忽视近距离保护政策,成为压死酒店生意的最后一根稻草
酒店民宿 次方点评 2022-08-05 10:51:44
本文转载自公众号:次方点评,ID:cifangdp,作者:安歌

物业位于重庆的黄金地段,当时的收购价格较低,都说物业位置是酒店投资成功与否的关键,可是在近六年里,这处物业盈利能力弱,先后更换了两个中端品牌,目前以单体酒店的形式在经营,这其中的原因是什么?

据重庆市文化旅游委发布的2022年五一假期的数据显示,重庆A级旅游景区共接待游客848.5万人次,同比下降16.8%,低于同期全国游客同比下降比例30.2%。

看来,对于“网红城市”重庆来说,在疫情爆发后,旅游同样受到了冲击。那么在网红城市的网红景点——解放碑,此处商圈的酒店生意如何?

今天,我们分享的这处独栋物业正是位于重庆地标商圈——解放碑,位置处于重庆的黄金地段,当时收购的价格较低。

都说物业位置+物业价格是决定酒店投资成功与否的关键,而在近六年的时间里,它先后更换了两个中端品牌,目前以单体酒店的形式在经营,这其中的原因到底是什么?

分享者唐总曾是该酒店的店长(文中所述品牌A的店长)。他曾担任连锁品牌的店长、区域总。目前是一位酒店投资人,分别在重庆、上海投资了多个酒店资产,希望通过此次他的分享,可以给到新手投资人以参考和借鉴,文中涉及的人物均为化名。

以下内容,来自于唐总自述:

01
物业暗房多,
为日后经营埋下隐患

2016年初,我回到自己的家乡重庆,想投资做酒店生意。正当我物色物业时,我的朋友何总极力邀请我做他筹备酒店的店长。出于对彼此的欣赏和信任,最终我决定做他待筹开门店的“线下店长”。

所谓线下店长,运营管理和正常店长没什么区别,只是薪资成本不走酒店集团,我的工资由何总以股东名义发放。

筹备开酒店的物业,是2015年何总和其他人合伙收购的一处“法拍”物业。它是四层楼的独栋物业,“法拍”部分包含二层的二分之一,以及整个三、四层。

这栋物业位于重庆解放碑,地段好,价格低,但暗房多。以四层为例,四层的暗房占比高达四层的总面积约40%。

何总作为物业资产的大股东,他对物业的筹建规划是:

1、将收购的整个三层以及二楼的半层做舞蹈培训中心:

因为何总的一位合伙人是北京舞蹈学院的教授,这位教授可以运用他的资源将培训中心挂牌北京舞蹈学院。

他们预估舞蹈培训中心有市场发展潜力,能减缓这处物业的经营与资金压力。

2、将收购的整个四层做加盟酒店,并且选择中端品牌:

在选择品牌时,何总和几位股东一开始想做维也纳,但从物业排房量看,做维也纳的体量不够。

因为我比较熟悉品牌A的运作方式,何总也较为偏爱品牌A,因此,股东商议一致决定选择加盟品牌A。

02
虽然物业有缺憾,
但在开业一年内,收益尚可

2016年上半年,项目进入筹建阶段,筹建期花了6个月。客房有50多个房间,单房成本约7万多点,装修金额约350万。

筹建期较顺利,门店在设计、装修方面下了一番功夫:

1、在三楼设计了前台+咖啡吧,这部分的面积约100平米。

2、优化暗房的入住体验:

因项目的暗房约40%,在装修时做了漂亮的景观窗、重新设计了新风系统等,利用视觉效果以及优化客房的通风,进一步提升客人的入住体验。

3、按品牌标准装修,装修品质较高:

产品供应链部分,大多是平台采购,比如:客房中的地毯、装饰画、床、电视、沙发、衣柜、布草等;卫生间的马桶、台盆、淋浴房、六小件等。

2016年下半年门店开业,截止到2017年底,门店营收约400万,收益尚可,有几方面的原因:

1、团队凝聚力强:

虽然整个团队不到10人,但团队工作态度以及专业能力都较好,离职率低,团队作战能力较强,具体体现在门店接待及服务细节上,比如主动、热情向客人问好,办理入住快,主动向客人介绍酒店周边的景点和美食等。

2、门店装修品质高:

严格按照品牌的装修标准进行装修并通过审核,有不少客人喜欢门店的复古风格,还会在朋友圈为门店打卡。

3、打造咖啡文化:

当时聘请了一位资深咖啡师,他做的咖啡不仅好喝,拉花也很好看,有一部分客人通过OTA平台下单,慕名而来,他们愿意在咖啡吧拍照打卡,并分享在自己的朋友圈里,提升了门店的曝光率。

重庆作为网红城市,我们店的客源占比,OTA占比约18%。但好景不长,门店在2018年入夏时,生意开始下滑。

03
没有近距离保护政策,
门店生意断崖式下滑

2018年夏季,门店生意开始下滑,有几方面的原因:

1、客人更愿意选择高层酒店:

我们店在四楼,楼层不够高,很多客人反馈入住后,看不到重庆的江景以及解放碑夜晚的全景。

2、酒店暗房多,客房小,影响客人居住体验。

3、酒店的昭示性不强:

上三楼才能看到酒店的大堂。针对这一点,我们多次与物业交涉,想在一楼设置一处接待台,但物业屡次都不配合,我们也很无奈。

4、酒店没有餐厅。

5、同一商圈的同一品牌竞争激烈,最终造成品牌口碑差,两家门店的经营数据都有所下滑。

在2018年夏天,距离我们店600米之内,新开了一家150间客房体量的品牌A酒店。

这家品牌A酒店的投资人是何总的朋友许宁(化名),他是一个“网红”,抖音视频粉丝较多。为了实现流量变现,他选择投资开酒店。

在许宁投资开酒店之前,他们开诚布公地聊过近距离开店的事,双方达成了口头协议:两家酒店,均不会采用降价的方式争抢客源。

许宁的品牌A酒店是租赁物业,由单体酒店改造。这家酒店正式营业后没超过一个月,之前达成的口头协议就被现实冲击得粉碎。

解放碑商圈的酒店竞争本身就很大,新开的品牌A酒店为了尽快度过爬坡期,他们率先降价,导致我们店的客源严重被稀释,生意开始下滑。

出于生存需求,我们被迫降价,这就造成抢客的恶性循坏,也使得品牌A在解放碑的口碑变差。久而久之,两家品牌A酒店的会员复购率都受到了影响,生意大不如前。

04
品牌A翻牌成品牌B,
仍无法逆转违约叫停的局面

2018年上半年,物业三楼的舞蹈培训中心,生意也不太理想。

2018年秋季,何总决定将舞蹈培训中心全部拆掉,按品牌A装修标准做了50多间客房,并增设了餐厅,想以此吸引客流,挽回酒店惨淡经营的局面,但收效甚微。

与此同时,解放碑商圈的酒店竞争更为激烈。在我们门店附近5公里接连新开了麗枫、维也纳、亚朵、宜尚等中端品牌。可想而知,生存环境是多么艰难。

2019年底,何总及其股东决定将品牌A酒店停掉。同时,将物业资产重新做处理:

1、将“法拍”的两层半物业,分割成240个房产证。

以房产产权+酒店管理产权的形式做“打包”售卖,也就是物业属于房产产权者,但产权者不能将房子做其它投资,只能做酒店。产权者每年可以收到返回的租金做收益。

2、按以上处理,三楼的产权全部售卖完,但四楼受2020年疫情的影响,没能顺利售出。

3、新的投资人接盘四楼后,将原来的品牌A翻牌成品牌B。

新投资人对酒店做了简单的改造,比如,更换了客房的地毯,更改了大堂的VI,更新了餐厅的装饰画、桌椅等。

一个月后,品牌B就挂牌营业了,但仅经营了半年,就入不敷出。最终,违约撤场。

目前,一位有资金实力的投资人再次接盘,将品牌B改造成单体酒店,房价在200元左右。因受疫情影响,酒店勉强维持着经营。

05
建议

一、对品牌说:

1、品牌标准化管理要灵活:

文中所提到的这些品牌,它们分属于不同的酒店集团,希望在疫情期间,品牌标准化管理能够灵活、适度。

比如,疫情期间的送物机器人,并非一定要强制采购及使用。如果门店愿意增加员工或采用轮班制来克服机器能做的事,又不降低客人的服务体验,那就可以灵活变通处理。

2、近距离保护规则:

在门店布局密度、近距离门店定价问题上,热门城市的热点商圈的确普遍存在品牌加盟酒店过密、过近的问题,会影响一些业主的经营和收益。

随着市场和经济形式的进一步变化,这个问题将逐渐突出。为此,建议品牌方对已开业酒店的密集度以及经营情况做深入分析,加强近距离门店布点限制政策和价格预警监控政策。

品牌要发展,要打造品牌影响力,这些都无可厚非,但是需要在不损害业主利益的基础上,尤其是对于一些新手投资人,品牌更要开启“近距离保护政策”,毕竟大家一起赢,才是真的赢。

二、对新手投资人说:

1、做酒店之前,要深入分析酒店投资区域,对产品深入了解,要有充分的现金流,并做好投资回报周期的估算,酒店投资要打有准备的仗。

2、选择物业,除了要看选址和价格之外,还要重视物业结构。

物业结构是楼体的房屋结构,不合适的物业结构会降低排房率,增加装修成本。

比如,如果物业不规则,就会造成异形房、暗房的比例。而暗房比例最好控制在5%范围之内,如果是在5%-10%也可以接受,但如果暗房占比超过20%,甚至30%,即使物业价格再便宜,也不要买或租来做酒店。

因为暗房会降低客人的入住体验,直接影响酒店的入住率、会员复购率,导致门店无法在预期内回本。

3、选择的物业,除了地段好,价格好,还要看服务是否到位。

比如,我们当时想在一楼设置一个接待处,但前后耗费了长达几个月的沟通成本,最终物业才同意给5平米的面积。如果一些合理的要求,还要斗智斗勇地去争取,不如一开始就选择服务好的物业进行合作。

4、加盟之前,积极关注近距离保护政策

维持在合理的空间布局,才有利于品牌的长期发展。因此,不同的门店之间要形成合理的价格差,大家不要陷入“杀价”的竞争过程中,最后谁都没办法把生意做好。

总之,酒店投资是一门专业的学问,投资人需要与时俱进地跟随时代的脉搏、市场发展的节奏,找到自己投资酒店的最佳经营方式。
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