本文转载自公众号：酒店评论，id：Reader-Review，作者：李亚莉   随着人口老龄化不断加剧、延迟退休渐进式到来，越来越多年轻人开始“提前退休”或开始规划养老，这到底是生活所迫还是大势所趋？到底是什么吸引着年轻人进“养老院”？年轻酒店人如果想转行养老现在还来得及吗？   当70后、80后还在考虑要不要去住养老院的时候，第一批00后、90后已经提前50年住进养老院；当大批硕士、博士正忙着考公、考编时，有一批90后年轻人不仅早早进入了康养行业、从事养老新职业，甚至还合伙开了家养老院花式为“90后”老人提供服务；当大部分年轻人还在埋头打工的同时，“年轻人提前退休养老”的话题也屡屡登上热搜引发广泛讨论……随着人口老龄化不断加剧、延迟退休渐进式到来，越来越多年轻人实现了从质疑它、理解它、成为它的转变，纷纷安排提前退休或开始规划养老，这到底是生活所迫还是大势所趋？到底是什么吸引着越来越多的年轻人想进养老院？年轻酒店人如果想转行养老来得及吗？   为什么年轻人都想提前“养老”？

本文转载自公众号：民航之翼，id：caacwing，作者：翼哥   瑞丽航空成立于2013年，由云南昔日首富董勒成组建。   2014年5月18日，瑞丽航空正式投入商业运营。   不过，后来瑞丽航空遭遇种种困难，景成方面遂转卖股权。  

本文转载自公众号：空间秘探，id：MESPACE007，作者：郑佳铌   一部热门电视剧《繁花》，也让作为剧中故事重要发生地之一的上海老牌五星酒店——和平饭店因此再次走红，老牌酒店为何经常以顶流IP出圈？它应该怎样更好的融入当代？   01 “宝总”的和平饭店

本文转载自公众号：空间秘探，ID：MESPACE007，作者：武爽 近期，“6家木棉花酒店登陆了凯悦集团官网”这一消息登上了各家酒店业内订阅号和网站，虽然华润集团与凯悦集团并未发布正式通知，但这是继2019年传出华润集团与凯悦合作消息后的进一步实质性进展。据了解，木棉花酒店或将加入凯悦臻选和凯悦尚选两个软品牌。地产系酒店加入软品牌是否是管理红利时代下的新发展方向？加入软品牌后，是否就能高枕无忧？ 01 地产系酒店品牌 与国际软品牌的一次尝试 随着上海浦东世博区域板块的酒店项目发布，在官媒上第一次见到了“木棉花凯悦臻选”的字样。而在近日，部分木棉花品牌酒店正式登录凯悦官网，但暂未开放预定。其他登录官网的项目还包括：北京大兴国际机场木棉花酒店、深圳罗湖木棉花酒店、杭州木棉花酒店、日照木棉花酒店、成都木棉花酒店、成都东安湖木棉花酒店。 木棉花酒店品牌成立于2003年，迄今已有21年历史，作为华润置地旗下具有国际视野的高端民族酒店品牌，已先后在深圳、北京、成都等多地开业。木棉花酒店作为华润置地发展的一个板块，更多的是在扮演商业配套和华润内部服务配套服务角色，一直随着地产的拓地而进军。这两年的新项目尤为重视室内设计和硬件配置，取得了不错的市场口碑。 目前还有包括深圳湾、深圳后海、惠州小径湾等多家木棉花酒店暂未登录凯悦官网。而据木棉花酒店发展计划，木棉花还将在上海世博、宁波、东莞、无锡、重庆、苏州、南京、西安等地正式开业，项目中不乏有琚宾等设计师的酒店作品。
早在2019年，北京大兴国际机场木棉花酒店筹备开业的时候，就已经传出来与凯悦集团的深度合作，当时酒店筹备团队大多由在HYATT工作过的员工任职，甚至邮箱后缀也是Hyatt，但随着时间流逝，双方合作进展缓慢。

2020年北京大兴国际机场木棉花酒店发招聘广告的时候，也有提到酒店是“由华润集团投资筹建，并与凯悦酒店集团强强联手共同打造全新木棉花品牌”。其实华润集团与凯悦的合作由来已久，深圳湾安达仕、厦门安达仕两家品牌旗舰店就是华润的，加上此前的杭州柏悦、深圳君悦、合肥君悦、沈阳君悦和大连君悦，如此紧密的关系之下，把几家木棉花酒店交给凯悦也是顺理成章的事情了。

对于木棉花酒店加入凯悦旗下的软品牌，是双方共赢的结果。这些酒店将很好的弥补了凯悦在这些地区的配套，为会员提供了更多优质的酒店选择；同时，木棉花品牌借助凯悦的全球影响力，也能迅速提高自己的影响力，增加客房及餐饮收益。

此外，邀请木棉花这样高端精品酒店品牌加入，也是凯悦开拓存量市场的重要方式，凯悦臻选、凯悦尚选和凯悦悠选就是为此类项目量身定制的“软品牌”。凯悦酒店集团大中华区副总裁及发展与业主关系主管邢林曾表示：“对于有品牌梦的业主或独立酒店而言，选择携手凯悦集团的'软品牌'，不仅可以结合凯悦完善的运营和管理体系、优质的宾客资源和附加值丰厚的凯悦天地忠诚顾客计划，更能将业主的情怀和酒店独特的故事予以延续。”

木棉花酒店作为“地产系酒店”的一员，其加入凯悦旗下软品牌这一举动，或将为更多地产系酒店们提供新的思路，未来发展如何，还待拭目以待。

据不完全统计，目前高端酒店存量市场中，约80%的业主都是房地产商。随着地产系酒店从地产红利时代走向管理红利时代，很多地产公司的生存处境并不理想。原本自持的商业地产，成为当下阶段获得流动资金的重要手段。

近期，关于高端酒店破产清算或被拍卖转让的消息屡见不鲜。国内地产龙头企业如恒大、碧桂园、融创、绿地、世茂等都有出售酒店物业的新闻传出，这表明中国的地产酒店正面临着一段艰难的转型期。

软品牌的诞生，来源于二十年前连锁化酒店管理品牌对于“酒店联盟”抢夺独立酒店市场的“焦虑”。通过软品牌的纳入，酒店集团能够吸引新的客户流量，扩大会员规模，酒店本身更能通过酒店集团的网络迅速扩大自身的客户群体。这种既继承了大型酒店集团的高质量服务和标准化管理，又保持了独立酒店个性化和独特性的软品牌，成为头部连锁酒店集团新一轮扩张的利器。

