本文转载自公众号：酒店评论，ID：Reader-Review，作者：陈珉瑛 酒店商业四品论：产品、用品、样品、商品 零售四品逻辑的顺序是：产品→样品→商品→用品。产品由工厂生产出来后进了零售终端领域，出样陈列成为样品，用户选择购买、交易使产品成为商品，商品进入用户使用领域成为用品。酒店没有四品逻辑，只有二品，由产品越过样品、商品，直接跳入了用品端，活活阉割了样品和商品环节，也杜绝了酒店商业的活路和机会。更好玩的是，还活生生地搞出了一个细分的寄生行业——酒店用品行业。 让我们遵循商业的逻辑，恢复样品、商品的功能，酒店商业才能成为真正的酒店商业。酒店商业与零售商业相比，领先的独特优势是什么？是体验，是商业次序价值带来的衍生价值。酒店商业的体验不仅仅是概念的体验、技术的体验、时间的体验，它是真正的体验，是24小时沉浸式私享体验、是个性的体验、独立的体验和私密的体验，这种独特的体验价值与商业次序价值的融合，创造了无与伦比的竞争优势和丰富的用户价值。 酒店商业令人兴奋的地方有很多：用户睡好了再买，吃好了再买，一句话是用好了再买。零售商业那种看、摸、闻、坐的浅表体验能级根本无法与酒店商业的体验相提并论。 宜家是家居零售不可多得的榜样，但是在宜家经常出现用户坐卧沙发和床上的现象，这是用户素质使然？答案是否定的。不是让用户疲惫不堪，又有谁愿意在众目睽睽之下窘态百出？如果宜家能够像酒店一样有可以睡眠体验的私密空间，用户的选择是显而易见的，他们绝对不会在大庭广众之下睡态百出。 即使如此，那么用户为什么还要选择宜家，而不选择酒店购买家具呢？因为酒店没有家具，酒店不卖家具。如果酒店拥有自己的家具、又卖家具，又具有独特的24小时沉浸式私享体验，酒店商业的魅力是不是大放异彩？又有谁能够无视这样的魅力而拒绝她呢？ 酒店商业四品的逻辑是：产品→用品→样品→商品，把酒店住宿的终点成为酒店商业的始点，让酒店住宿的功能成为酒店商业体验的开始，让酒店住宿的闭环成为酒店商业的开口。剩下的事情怎么办？剩下的事情缺什么、补什么！酒店商业与零售商业的核心是一样的，强大的商品力是最重要的资源，建立酒店商品需要的品种、品类、品牌规划、定位，建立自己的商品团队，建立自己的供应链、品牌链、研发能力和商品管理体系。

酒店商业情景是商业场景的最高级

酒店拥有最丰富的商业场景资源，只是这样独有的、稀缺的、丰富的、宝贵的商业资源被酒店人熟视无睹，白白浪费了。酒店商业主导下的商业场景赋予了酒店情景更多的内容、价值和意义。以一家拥有300间客房的酒店为例，300间的风格应该是一样的，而一家具备酒店商业功能的酒店，300个房间的风格是不尽相同的。酒店行业有不少所谓的老炮或专家质疑这样的想法或做法，他们的理由：一是一个设计师和一家设计公司，无法做出300个风格不同的房间，即使做成，最多精品一、二，平常、平庸风格居多；二是让300个设计师设计300间不同风格的客房，设计成本最终将是天价，更遑论这种系统工程的协同管理成本。他们的结论是这样的事情根本不可能。那么换一群人，换一种视角，换一种方法，这样不可能的事情就成为可能，成为事实。一家300个房间的商业酒店，酒店公共部分统一装修，以确保酒店定位和经营风格的一致性。300个房间的设计和装修，从选择房间使用的家具产品入手（不是酒店家具，而是产品、样品、用品、商品四品统一的家具物品），把300个房间的平面图和共性设计规范要求发给300家家具企业，这些家具企业在他们自己成熟的建店方法模块上，在一个工作日甚至更短的时间内就可以完成300个房间的个性化风格众包设计。没有哪一家设计公司和哪一个设计师像家具企业一样，了解自己产品的定位、属性、风格和为之必需配套的商业终端设计与生活、商业情景的营造，家具企业为了使自己产品所表达的个性风格更加打动消费者，从产品研发、设计、包装到终端氛围打造，倾注了大量的心血和投入，形成了一整套成熟的终端情景建立、营造方法，他们是当之无愧的情景营造王群体。结果是这样不仅可以满足用户丰富多彩的个性化风格需求，另外一个福利也悄然而至，传统酒店无法降低的设计费用至少下降了50%以上。

