接导致了没有升级房间入住率明显降低。
为了解决这个问题，翁穗生表示，会尽快把剩余80个房间的改造提上日程，早日让客人全部入住到理想的舒适房间。
2.未提前采购布草类物资，拉长了筹开时间
虽然说只用了45天的时间进行酒店装修改造，但是翁穗生觉得施工周期还有提升空间，其主要原因是，由于预算的考量，对布草类物品的采购时间没有很好地把控。
事后总结到，开始自己以为产品订货后就能马上发货，也不想提前订货占用资金，但实际上订货后需要十几天的时间才能发货，这也直接导致了酒店开业时间延后，不仅没能节省费用，反而延后了挣钱的时间。
通过这次的经验和教训，翁穗生希望以后自己多学习行业周边知识，打好物品采购的“提前量”，进一步缩短筹开时间。
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投资人建议
结合自己加盟投资2次，在酒店行业4年和这次翻牌改造的经验，翁穗生结合自己的成功和失败之处，对酒店行业的投资人，有以下几点建议：
1.国内酒店行业，由经济型转向中高端的趋势不可逆转。消费者更在乎体验，对价格敏感度低，酒店装修风格和客群也更年轻化。自己的酒店应该顺应这些趋势，推出迎合市场的产品，不断提升产品服务水平。
2.经营一定年限的酒店，在市场上竞争力走下坡时。如果想要继续盈利，应该及时根据市场行情，提前做优化升级，这样不仅能被消费者接受，而且能快速占领市场，及时享受到中高端酒店市场的红利。
3.在酒店筹开期间，在资金充裕的前提下，建议提前采购物资进场，这样才能节省装修周期，进而降低酒店运营成本。
4.投资人在进行改造翻牌选择品牌时，要结合自己的物业实际情况，选择适合自己的品牌。
尽量选择对加盟和翻改具体细节能够灵活把握的品牌，这样会满足自己的改造要求,在后续的改造过程中，也会少一些麻烦和波折，让项目进展更顺利。