2021年，洲际集团和雅高集团先后推出高奢酒店软品牌洲至奢选（Vignette Collection）和铂翎汇臻（Emblems Collection）。2022年，凯悦推出凯悦悠选（Destination by Hyatt），囊括了一系列独立酒店、度假村和度假公寓。头部连锁酒店集团和独立酒店联盟的布局策略，彻底将“软品牌”推上了行业的新风口，成为最不可忽视的热门话题。

而地产系酒店与软品牌的“牵手”背后，是二者对双方的认可，也是对酒店资产管理时代发展趋势的适应。

地产系酒店的业主多为大都有着地产开发商背景，伴随过去几十年运营管理经验的积累，开始将重点从开发建造转向经营管理。在市场的博弈中，买方市场也逐渐从品牌方转向业主方。摘牌、换牌、地产巨头推出自主酒店品牌等等，屡见不鲜。伴随着地产下行，面对高额的酒店管理费用和大比例的利润分成，酒店业主们纷纷开始寻找新的解决方案和新的盈利增长点。

一方面，酒店业主趋向灵活的控制权，希望更多地参与酒店日常管理，且更为重视单店的投资回报。另一方面，他们注重品牌价值，想在保持独立的同时，增强其区域和国际竞争力，与连锁高奢硬品牌竞争。而软品牌能帮助地产系酒店在连锁酒店占据半壁江山的已有的市场里塞进更多旗下酒店，满足其扩张的需要。

对于连锁品牌来说，可复制的品牌标准是其核心竞争力；但在消费者不断变化的需求里，保持灵活才能分到蛋糕。从软品牌的建立到其客源群体的确定，使其从一开始就具备了针对性，由于其设立的专一性，自然可以为追求独一无二、与众不同的的奢华市场提供更加有针对性的专属产品，既能满足奢华的小众需求，又能使其在品牌的加持下使其保持高端品牌的品牌形象。

对于消费者“反向旅游”、“平替旅游”等个性化消费趋势，一些酒店品牌早已将酒店开向更多小众目的地，三四五线城市的“秘境”成为众多酒店集团争抢的香饽饽。过去地产系酒店更多是作为大型商业体的配套，而软品牌能够帮助覆盖其产品线短期内无法抵达的小众市场，触达高消费人群并斩获更高的平均房价。

如此，地产系酒店选择软品牌的原因就十分清晰了，而软品牌热度的上升，既是中国酒店市场竞争愈演愈烈，从高速发展进入到需要精耕细作的下半场的需要，也是由地产推动的中国酒店业高速发展的阶段走向尾声的必然结果。相信地产系酒店与软品牌的牵手合作，将会为市场注入更多活水，由国际连锁酒店集团开创的硬品牌的垄断格局逐渐被打破。


对于酒店行业来讲，地产业促进了中国酒店业30年日新月异的发展。而在这30年发展中，地产系酒店也在不断摸索前进，与国际酒店集团的交集也早早开始。无论是委托管理，还是成为一大热点趋势的特许经营，或是与软品牌的尝试，这些合作模式历经数年发展，同源异流，都是为了扩张。

国际酒店集团在进入中国市场的早期多以委托管理模式为主。委托经营模式下，品牌方提供人、财、物（含品牌、技术等无形资产），而业主方在整个酒店投资和经营中的参与度是变低的，基本就是出钱和出地产物业。国际酒店的品牌影响力和专业运营管理，和地产商拥有独家的拿地、资金优势，让二者一拍即合。

这种“地产商+国际品牌”的配置成就了许多传奇大酒店，借助委托经营模式，地产商和国际酒店品牌打的一片火热。据资料显示，2007年到2011年，万达集团与国际五大酒店管理集团合作，拥有11个知名品牌，共计25家委托管理酒店。

初涉酒店江湖，地产商通常会选择与国际知名酒店管理集团合作，以产权持有的形式运营酒店。而在积累5到10年的经验后，以万达、绿地为首的大型地产商不约而同的推出自创酒店品牌，显露资本对酒店业的“雄心”，早已超越了曾经的业主身份。

中国酒店业发展到今天的态势，国际品牌已经渡过了“一招托管打天下”的时代。去地产化和产业结构的变化，以及对酒店资产的投资回报率要求让酒店业主对于原来的委托管理模式提出疑问，但原有的合同解约的赔付压力以及品牌对于资产溢价的现实需要又让原有的合作大多不至于走向“分手”的境地。在此综合因素下，原有委托管理转化为特许经营成为一个必要选项。

与委托管理相比，特许经营模式能够为业主提供更专业的技术支持，赋予业主更多自主经营管理的权力，满足其独特的市场需求。大多数地产商在合作数十年间都拥有了自己的酒店运营管理团队的储备，参与酒店运营管理的意愿变得越来越强烈，他们也有能力组建完整的运营管理团队，由此推动着特许经营模式在国内的发展。

与此同时，国际品牌的竞争白热化及人才招募双重压力之下，选择相对宽松的特许经营模式也成为你情我愿的必然选项。对于地产系酒店们来说，通过特许经营既使用了品牌又培养了自身轻资产运营能力，何乐而不为？

在双方的合作下，以洲际、万豪、希尔顿、雅高等国际主流的酒店集团旗下的中端、中高端酒店品牌都已经开始在中国开放特许经营的合作模式。比如，作为全球性的酒店品牌特许经营商，温德姆酒店集团旗下现有24个品牌，其中已有14个品牌在中国开展特许经营。

在市场在大力推广特许经营，在各大酒店集团争抢市场、布局分店的时候，从19年开始，软品牌快速进入发展期。软品牌是品牌主授权给品牌使用者有偿使用可分享其行业威望，和信誉的“别名”去行走天下，仍是由业主自主管理运营，相较于特许经营模式，其灵活度更高，品牌方对酒店控制度较弱。

在这一模式下，对地产系酒店的管理运营能力水平要求更高。近些年，不少地产商剥离酒店资产，成为酒管物业公司轻资产化运营也让地产系酒店加入软品牌积累了一定实力。软品牌在国内发展较晚，速度较慢，但纵观当下酒旅市场消费趋势来看，这一细分赛道未来发展空间较足。