酒店在酒店商业的驱使下，实现了从场所到场景到情景的跃升，在此丰富的情景体系中，契入、融合系统化、生活化、情景化的酒店四品，形成了独一无二、粘性极强的生活方式。在酒店情景的基础上，不仅实现了酒店情景的应有价值，更放大了酒店的情景价值，从而实现了商业情景效应的最高级。

酒店商业的最高维－生态商业

酒店商业既是酒店行业未来的趋势使然，也是当下酒店行业突围、发展、跃升的使然。生存永远是第一位，发展是第二位，做好酒店商业的基础是生存，解困、脱贫是酒店商业生存发展的第一要务。在遵循成本、效率、价值三角铁律的前提下，酒店商业是酒店差异化经营的利器，构建酒店商业的生态商业体系和生态系统是实现酒店商业最佳的路径选择。

酒店商业语境下一个很有意义的现象是：两家同一层次规模的酒店，一家具备酒店商业功能，另一家不具有酒店商业功能，但100%客房入住率具备商业功能的酒店，客房收益可能不如另一家没有酒店商业功能而且酒店客房入住率只有80%的客房收益高，但是他的综合收益或者说整体收益远远高于没有商业功能的酒店收益数倍，其单纯客房收益在收益比中可以忽略不计，因为酒店（住宿、体验、睡）商业的收益是多元的、生态的，酒店商业收益占比具有绝对核心的地位，客房收益仅仅是多元收益中的一小部分。这对以客房收益为主要收益的酒店造成了颠覆性的认知。具有酒店商业功能的酒店客房收益只需覆盖酒店运营成本即可，不亏本、微盈利就是胜利。然而生态商业所引发的反哺效应，又常常使酒店客房收益的盈利水平远远高于行业的平均盈利水平。

一家酒店建成营业以后，酒店设计、装修、布置包括各种使用建材等供应链能力被滞弃、闲置、荒废，成为被酒店浪费的大资源。酒店商业可使酒店这种沉滞、死闭的能力重唤生机，把这样的能力转换、平移到诸如集成家具、全屋定制、工程装修等酒店商业业务领域，使这种能力得到充分的释放、放大，使酒店商品、情景、生活方式、生态商业效应无限链接，产生大爆发，出现更多的自然商业涌现。

用一家以家居、家具、装修为核心的酒店商业为模型，解剖生态商业在酒店商业领域中的生态价值。

酒店商业的酒店是以商业为核心，住宿为辅助、为引流、为体验，睡仅作为促进商业发展的方法，或者是为实现商业目的的一种方法。酒店商业的酒店，每一个房间是可以睡觉的家居专卖店，是一个可以睡觉的床上用品专卖店，是一个可以睡觉的软装专卖店，是一个可以睡觉的全屋定制专卖店，是一个可以睡觉的装饰公司样板间……，在睡之外释放出更多的生态商业能量。酒店商业除产品之外的所有成本是恒定的，包括所有的房租、装修、人才资源、管理成本等，这些成本由酒店商业系统中一个商业项目承担或由多个商业项目分摊。由单一项目承担的成本，其他项目就没有成本。由多个项目分摊的成本，项目成本就远远低于行业平均成本。而边际效益是不断叠加放大的，呈现边际成本不断降低，趋向为零或等于零，边际效益不断叠加、放大，趋向无限的生态商业边际效益。以一间100平方米面积的客房商业营收来看，最小家具等商品的客单价在5000元以上，最大全屋定制的客单价在80万元以上，全年营收在300万元以上，一间房营收超一家店的营收不是奇迹、不是神话，而是真实的呈现。

酒店商业是更多商业单元的集合、融合，是更多商业资源、元素、能量的生态聚合。

·酒店商业实现了零售行业夜晚无法利用的空间和酒店行业白天无法利用的碎片化时间的融合，实现了24小时的时空经营；

·酒店商业实现了酒店业住宿需求和零售业购物需求的融合，实现了以体验为核心的商业能量放大的生态效应；

·酒店商业实现了外来住宿人群和本土购买人群的融合，规模流量满足了在地商业可持续的发展需要。

诚然，酒店商业不是一蹴而就的梦想，需要对商业、对生态若干的研究、理解、把握和洞悉，没有想好、没有准备好的酒店商业十干十死。2013年酒店商业的先驱九悦Malltel开启了生态商业十年一剑的创新征程。行业曾有酒店模仿九悦Malltel的生态商业模式而付出极大代价的例子，从最开始的模仿免费模式没有走通，到一猛子扎进零售领域开业生活集合店，最终一无所获，损兵折将，铩羽而归。酒店商业正确的路径是：大胆地想，想清楚，准备好，单点试，谨慎地做，建立酒店商业的能力和体系、模式、业态后再放开复制。

酒店商业不是梦，是实实在在的现在和未来。酒店商业路在何方？路在脚下，在酒店人脚踏实地、不断创新的行动里。

（本文作者：陈珉瑛，九悦Malltel首席创始人，“酒店免费睡，商品免费购”商业新业态创立者。生态商业学者、武汉大学法学学士、天津工业大学经济学学士、中共党校政治经济学硕士、北京大学工商管理硕士。）

由上海市旅游行业协会旅游景点分会、江苏省旅游协会旅游景区分会指导支持；上海博华国际展览有限公司、上海会展有限公司、劲旅集团联合主办；劲旅网、升级工场承办的2023中国（长三角）景区度假区高质量升级大会于5月30日在上海隆重举行。 泰久信息副总裁杨筱萌进行主题演讲，以下为全文： 各位领导、各位同仁大家好！ 今天我给大家带来的主题是如何通过技术为景区带来一些新的赋能和玩法。 首先，我们通过技术手段来分析一下景区现状，从我们服务的景区来看，在十四五规划里面也强调了信息化的升级。我们在服务的景区过程中，看到很多景区对于数字化、信息化其实有很大的提升空间。 其次，我们如何通过系统搭建一个更好的平台，为景区运营提供更好的服务。随着这几年的发展，我们发现必须在景区的运营上面做一些文章，帮助大家更好去提升。而在提升上，关键是把几个老生常谈的项目做精做好。 例如，景区入园人脸识别技术，多业态、多消费类型的景区，我们通过入园之前人脸识别，普及刷脸消费，尤其在水乐园这样的场景。过去水乐园主要是通过手环或者是手机支付，非常不方便。我们给很多水乐园做人脸识别，大家消费的时候非常方便，并且没有退押金的环节。 除此之外，我们发现很多景区有自己的小程序，小程序有二消业态，用户通过小程序实现消费，涉及支付方式及渠道。对于景区运营人员来说，要通过各种后台查账对账，是非常麻烦的一件事。因此，我们为景区打造了类似于业务中台的系统平台，我们把景区二消为代表的多业态、多景区放到一个小程序里面。包括餐饮、零售、活动、地图等，尤其很多景区自己会做一些优惠券，这个优惠券可能会做多业态的优惠券，这个时候在原来的景区里面对于财务拆账其实是很复杂的，但是我们做好的后台之后可以实现自动的拆账。

用户使用起来也很方便，在游玩之前看到一些信息，通过人脸识别就可以完成，包括停车、导航、入园、购票、排队等。

下面分享几个案例：

案例1：广州增城森林海度假区项目，这个项目是一个以度假区为核心的景区项目，多业态包括温泉、乐园、湖和陆地公园，他发现各个业态彼此独立运营经营状况不错，但要多业态组合运营就很麻烦，以往只能依靠OTA的打包产品，但景区又不想过度依赖OTA。

我们去年给他打造一个全平台，从餐饮、零售，尤其是度假区我们给他做的人脸识别，用户从度假村入住之后，在度假村的任何业态、任何消费通过人脸识别都可以实现。业态里面可能对于入住的人有一些权限，通过人脸也可以分辨出来哪些权限是可以免费的，哪些是收费的。