不可否认的是，软品牌为地产系酒店提供一种新的发展方向，但事实案例也证明软品牌并不适用于所有的酒店品牌。软品牌并不是“护身符”，对地产系酒店来说，软品牌也提出了要求。

打造自身的“绝学”

每一个软品牌无一不有着自己的个性特征和独特魅力，如凯悦旗下的凯悦尚选品牌，真实体现所在目的地的城市邻里风情，在独具个性的酒店空间之中尽享人生之乐、欢度惬意时光；万豪集团旗下的豪华精选（Luxury Collection）更注重以人为本，着力创造返璞归真的私密度假体验；洲际旗下的洲至奢选则是立足本地特色，尊重并保留不同目的地的文化、历史和生活场景……可以说，每个软品牌在选择加盟酒店的标准都不一样。

国内的大部分地产系酒店作为商业综合体的配套设施，其体量较大，硬件设施完备，与其他类型酒店相比，其差异化优势并不明显。想要加入软品牌的第一关，需要亮出自己的特色，独具特色的设计、个性化的服务，或是别样的文化内涵都是进入软品牌的“敲门砖”。同时，找到与自身特色相匹配的软品牌，更能发挥出1+1＞2的价值。

把握好功能性与体验性需求

软品牌成为大多数住客拥趸的重要原因，就是可以享受到与众不同的体验。连锁酒店品牌更多是品牌调性条件下所调研出的普遍适用性，但普遍适用所带来的体验价值远远不及特定的软品牌深度挖掘出的潜在需求，后者带给住客的体验冲击才是最终让品牌成功的助力。

相较于中高端及以下的产品，奢华高端酒店则有更充足的空间和资金、更敏捷的服务速度来完成这种与众不同的体验。因此，并不是所有的地产系酒店都适用软品牌，那些高端奢华的酒店在加入软品牌时也要把握好功能性与体验性需求，给予消费者更好的体验。

提升管理和运营能力

酒店软品牌的核心是通过品牌的管理、运维和流量，提升单体酒店的运营、服务效率和收益水平，而地产系酒店虽然经过多年积累在管理运营方面已经具有一定经验，但相较于头部连锁酒店集团来说，还差点火候。

进入存量时代，酒店竞争愈发激烈，各大酒店集团一定不会放过软品牌这一具有发展潜力的赛道，地产系酒店有了“软品牌”的加持，还得磨砺自身，不仅要保证服务的质量和标准，还要提升管理和运营能力，才能在新的竞争中获得胜利。

综上，常规的酒店品牌多以标准规制见长，可是随着强调个性化的今天，一成不变反而是最大的局限。与此同时，近年来受去地产化、产业结构调整均衡影响，地产系酒店站在了发展的十字路口，而软品牌的出现，不仅为品牌的可持续性发展提供了更多可能性；也为地产系酒店品牌夯实了前进的"道路"、开拓了"战场"。相信木棉花酒店与凯悦的牵手将是开始，未来会有更多地产系酒店与软品牌的发展故事!

本文转载自公众号：空间秘探，ID：MESPACE007，作者：郑佳铌 与2022年度相比，2023年的IPO市场是个政策大年。从全面注册制的推开，到IPO阶段性收紧，再到北交所“深改19条”出台。受改革举措出台的影响，2023年A股市场共有280单IPO终止审核。对此，空间秘探将从产业视角出发，回顾2023年度IPO市场总体特征，对文旅、酒店及公寓行业的IPO市场情况进行分析。 01 2023年共280单IPO“折戟” 回顾2023年，随着全面注册制正式实施，A股市场共有280单IPO终止审核。据第一财经统计，其中上交所终止92单，深交所终止140单，北交所终止39单。另外，上交所有4家企业终止注册，深交所有5家企业终止注册。直至2023年最后一周，沪深交易所共有21家拟IPO企业因撤单而终止审核，北交所1家拟公开发行企业则因未在规定时限内回复交易所审核问询，而被终止审核。 在2023年度A股IPO撤否企业中，可明显看出，下半年的A股市场呈现IPO“集中撤单”小高潮。从终止审核的时间来看，60%的IPO集中于2023年下半年撤单。271单终止审核的IPO中，有162单是在2023年下半年终止审核的。 为何下半年IPO会出现密集撤单的情况，或许是不可避免的“政策收紧”影响。2023年8月，证监会回应称，“没有二级市场的稳健运行，一级市场融资功能就难以有效发挥。我们始终坚持科学合理保持IPO、再融资常态化，同时充分考虑二级市场承受能力，加强一、二级市场的逆周期调节，更好地促进一二级市场协调平衡发展。”随后，证监会便明确定调，为促进投融资两端的动态平衡，实施阶段性收紧IPO节奏。 值得注意的是，在此背景下，“吃穿住行”行业公司被视为“红灯行业”。2023年7月底，一则有关IPO审核趋紧的传闻在市场和投行圈内愈传愈烈，据该传言称：“监管层对沪深两市部分企业的IPO欲劝退或叫停，其中便包括涉及“吃穿住行”行业的公司，此类在审拟IPO企业基本会被劝退，未申报的暂缓受理，除非规模较大的标杆龙头企业。”对此，有IPO律师表示，“确实感觉‘吃穿住行’行业以后IPO走不通了。”

据第一财经不完全统计，沪深北交易所终止审核40家“吃穿住行”企业的IPO或公开发行申请。在去年前5个月终止3家后，6月底起便不断有企业的IPO申请终止审核。其中，9月份和11月份终止审核的家数最多，均为10家；其次则为12月份，终止审核6家；6月、7月、8月、10月终止审核的家数分别为4家、3家、3家、1家。

针对在审企业的撤回情况，去年9月，证监会作出回应：“近期撤回的企业，主要存在控制权稳定性不足、业绩下滑等影响企业持续经营能力的问题。”

回首全年，消费类公司的IPO之路较为波折，尤其是IPO阶段性收紧后，各交易所“吃穿住行”行业上市进程变慢、过会变少、撤单变多。其中，不少在去年表现较为活跃的文旅住宿类企业的主板上市之路也暂时止步。


旅企冲击IPO在近两年来并非稀罕事，近年来，不仅限于国资旅企尝试叩开上市大门，国内大小景区也在努力寻求冲击IPO的机会。但上市之路颇多坎坷，回顾2023年上半年，一些“中道崩殂”，一些则在融资道路上久久未传出成功上市的消息。