案例2：云南世博集团，世博集团更加复杂，世博集团涉及多城市、多业态、多景区的状态，它最大的问题是自己有旅行社，但是它的旅行社不太好抓取自己的景区，拿自己景区的价格甚至比当地旅行社的价格还要高。

我们给他打造了一个类似于一机游的系统，使得涉及到的集团、旅行社、景区都能够更好从事经营活动。

我们也经常帮景区做一些二消类活动，例如通过现金券、大转盘、刮刮乐等形式，为景区赋能一些优惠促销活动，刺激销售增长。

值得一提的是，很多景区通过微信渠道实施全员销售计划，这虽然扩大的销售覆盖面，但后台对账更加琐碎了，我们可以为景区打造相应的平台或者系统，让景区更加轻松的实现这一功能。

我们还为景区做了一些AR内容上的赋能。这两年剧本杀、密室逃脱越来越火，我们也在这块想了一些如何能为景区做更好的内容。包括我们本身也是技术型的公司，而且我们是做了多年的电影行业，所以我们也有很多的IP。

我们通过AR技术为核心，以沉浸式内容为体验，做了一些线下的AR游戏。

不同的场景我们也做了不同的游戏，不同的解决方案。在后边也带来了我们AR的眼镜，大家也可以体验一下。首先就是在这种开放型的街区，大型的我们会做一些大型的场景，在一些小型的我们也做了一些密室逃脱，包括在博物馆也做了一些相应的活动。


开放式景区，我们做得更多是以导航导览为核心，去做一些类似于剧本杀的游戏，其实现在很多公司也在做，把整个景区做成了游戏场景，从一个环节到下一个环节可能有十几个、二十个，甚至30多个点，一步一步让玩家去体验景区的文化，做一个剧本杀。跟传统的剧本杀不一样我们NPC都是AR，这样好处是所有游戏环节可以更新，并且跟刚才提到的业务中台可以打通，可以跟很多的二销、券去打通。

沉浸式剧本杀我们去年也做了两部，都是玛雅系列，我们和欢乐谷的水乐园一起合作的。

我们在深圳的世界之窗落地了几个剧本杀的店。这个剧本杀是为了给一些小空间的景区和商场提供解决方案，一个主题只有5分钟，游玩时间从20分钟-40分钟-1个小时都有，戴上眼镜的效果就是大家看到动画实际的效果，大家想体验后面有我们的眼镜，我们拆出来一些小游戏，可以让大家体验。

我们做了一些团队的游戏，平米数稍微大一点，100-300平，我们做的类似于吃鸡，大家戴上AR眼镜在场地里面可以互相PK，最多支持5V5，也可以去打怪兽，可以看到自己的血条和队友的血条，包括枪、弓箭过来可以看到弹道。

我们有自己合作的AR眼镜，配套的马甲有32个触感区域，击中之后有不同的感受、不同；力度的反馈，我们武器也做了三个版本，弓箭、激光枪和95式步枪。

最后给大家介绍一下泰久信息，我们2005年成立，2015年挂牌的新三板，服务华侨城文旅方面已经十多年了，我们还有一个板块是电影板块，我们跟中国电影和江苏的幸福蓝海都有多年的合作，我们和中影和幸福蓝海都有合资公司。去年跟华侨城集团成立了合资公司，更好跟华侨城集团进行绑定，更好对它进行服务。