例如，2023年7月5日，深交所发布公告称，决定终止对青都旅游首次公开发行股票并在主板上市的审核。历经1年6个月的等待，青都旅游在深交所的IPO“梦”终究还是碎了。

青都旅游以索道、景区、观光车和文化演艺综合项目为主营业务，其IPO申请始于3年前。2020年底，青都旅游已在四川证监局进行辅导备案，拟在深交所中小板上市，保荐机构为中信建投。2022年1月，青都旅游首次发布招股说明书，拟融资3.456亿元，公开发行不超过5000万股，所募资金用于文艺演艺综合项目和观光车采购。2023年3月，中信建投与青都旅游先后两次向深交所提交相关材料；6月，青都旅游、中信建投向深交所提交了关于撤回青都旅游首次公开发行股票并在主板上市的申请；7月，深交所做出回应，青都旅游主板上市之路也正式终止。

青都旅游终止IPO之旅后，以索道、观光为主的鄂旅股份也“步其后尘”。据悉，排队冲A两年多的鄂旅股份向上交所提交了撤回文件申请，并于2023年9月，上交所正式决定终止对鄂旅股份首次公开发行股票并在沪市主板上市的审核。

鄂旅股份的上市之旅，最早可追溯至2016年。2016-2019年，鄂旅股份经历了从新三板挂牌到摘牌。2021年1月，鄂旅股份首次公开发行股票申报材料并正式获证监会受理，此后的两年多时间里，鄂旅股份一直在默默排队。2023年3月，鄂旅股份更新招股说明书，申请上交所主板上市，拟募资3.78亿元，发行不超过3867万股，所募全部资金将用于两大索道项目建设。2023年9月，因公司及其保荐人撤回文件申请，上交所决定终止对鄂旅股份首次公开发行股票并在沪市主板上市的审核。

需要提到的是，招股书显示，现有索道业务虽然占到公司主要收入半数以上，但实际索道客运上座率并不高，这或许也是导致IPO终止的原因之一。2019年至2022年上半年，恩施大峡谷景区客运索道业务年度上座率尚未超过20%、游客转运业务上座率尚未超过60%；九宫山石龙峡索道上座率尚未超过5%；大洪山景区、襄阳古隆中景区和黄石东方山景区游客转运业务上座率尚未超过20%。

另外，据公开市场信息显示，近两年来，还有多家旅企正在走向A股市场。2022年9月，云台山旅游与中信证券签署辅导协议，正式启动上市计划；庐山旅游也在2022年开始接受国元证券的上市辅导，计划于2024年上市；以景区开发、基础设施建设和维护为主营业务的天柱山旅游，同年也发布了上市计划。此外，泰山文旅、开封文旅、井冈山旅游、银基文旅、清园股份等旅企也曾提出上市计划，但这些旅企的上市计划直至今日尚未有下文。

旅企上市受阻少不了外部政策变化和内部管理结构两个原因共同作用的结果。立于内部管理结构视角，一方面，经营产品结构单一化警钟被敲响。国内的旅游业普遍处于比较传统的模式，即使一些旅企在尝试各种转型，但对传统收入结构仍存在依赖性，使旅企难以建立企业的壁垒和稳定性。另一方面，映衬业务增长潜力不明显。如青都旅游将重宝押在旅游演艺，且不说旅游演艺的市场效益，这样一张理想化的业务蓝图，实现起来也并非易事。此外，据景区政策规定，属于国务院认定的风景名胜区，门票收入不能作为上市公司的收入。对于那些依赖门票收入的景区，难以符合上市条件，这也致使一些旅企的上市计划难以推进。换角度而言，上市失败为企业沉淀了一定经验和产品，或许那些仍在向上攀爬的企业可以从中取经，在2024年走出新路好路。
纵观整个IPO成功的消费类企业来看，“穿”和“住”占比较多，但面对消费企业审核趋严的情况，不少企业难以找寻合适的发行时机。回到住宿问题，2023年也有酒店的上市进程被按下暂停键。

以去年末提出终止IPO请求的东呈集团为例，2022年7月，东呈集团响深交所递交招股书，并在2023年3月全面注册制后平移深交所审核。随后，深交所受理了该公司首次公开发行股票的申请，并在主板上市的文件进行审核。然而，六月间，东呈集团更新了上市招股书，并在去年11月初东呈集团及保荐人广发证券近日申请撤回上市，深交所决定终止公司首次公开发行股票并在主板上市的审核。

据其招股书披露，东呈集团本次IPO拟募资8.83亿元，其中5.35亿元用于市场扩张及品牌价值提升建设项目，3.48亿元用于酒店管理数智化升级建设项目。了解发现，过去三年，虽受疫情影响，东呈集团的盈利能力还算不错。2020年至2022年，东呈集团的营收分别为8.19亿元、10.43亿元和9.54亿元。尤其是2022年，东呈集团在营收同比下降8.53%的情况下，净利润却能保持36.89%的增长，直至年底账上趴着近17亿元现金，但长短期借款均是0，充足的现金流也说明了东呈集团似乎并不缺钱。

值得注意的是，东呈集团发展至今已建立覆盖经济型、中档、中高档和高档各个酒店档次的品牌矩阵，报告期内，城市便捷、精途等经济型品牌为东呈集团贡献了超过50%的收入，宜尚、柏曼等中档品牌的收入占比在30%左右，中高档及高档品牌营收占比相对较低。

不缺钱也要上市，东呈集团的压力或许来自于对赌。企查查股权关系显示，东呈集团IPO前的股东主要分为三方，分别是东呈投资（实际控制人平台）、南宁君合和外部投资者，三方持股比例分别为67.95%、3.37%和28.68%。据招股书披露的对赌协议，东呈集团若未能在2025年12月31日前完成在上交所或深交所或被上市公司收购，投资人有权向东呈集团或程新华、东呈投资回售投资人持有东呈集团的全部股份。

这一年，除了上市受挫的酒店外，也有酒店告别资本市场。

例如，2023年10月，中青旅山水酒店集团主动申请终止挂牌，挥手告别资本市场。聚焦中端和高端的中青旅山水酒店集团，在新三板7年的发展难言优秀。据了解，其营收由2016年的3.7亿元，一度增至2019年的5.44亿元。经过三年特殊时期，直至当下，山水酒店仍未恢复元气。门店数量由2016年的64家，仅增至2022年的100家左右，与行业头部酒店集团的发展节奏匹配度并不高。