谢谢大家。

本文转载自公众号：酒店评论，ID：Reader-Review，作者：陈珉瑛 个偶然的机会，触发了小编对陈珉瑛近3个小时腾讯会议的采访，交流下来，小编惊讶不已、惊叹不已、惊吓不已。一是陈先生认为，酒店行业没有零售，不要人云亦云，没有零售，酒店行业又何来新零售？酒店商业刚萌芽，正起步；二是酒店商业不是一个想法、一个改变就可以触达的，它是一场酒店行业脱胎换骨、洗心革面的商业革命；三是酒店商业是一个系统工程、生态体系，需要多行业、多专业、多方面的资源、能力与专业，需要从战略、模式、业态端顶层设计与全面把握，需要多节点、多阶段的创新、迭代与进化；四是酒店商业方兴未艾，前途广阔。以酒店为切口的酒店商业未来有无限可能，以酒店为窗口眺望触达的酒店商业风景有无限空间。基于交流范围及内容的广泛性与多元性，小编第一时间还无法将采访内容编辑成文，故请陈珉瑛先生在百忙中撰就此文以飨读者。九悦Malltel在酒店行业是一个没山没水的存在。一是因为九悦Malltel的刻意噤声和蝉生式的经营；二是因为九悦Malltel的首席创始人陈珉瑛一直说他们是做零售的，不是做酒店的。如果非要说和酒店有什么关联，九悦Malltel充其量就是一个酒店“局外人”。陈珉瑛期望本文中他的一家之言能抛砖引玉，和大家一起交流，探讨酒店商业的出路和未来，共同创造酒店商业的新蓝海。 酒店商业源于马云2018年提出的新零售概念，虽然这场运动的目的是基于消费互联网发展瓶颈的再突破与再创新，但是对包括酒店行业在内的众多产业产生巨大影响。众所周知，酒店的业务板块大体有住宿、餐饮、康乐、商品四个部分，而商品部分在酒店是一个忽略不计的存在，酒店行业也想拉长这样的短板，补齐业务系统的残缺，创造更好的行业发展机会，然而这样的创新、探索与努力并没有获得显着的突破与进展，酒店商业路在何方？ 01 酒店涉商的实践 酒店商业一直是酒店业务的鸡肋，食之无味，弃之可惜。即使如此，酒店行业仍在酒店商业棘途中蹒跚迈步。 酒店商业动静最大的当数亚朵酒店，亚朵把特色服务延伸加码商业场景。亚朵在酒店内出售枕头、床上四件套、洗发水等产品，用户在住宿体验过程中可以顺便购买喜欢的产品。亚朵于2021年推出基于睡眠场景的“亚朵星球”，开启对酒店商业系统化的探索。“亚朵星球”智慧睡眠系列主要有枕头和床垫两大类产品，在全国超600家亚朵酒店开设体验空间。亚朵希望为到地、在地用户提供一个集合各类自研产品的优质睡眠场景，从而形成线下睡眠体验好感＋线上无缝购买的商业闭环。2022年亚朵的零售商业收入3.49亿元，占总营收的15.43%，可以说亚朵已经是中国酒店行业商业收入占比最高的酒店了。
酒店商业在酒店的咖啡运动中也可见一斑。早在2013年，锦江集团的喆?啡酒店成了中国酒店行业第一个将咖啡馆文化与酒店相结合的品牌，丽枫酒店与NORA合作推出中端酒店＋咖啡馆模式，如家推出如咖啡，万达发布万咖啡，OYO开出芬然咖啡。华住和英国咖啡连锁品牌COSTA签署战略合作协议，计划在华住所有品牌酒店植入COSTA咖啡，打造全新的华住COSTA咖啡快选店。


虽然已经有勇敢的酒店人在实践酒店商业，但是因为酒店行业天生的理念、专业能力和方法的局限，酒店商业之于酒店行业来说，还是一条走在过程中看不见阳光的羊肠窄道。

无法打破的铁律之困

酒店行业之所以会存在，就是基于住宿的刚性需求，一个无法打破的铁律是：就酒店商业而言，酒店是住宿目的地，而不是消费目的地。酒店商业是因为住，因为睡才有商业，一切是基于住、基于睡才发生。没有睡、没有住，酒店商业根本无从说起，无法干起。

若干个司空见惯但却让酒店行业尴尬不已的事实：

?买家具就到红星、到居然，买床垫选择慕思、喜临门。有谁听说过买床垫到亚朵？买床垫，买亚朵床垫？

?喝咖啡到星巴克，喝咖啡喝瑞幸咖啡，买雀巢咖啡。有谁听说过喝咖啡，喝如咖啡、喆咖啡、万咖啡、芬然咖啡？

……

如果不是研究酒店行业、如果不是从事酒店行业，作为一个普通消费者，我、我们根本不知道这些酒店商业的存在。

无法打赢的行业之困

酒店行业面对的不仅是酒店行业内部的竞争，更重要的是面对零售行业的竞争。这种冷兵器与热兵器之间的战斗还没有开始，胜负已定。

酒店行业与零售行业两者都属于第三产业，都是服务行业，服务是行业的核心能力，两者都有服务。然而，零售行业拥有强大而丰富的供应链、品牌链等资源。零售行业各个品牌的形象各不相同，各个商铺的风格也迥然不同，可以说有1000个不同的品牌，就有1000个风格不同的品牌商铺。但酒店行业哪怕是拥有1000个房间的一家酒店，每个房间的风格都千篇一律、乏善可陈。