总结而言，酒店为何冲击IPO失利？除市场阶段性收紧，主板申报行业限制等大环境问题外，酒店中高端品牌营收或许给其业绩持续增长埋下了隐患。这一点不论东呈集团还是山水酒店都有所体现。对山水酒店来讲，或许只是短暂告别，未来极有可能继续冲击资本市场；对东呈集团而言，距赌约截止还有两年，避免强制回购时间依然来得及，如今的撤单或许为其争取了下一步的思考时间。
长租公寓第一股蛋壳公寓退市已有三年之久，随着政策持续发力，各地保障性租赁住房推进加快，进入多渠道筹集的全面供应落地阶段，这为长租公寓冲刺IPO奠定了良好的基调。新一批以自如、魔方为代表的长租公寓企业也在2023年频传上市消息，却并无下文。

早在2019年底，自如曾传出将于2020年赴美上市的消息，消息称，“自如正考虑在2020年美国上市，可能会筹集5亿至10亿美元”。不过，彼时自如创始人、CEO熊林公开回应称“暂不急于启动IPO”。

时隔3年，自如于2023年3月初再次传出赴港上市传言，称其计划筹资数亿美元，最早或于4月份向港交所提交招股说明书，并最快在今年上市。半年过后的8月初，有市场消息称，长租公寓运营商自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股书。对此，自如方面两次回应均为“不予置评”。直到2023年接近尾声，自如上市的进展仍是个未知数。

在资产负债层面，在自如成立两年后，有流动负债。2021年，为减轻其本身的债务压力，自如推出针对业主房屋出租的“增益租”模式，这也侧面说明自如这些年来负债压力仍然存在。

无独有偶，另一家集中式长租公寓头部企业魔方公寓也在冲击二级资本市场方面跃跃欲试，不过无一例外，都在经历一波三折，至今仍未上市。据悉，魔方公寓曾于2022年9月向港交所提交招股书，2023年4月28日，因招股书失效，魔方公寓再次向港交所主板递交上市申请，摩根士丹利、建银国际担任其联席保荐人。

据魔方公寓招股书显示，目前魔方公寓在独立集中式长租公寓运营商中排名第一，截至2022年12月31日，有76245套在营公寓、覆盖全国25座城市，门店数量达388个。此外，2020-2022年，魔方公寓业务营收呈现稳健发展态势，营收分别为9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元，其毛利率也处于了较高水平，分别为82.9%、86.1%及85.8%。这也意味着，魔方公寓的规模与实力，不逊于自如。不过，与持续上升的收入及毛利鲜明对比的是，2020-2022年，公司的期内利润分别为-2.3亿元、3.1亿元及-2.4亿元。在负债方面，公司的负债数目巨大，流动负债总额达到32.6亿元，流动负债净额达到了26.9亿元。

此外，在房地产交易市场没有多少存在感的我爱我家旗下的“相寓”，也于2023年5月传出独立分拆上市的消息，但结果暂且打一个问号。

据我爱我家2022年度报告显示，在我爱我家的四大业务板块中，相寓作为资产管理业务，已跃居我爱我家营收首位，但是相寓过去一年成本高达59.85亿元，毛利率为-5.99%，成为我爱我家四大业务板块里，唯一亏损的板块。另外，据我爱我家公开的2023年半年度财报，去年上半年“相寓”在管房源26.2万套，比2022年同期的25.7万套，同比上涨3.1%。但是房源的增加并未带来营收的增长，相寓去年上半年营收28.29亿元，比2022年同期的29.82亿元，减少了1.53亿元。

由此可见，亏损似乎是公寓行业共性，长租公寓冲刺上市背后，盈利困境、负债隐患仍是未解难题。回看曾赴美上市的青客和蛋壳公寓，即使成功上市，资金之困仍使其尴尬收场。在并不算个案的前车之鉴下，或许折射着长租公寓谋求上市并非坦途的现状。眼下，进入新一年的公寓市场也愈加理性，伴随公募REITs的底层资产扩充到保租房领域，长租公寓上市或迎良机。

综上，企业冲刺IPO自然是好事，但不得不承认，不论是“吃穿住行”行业的挑战，还是阶段性标准的收紧，或许预示着未来的资本市场将会有更严格的门槛。在此背景下，未来不排除越来越多的消费类企业借道港股或北交所上市的可能。从消费端回归商业端，企业除了根据审核关注要点做出适时的调整，最重要或许还是可持续的造血能力及抗风险能力的提升，等待下一次的机会。未来，期待消费类企业在新环境下找到合适自己的道路，成为能撑起资本热情的企业。

天然的水溶洞可以化身潮流运动的绝佳场地，身为舶来品的鸡尾酒也能融入贵阳味儿，遍布城市各个角落的特色咖啡馆足够来一次尽兴的Coffee Walk……城市主理人的想象力与创造力，让无数“新玩法”在贵阳轮番上演。 1月12日，由马蜂窝主办的“2024贵阳城市封面主理人大会”在贵阳观山湖区万象汇顺利召开。来自新玩法机构、新消费品牌、新型旅行服务商等市场主体的百位主理人齐聚一堂，为到场的政府领导、资深媒体、行业专家、商业品牌代表等嘉宾带来了贵阳文旅创新的最佳实践成果。马蜂窝联合贵阳万象汇、悦然时光、贵阳广播电视台发布2024联合营销IP，并为过去一年里表现突出的主理人颁发“年度封面”大奖。   从“山地秘境”到“美食胜地”再到“潮流新势力”，贵阳这座城市正不断带来惊喜。自去年初马蜂窝“周末请上车”在贵阳发起“城市主理人计划”后，通过与各大品类主理人深入合作，让“主理人+新玩法”在贵阳快速落地。用一年52期的周末更新指南，近1000场周末活动推荐，让年轻人第一时间了解当地最新的玩乐资讯，也让主理人的创意玩法精准触达更多目标用户，不断丰富贵阳的周末、假日生活。 马蜂窝和咖啡主理人、精酿主理人发布的“贵阳咖啡地图”、“贵阳酒馆地图”，已成为当地年轻人的文艺生活指南，让越来越多的人看到，在贵阳除了能体验舌尖上的“烟火气“，还能收获不输大都市的文艺小资享受。 “贵阳是一个包容外界文化、喜欢接纳新鲜事物、并勇于尝试的城市，无数新鲜事物都能在这里生根发芽，并结出独具贵阳特色的果实。”A·SIP BAR主理人彭嘉澍分享到，“从吸收到容纳，我们想做的是鸡尾酒的‘黔味复兴’，用更多与本地文化联结的产品打造出能够代表贵阳的鸡尾酒品牌。” “旅游已迈入新的时代，玩得新潮、玩得精专，比抵达一个目的地浅尝辄止更吸引年轻人。新玩法不仅是旅行消费的刚需，同样是目的地的流量密码，也是主理人核心价值释放。”马蜂窝目的地研究院院长孙云蕾在主旨演讲中着重强调了新玩法对于城市新形象塑造的意义，并为来宾展示了马蜂窝携手贵阳当地主理人在贵阳进行的“潮流玩法实验”成果。   过去一年，贵阳也正是凭借玩法体验的打造，接连刷新着游客的固有印象。借马拉松、酒博会、全国广场舞之夜等大型活动落地贵阳契机，上线贵阳马拉松游玩路线、微醺日记、贵阳四季玩法地图。聚焦现象级活动“路边音乐会”持续开展活动，通过音乐会与贵阳历史文化地标的结合，让贵阳开放、包容、狂欢的城市氛围快速出圈。