一个不具可比性但具类比性的事实是，2022年北京SKP单店销售240亿元人民币，北京国贸商场和南京德基广场销售额也双双超过200亿元。亚朵酒店2022年零售收入3.49亿元，即使把亚朵3.49亿元零售收入全部算作亚朵床垫的销售收入，其体量也只是家具行业软体家具第一名顾家家居2022年180.1亿元销售额的1/51。

在商言商，我们没有贬损酒店和酒店行业的意思，酒店做商业就不能以酒店标准来衡量，必须以商业标准来度量酒店商业。莫斯科不相信眼泪，酒店商业的水平层级在商业行业这个博士后面前，充其量就是个幼儿园小班生。

不易撼越的理念所困

酒店行业对酒店商业的态度大体有两种，第一种是顽固派，酒店就是睡，就是食，酒店商业与己无关，专心做好自己的本质服务。第二种是应付了事，大堂设个咖啡吧，闲置空间加个商品角，不费任何周章，没有顶层设计，酒店商业便大功告成，外包出去，那更是事不关己高高挂起。

随便摘取几点酒店行业令人哭笑不得的零售现象。

一是每个房间的零食角。

为什么要卖那么高的价钱呢？一盒便利店售价在4.5元每盒的方便面就可以标上38元每盒的价格售卖，这不仅是公然的宰客，也是对用户智商的侮辱。你高你狠，用户不买行吗？想象下，这样的定价行为，除了机场等特殊终端之外，零售企业哪家敢这样干？

二是酒店售卖月饼。

可以说这是一个人神共怒的行为，酒店哪里是在卖月饼，是公然的强摊硬派。向员工强行下达销售任务，员工如临大敌。向供应商强摊月饼，供应商敢怒不敢言。卖月饼的酒店扪心自问，酒店的月饼有多少是用户自发购买的？

酒店商业是超越酒店行业自身的一场彻底革命。没有真正的伤筋动骨、脱胎换骨，酒店商业是不可能成功的。

酒店商业之困，困于规律，困于行业，但最根本是困于理念，困于思想。
酒店商业无路可走，它是一条无路之路，无路才需要开辟新路。无路之路，无章可循；无路新路，创新第一。

旧地图找不到新大陆

很多的行业之变，首先是理念之变、模式之变、业态之变。用旧地图寻找新大陆，永远是痴心妄想。只有因环境所变，因需求所变，因用户所变，才能踏上酒店商业新大陆的疆土。

打开百度搜问：为什么酒店的床单都是白色的？跳出的理由主要有四条。一是白色床单易清洗还不褪色；二是白色床单是百搭色；三是证明干净的一种方式；四是方便工作人员清洁。四条理由没有一条是从用户角度出发的。想象下，还有什么行业在用白床单？医院，对不起，医院也在变化，不少医院一改白床单的天下，已经使用海蓝色、粉红色床单。按照酒店的白床单逻辑，假设全是白床单的床上用品行业将是一个什么样的存在？假设全是白床单的千家万户会是一种什么样的景象？天空写满八个字：行业甄灭、生无可恋。

打破自我约束、设限的桎梏，走向多姿多彩的商业，酒店商业为你打开别有洞天的未来。

如果酒店卖床单用白床单逻辑肯定不成立。一家200个房间的酒店，200个不同风格的床上用品场景，200种不同风格的床单切肤体验，是一种什么样的感觉？请问哪一家床上用品品牌企业能够做到如此震撼的效果？酒店如果只考虑自己的方便，不考虑用户感受；只考虑睡，不考虑家，那就白白浪费了若干宝贵的黄金用户流量，白白浪费了用户与丰富床上用品（不是床单）贴肤接触的体验感受。从这个层面上看，这种浪费，酒店就是端着金饭碗要饭的乞丐，哀其不幸，怒其不争。