由去茶山、蝈蝈精酿、贵凤凰等贵阳新消费品牌带来的“黔货出山”市集，以及石龙洞摄影展是本次大会的另一大亮点。值得关注的是，在中国旅游研究院与马蜂窝共建的自由行大数据联合实验室发布的《全球旅行“新玩法”研究报告2023》中荣登国内新玩法TOP100榜单的“石龙洞洞穴桨板体验”，将在今年升级焕新。由麦格乡、马蜂窝、万万青年旅行三方联合开发的石龙洞探洞体验项目即将启动试运营。届时，在解锁洞穴桨板之余，游客还有机会体验洞穴潜水、洞穴咖啡、洞穴冥想这些新鲜刺激的洞穴玩法。

“贵阳的消费业态不断丰富，年轻人对贵阳旅行的期待也日渐增高，”孙云蕾说，“作为国内最大的旅游社区，马蜂窝期待与更多优秀的主理人携手，以‘新玩法’为抓手，共同描绘更具年轻活力的新贵阳。”

各位好！我昨天来，才知道这个会的规模居然这么大，报名人数超过千人。我当时想无非就是两个原因：第一个原因，莫干山民宿品牌的感召力。第二个原因，大家有点找不着北。我再一看，会议的主题叫“为民宿找未来”。跟金市长一样，我认为这个主题非常好。所以我就换一个题目，叫“中国民宿，未来可期”。 我想有几个问题，因为我说“未来可期”不在于数量，不在于规模，在于质量和效益。可是我们现在整个行业，因为有头部效应，也形成了头部影响，所以造成了一个普遍的错觉，干民宿的身在其中，我们知道如何，但是社会上并不知道，投资商也不知道。官员，像我们湖州德清的官员很清楚，其他的官员也未必清楚，大家就认为民宿还可以大大发展，这是一个普遍的看法。 实际上，民宿不是这样。民宿在民，民宿在乡，民宿靠城。这是我对民宿三个基本的判断。所以我想谈三个问题：第一个问题，供求关系。第二个问题，竞争格局。第三个问题，民宿十策。 一、先从供求关系说起 因为三年的疫情，需求集中。虽然传统的旅游业遭遇了崩塌，垮到了底线。可是冒出两条新赛道，一条叫城市大休闲，一条叫乡村微度假。这两条新赛道给民宿带来了转机。2018年全国的民宿24万家，2019年20万家，2020年18万家。可是2021年又恢复到了20万家，所以大家认为民宿好啊，疫情这么艰难，居然还催生了。这两条大赛道是长期的赛道，也是非常宽广的赛道，但也是曲曲折折的赛道，给大家造成一种错觉，认为民宿还是要大发展。 这是一个方面，从供给的方面来看，很多投资商也开始进入。 第二，从需求的方面来说。2023年市场复苏了，相当一部分需求开始转移。所以我今年跑下来，很多老板跟我说，今年还不如去年。我在广东看到一个搞温泉的老板，他说今年比去年整整跌了一半，广东人都跑哪儿去了？甘肃、新疆，所以他自己也到甘肃、新疆跑了一趟，回来跟我说，“我不干了，温泉我要卖”。我说就这么点市场变化，你就不干了？他说不是，主要是年龄大了。我说你们的温泉，到了年底，天气一冷，马上就火爆，为什么？需求在转移。这么多年我们被憋住的需求，今年管制方式变化了，大家就开始跑远途。出国现在不太敢出，所以就开始跑远途，这就形成一个需求的转移。 但是明年会如何呢？应该说现在入境游，从上到下，大家都在重视，出境游也基本放开了，明年会有相当一部分需求转移到出境游上去。2019年的时候，中国出境游总花费3000亿美元。3000亿美元什么概念？2万亿人民币。这几年这么大把的需求憋在了国内，才引发了民宿的火爆。明年还行吗？只要这股需求一转移，第一，转移到国内的城市。第二，转移到国外。民宿还能这样过吗？ 所以很自然，就形成了中国民宿供过于求这样一个基本的格局。这是我的一个大的判断，我觉得我们现在就是供过于求。我们到底需要多少民宿？这个账没有人算过。如果我们以20万家民宿来看，平均一家10间客房，那就是200万间客房。200万间客房还不足以吸纳我们这部分需求吗？足够了。所以这点如果看不清楚，大家认为明年可以大干特干，我看不出来。 第三，从供求关系来说，最根本的一点还是宏观经济的变化。我最近听了一些宏观经济学家的分析，并不乐观。这种不乐观：一是我们的国际环境不乐观，发达国家对我们基本上是围追堵截的做法。二是国内的需求并不乐观。现在宏观经济70%都要靠需求来拉着，可是需求有点拉不动。之所以现在各级政府都这么重视旅游，就是因为旅游在今年我们这么差的宏观环境之下，还算是一个亮点。但是是不是热点？不好说。旅游今年表现叫“旺丁不旺财”。