沿着酒店商业逻辑的引领，住酒店，体验床上用品，购买床上用品成为一个顺承逻辑。如果用户体验后不买床单，但增加了用户体验的丰富度，增加用户与酒店的黏性，也是好事一桩。如果用户购买床单，则产生住宿之外的商业收入，进入由睡之终点走向酒店商业的开端。

理念之变、思想之变的力量是强大的、无穷的，一切之变请从理念、思想之变开始。

2023年全国高考进入倒计时，考点周边酒店预订量也迎来预订高峰。携程数据显示，截至5月31日，考场周边3公里范围内的酒店预订量同比增长近4倍。今年高考房的预订高峰集中在5月25日前后，与去年同期基本保持一致。 从考点周边3公里范围内的高考房预订热门城市来看，北京、上海、武汉、广州、成都、长沙、西安、重庆、青岛、南京分列前10位。热门城市的高考房预订量相比去年同期均实现倍增， 从预订情况来看，为方便考试，考点1到2公里以内的酒店备受考生喜爱。在酒店的选取上，高星酒店是不少考生的首选。高星酒店房间的宽敞度、舒适度、私密性，以及高楼层更静音等因素，能为考生休息“神助攻”。不过，也有部分高性价比、距离考点较近的酒店受到追捧。休息好、不迟到、保持良好状态，依然是今年高考生的首要目标。 值得注意的是，考场周边的钟点房预订也热度满满：选择在考试中午间隙“小憩回血”的考生，也大有人在。携程数据显示：2023年高考钟点房预订量同比增长超3倍。在考场周边钟点房预订热门城市中，上海、北京、天津、南京、广州、成都、武汉、长沙、南昌、西安分列前10位。 为了满足高考家长预订考点周边的酒店，携程酒店频道上线了“这次一订 旗开得胜”高考考场周边酒店预订专题页面。考场周边酒店7折起订。并推出了最高立减35元的高考专享优惠券。为了方便用户预订考场周边的酒店，携程基于考点位置，提供了直线距离500米内至10公里内共6档距离筛选项。以及包括地标筛选、热门筛选、景点筛选等10项筛选维度。满足考生家长的多维度预订需求。

江南忆，最忆是杭州。伴随第19届杭州亚运会开幕进入倒计时，东道主杭州启动“相约亚运·2023杭州见”全球旅游宣推活动，喜迎八方来客。 从北京时间6月1日上午10点起，杭州将正式面向全球游客派送100万份“亚运文旅大礼包”（以下简称大礼包）。境内用户上支付宝搜索“亚运”上“智能亚运一站通”进入“亚运PASS”即可报名，以摇号抽奖方式派发丰厚“大礼包”。境外用户则可在杭州旅游官方网站进入活动主页报名后抽奖。 据悉，“亚运文旅大礼包”是杭州以亚运为契机，为进一步提升杭州国际知名度和美誉度而推出的一次全球性数字化旅游营销活动。活动分为三期，首期报名时间是6月1日至6月10日，报名结束后抽取首批获奖用户。每份礼包通过“亚运PASS”这一数字化服务平台，将含有杭州地铁畅行权益1份、景区畅游权益1份、百元通话畅聊权益1份，8月中旬还将特别抽取10万张亚运赛事门票，随机发放至大礼包中。 地铁畅行，感受城市精彩 为欢迎全世界游客来杭州游玩，体验亚运氛围、参与亚运赛事，为每位中奖游客派送7天地铁畅行权益。游客获得权益后一键激活，上支付宝搜“亚运”使用“智能亚运一站通·亚运PASS”即可连续7天内无限次免费乘坐杭州地区地铁，一码畅行杭州。 景区畅游，体验人文杭州 配套地铁畅行权益，同期发放景区畅游权益1份。活动期内一键激活使用，用户在激活后的7天内前往合作景区游玩，刷“智能亚运一站通·亚运PASS”可免费进入景区。每个合作景区可免首道门票1次，游客在杭州可以到多个地标景点打卡留念，畅享城市自然风光，品味宋韵江南之美，感受亚运杭州的文旅魅力。 为丰富游客在杭旅游的选择和路线，带动提升各大景区的知名度与影响力，助力杭州亚运会更添城市人文气息，参与景区还将获得“亚运观光推荐景点”荣誉称号，欢迎杭州各大景区积极踊跃报名。最终的合作景区名单以6月中旬开奖后公布为准，敬请期待。 百元通话畅聊，畅享数字生活