所以，第一是过去的需求集中造成了错觉。第二是市场复苏需求开始转移。第三是宏观经济的发展。我们到明年要探讨供求关系会如何？所以有些东西，刚才王县长做了非常好的关于德清的介绍，我也很赞赏。但是我只能说，德清的做法，德清叫做“经验可以学，做法不可抄”，谁要抄德清，必死。就像我去袁家村一样，我去袁家村就一个结论，袁家村很棒，谁抄袁家村谁死。同样，德清的这套东西，你有这么大的市场吗？你有这么好的宏观环境吗？我不讲资源，因为民宿不需要讲资源，但是需要讲做法。所以经验可以学，做法不能抄。这是很自然的。可是我们往往市场上只要有一个成功的，一炒作，大家就认为谁都可以成功，那是绝不可能的，那是违背规律的。

二、竞争格局

明年民宿的竞争会更加激烈，主要体现在四点上：

第一，质量竞争。谁的品质好，谁一定会有相应的客流。但是质量是需要成本的。这是常识。你光说质量，我们把质量只局限于服务态度好，局限于有情怀，搞点文化的小花样，那不叫质量。问题就在于你的成本能不能坚持？能不能保障你的质量？反正成本越高，质量越好，这是毫无疑问的，但是你撑得住吗？大家一看好了，尤其是租房办民宿的人，马上业主的房价就提高了，你本来想着多挣点钱，给业主了，你还能坚持吗？这是一个问题。但是如果总体质量都在下滑，我们民宿还能往下撑吗？

第二，民宿的性质决定必须要有文化，必须讲情怀。为什么？因为民宿提供的是一种新的生活方式，这是根本。可是现在看着民宿好了，资本进来搅局。所以我奉劝大家，你要想干民宿，就别让资本搅局。你要想让资本搅局，你最好退出别干。因为很简单，资本的逻辑只有一个，就是利润。为了利润，资本就要主导一切、控制一切。可是民宿绝不是这样的。

我就问一个问题，欧洲的民宿一二百年了，日本的民宿六七十年了，中国台湾的民宿也有四五十年了，传到我们这儿也有二三十年了。欧洲、日本、台湾为什么没有大资本进入？为什么没有形成民宿的头部企业？因为不需要。从民宿的性质来说，就不需要头部企业，也不需要全国性的扩张。按照一般的思路，我们觉得没有问题，尤其是资本进来搅局，很可能就把民宿变成了连锁的乡村酒店，连锁乡村酒店是另外一回事，完全不是民宿的概念。而且我们民宿的这点文化、这点情怀就全没了。这是第二个竞争点。

第三个竞争点，规模局限、类型区分。很自然，民宿一个大的短板是规模。由于规模太小，反过来建设成本就高，运营成本也高，渠道成本也高，很难挣钱。反正我一个基本判断，我们全国的民宿五分之一挣钱，五分之二维持，还有五分之二不死不活，很可能到了明年，形势不好了，这不死不活的五分之二就淘汰掉了。历史上大起大伏，这是正常的。所以在这种情况下，我们就要区分出来类型，不同类型的民宿有不同的做法。

第四，分工细化，不拘一格。这是我们的一个发展方向。民宿不能都一样，天下民宿都一样，住一家就够了，我凭什么住这个又住那个？所以将来一定要细化。比如说有艺术类的民宿，有文化类的民宿，有自然类的民宿，有娱乐类的民宿，各种各样的分工细化就会出来。这在市场上自然而然产生，所以需要不拘一格，这就是明年我们可以看到的一个竞争格局。

三、民宿十策

第一，宏观判断。民宿的规模应该到什么程度？阶段性发展、阶段性提升，不能永远扩张，结论是小心，慎入。现在谁要想再进入民宿这个行业，我就一句话，慎入。你要是有赔钱的准备就进，没有这个准备就别进。

第二，乡村振兴，也有一二三产业的平问题。一产发展基础，二产要因地制宜，三产是锦上添花。不要把民宿看成乡村振兴的救命良药，一说乡村振兴一定离不开民宿。媒体报道一报道也是离不开民宿，为什么？因为民宿出彩。但是反映的并不是实质性的情况。各地有不同的情况，需要乡村振兴结构优化。

第三，绿水青山与金山银山需要桥梁，旅游是最佳的桥梁。因为绿水青山不会自动变成金山银山，这个桥梁是旅游，民宿是自然载体。结论是挖掘存量，适度增量。我们首先做的事是挖掘存量，既包括房屋的存量，也包括文化的存量，也包括自然的存量，适度增量。

第四，休闲根本。民宿的根本是休闲，因为是一种新的生活方式，所以做法是“四在三改”。“四在”是学在农家、美在农家、闲在农家、富在农家。“三改”是改燃料、改厕所、改上下水。结论是城乡一体化。但是城乡一体化就涉及到谁化谁。如果说城市化了农村，化得动吗？这么大一个农村。如果农村化城市，那就把城市的水平拉下来了。所以一体化不是随便说的。实际上是乡村风貌，城市水平。所以很自然，这就需要一系列的做法。

第五，群模式。这个模式很重要，这也是中国特有的模式，恰恰对应了我们规模巨大的市场需求。第一，实体群构造民宿体系。比如说黄河宿集、草原宿集、秦岭宿集，宿集这种方式实际上就是一种实体群。这种实体群发挥了规模的优势，容易形成品牌，同时减缓了单体民宿的规模过小所带来的一系列的问题。第二，网络群，大数据、云计算、平台化、移动终端。第三，民宿联盟或者协会，形成组织化。结论是宿集成为好模式，也成为未来的代表。我的结论是这样。但是不可能大家都做宿集，就像酒店的连锁店一样，到今天为止，经过40年的发展，酒店行业还有60%没有纳入连锁。为什么？各有各的存在理由。民宿也是如此。但是总体来说是形成这么一个情况。

第六，制度化。设立上下线，管理有弹性，充分发挥市场作用。这就是台湾方式，法治化、契约精神、基础保障、乡规民约、发展集成。中国大陆的特点是政府主导，而且也确实，因为各个部门都要管，都要管，就让民宿主基本上无所适从。所以我们文旅部门这几年发挥了关键性作用，协调各个部门，针对我们的需要提出了一系列的政策措施、规章制度，乃至标准。台湾基本做法就是“民不举，官不究”，那是台湾，我们做不到。我们只能把政府多方面的力量凝成一股合力，而且这股合力是一股拉动力量，是一股推动力量，但不是主力。结论是自治、自由，方向一定是这个方向，明年不可能，十年之后也不可能。但是方向是这个方向。

第七，文化提升。传统文化现代解读，传统资源现代产品，传统产品现代市场。所以在这里面，不必把文化唱得过分。第一，原乡文化，就是在地文化。第二，老板娘文化。有这两样就行了。在地文化体现你的特色，老板娘文化体现你的服务。可是我们要把文化强调的过分，那我就问了，客人来干什么来了？客人来吃喝玩乐，老用厚重的文化压在他头上，对不起，我不来了。所以我走到哪儿最反对一个词就是“文化厚重”。中国词汇那么丰富，怎么说到文化必得说“厚重”两个字？旅游是追求一种生活方式的变化，追求好玩玩好，追求时尚与快乐，非得弄一个又厚又重的东西压在头上，那你还欢迎不欢迎客人来了？结论是，不要把文化做成没文化，文化需要浅显，但是不浅薄。

第八，绿色建设。所谓绿色建设是原生态着眼，次生态着手，泛生态着力，深生态着心。结论是什么？绿色是基础，特色是竞争力。但是少说原生态。原生态就是个说法而已，真正按照原生态做，没办法做。很简单，客人要的是什么？乡村的环境，城里的生活水平。要的是大自然，但是绝不是原生。如果这个分寸你把握不好，同样这也都是品质的组成部分。

第九，市场延伸。民宿休闲对应周边，民宿文化对应中程，民宿度假对应远程。裸心谷的模式是高端度假，但是高端不等于奢华，要的是特色、精致、舒适。我第一次到裸心谷去，评价并不高。我一看，这就是我们三星酒店的标准，但是就能卖到那个价格，就能够有那样的市场。为什么？就是因为在这个特殊的环境里，它提供了一种特殊的体验。结论是多元化、多样化、差异化、特色化、舒适化，才能泛化。最重要的是一个舒适化。我大概也老了，年龄到了，我经常到哪儿，人家说民宿，住一晚上可以，第二晚上搬走，我不住。人家说这多有特点啊，我说那是年轻人的追求，不是我的追求，我的第一追求就是要舒服。跑到齐云山住了一个树屋，到晚上12点我就给他们打电话，给我搬走。为什么？抬头看的就是星星，到处都感觉漏风，非常不安全的感觉，我说这不是老人家住的地方，给我搬走。人家说你体验体验，那坚持吧，他们就是懒得给我搬。早上5点，天刚刚亮我就醒了，出来一听满处都是鸟叫，但是一晚上没有睡好，这能行吗？

第十，业态丰富。这个我还要解释一下。民宿从客人需求来说也是分层次的，不是说一个民宿包打天下，那是不可能的。一个裸心谷，包括裸心乡、裸心村，4.0版本都出来了，有几个北方的客人过来？还是长三角的客人为主，一定是这样。所以很自然，业态丰富就是小而精、多功能，社区建筑，小镇模式，等级化，标准落地。同样，这里面有精品，有中端，有大众。怎么讲？不能每个民宿都想着对应高端，那是不可能的。多数民宿还是大众化的，大众化的价格相应的就低，可能生意更好。我不管这个东西有多高端，高端了半天，没有客人，高端有什么意义？比如说中国最高端的酒店客房，三亚的亚特兰帝斯，一套客房一天12万。我就问，从你这个客房开场以来，出租过几次？我不问出租率，我就问他出租过几次？两次。能这么做吗？提个建议，你把它拆分，两个小时一拨，一天六拨，24个小时，一天12拨，一拨1万块钱，一定生意会好。他们一想，是啊，就是这个道理。因为没有人有这么大耐心在那儿花12万待24个小时，就瞪着眼睛看鱼缸里的鱼，那是不可能的，但是这种新鲜感、炫耀感，包括这些主播，可能都进去，花1万块钱我可以主播。精品、中端、大众，我们把这三个层次分出来。结论是，多方位对应，多渠道开拓，场景化发展。

场景化发展，我多说几句。因为2023年旅游市场一个新的现象，产品的变化、市场的变化，我归纳了一个“万花筒”现象，十个现象。归纳下来我自己都很吃惊，靠传统资源的没有，靠传统产品的少数，多数都是靠场景。最典型的就是淄博、长安十二时辰，包括贵州的村BA，包括天津的大爷跳水，天津大爷跳水算什么？什么都不算，可是天津城市的活力就展现出来了。

所以很自然，场景化发展是下一步民宿发展的要点。这种所谓场景化发展是什么概念？比如说长安十二时辰是一个商场，也不是旧商场，90年代的商场，经营不下去了，改造成这么一个项目，2万平方米，投资1亿多，每天多少人进去，每天收入80万到100万。平均一个客人进去5个小时花500块钱，客单价也高，消费也高，什么原因？场景化、沉浸式、全面参与，就是这么一套。场景化是什么？可以花很少的钱，取得很好的效果，可以锦上添花。各位民宿业主，你们这把钱已经花进去了，也希望效果也能好一些，别想着大投资，现在基础投资已经够了，做什么？做场景。

比如说我到了秦岭深处的一个民宿，这个民宿有一个特点，养娃娃鱼。所以我就问小两口，我说你们这个事怎么弄？怎么跑到这儿来了？他们说我们想在西安做，一看西安的市场满了，可是秦岭这儿还有机会，就过来了。弄来弄去，八间客房。我看了一圈，我说你们空间浪费太大，把浪费的空间都弄出来，干什么？就是吃娃娃鱼。娃娃鱼原来是保护动物不能吃，现在养殖了，可以吃了，这就把你的特色打出来了，外边一个鱼塘做出场景，现场描绘出场景。想来想去，他说好，这个可以。

所以很多东西，借助现有的条件开一开脑洞，做场景化发展。这个实际上是下一步真正的方向。所以，形势不能说艰难，形势曲折，起起落落，这是市场的正常现象。我们不要想着一条康庄大道光明向前，那是不可能的。但是我们能够抓住市场的机遇，能够保持一系列的发展，一定会趟出一条新路来。

（本文整理自中国旅游协会休闲度假分会总顾问魏小安2023年12月20日在2023莫干山民宿大会上的演讲）