中国移动特别赞助，每位中奖用户可获赠通信权益（电话卡1张），内含100元话费。境内外游客均可享受该通信权益，境内用户的电话卡权益将由中国移动免费邮寄上门，境外用户须至线下指定移动营业厅领取。

亚运门票特别派送，共享亚运盛会

部分幸运的中奖用户还将获得亚运会赛事门票1张。门票为随机赛事，开奖后用户需在14天内确认领取门票，逾期失效，不可交易、转赠。确认领取后，境内用户的门票权益将在8月中下旬进行邮件派送。境外用户须在9月5日后，至线下指定移动营业厅领取。

据了解，“智能亚运一站通·亚运PASS”是由杭州亚组委、市文化广电旅游局、杭州市民卡公司、支付宝等单位合作推出，旨在为公众提供集亚运门票、景区入园、公共交通出行、文博场馆预约等功能于一体的“一码通”服务。2021年9月，该项目被国家文化和旅游部列为全国文化和旅游科技创新工程项目。

加快数字化建设，是建设全国统一大市场的重要支撑。此次杭州通过“智能亚运一站通·亚运PASS”等平台产品派送大礼包，正是其放大亚运综合效应、实施数字经济创新提质“一号发展工程”的一次探索与创新。

未来，杭州仍将持续推进数字化改革，全面推进“智能亚运”应用场景建设，创造数字经济时代的新亚运记忆。

中国新时代，杭州新亚运。“亚运文旅大礼包”，将成为世界各地观众体验数字化杭州、了解现代化中国的一把金钥匙，为“绿色、智能、节俭、文明”的杭州亚运会再添一抹诚意。中国特色、亚洲风采、精彩纷呈的杭州亚运会将于2023年9月23日至10月8日举行，东道主杭州正欢迎世界各地游客的到来。借一份“亚运文旅大礼包”，触摸一座城市发展跳动的脉搏，感受一份城市数字惠民的温度，让广大民众共享“亚运红利”。杭州通过“亚运文旅大礼包”向全球游客发出邀约，将把“吃住行游购娱”以及亚运观赛等城市文旅服务通过数字化能力整合，期待带给全球游客“城市+赛事”的一站式服务新体验，共同见证亚运精彩。

相约亚运，2023杭州见！

5月31日，携程在北京举办主题为“服务数字”的团队游发布会。活动中携程业内首推团队游服务SOP——携程自营服务SOP（也称携程自营服务执行标准流程）；面向携程自营品牌旗下逾四千条国内团队游产品，首创“旅行足迹”系统将复杂的服务标准化，从而提升游客在旅行途中的服务品质。 “高品质的服务一直是携程团队游区别于其他平台的核心竞争力之一，此次携程敢为天下先，率先在行业内做出表率，将多年积累的服务行为标准化，并以此管理团队游行中服务的每一个环节。我们一直致力于全方位构建与重塑团队游业态的转型与升级，无论是产品还是服务，一切的发展与变革皆以用户需求为出发点向外延伸。我们也希望借助多年来深耕全球旅行市场的积淀，在服务和技术等方面，能够树立行业标杆，引领行业更好发展。” 携程旅游事业群CEO江浩在发布会致辞时说道。 暑期团队游订单同比大涨20倍 数字化升级旅行团服务业内创“旅行足迹”系统 自疫情全面放开以来，团队游业务也重获生机，一路高歌猛进在携程各业务板块增势最为显着。数据表明，今年3月至今，携程团队游订单量同比增长超10倍。暑期订单量增长更为显着，提前一个月订暑期的单量同比大涨超20倍。 行业复苏的同时，许多服务问题也随之浮出水面。“货不对板”、“好导游像拆盲盒”行中强制购物、说服客人换低星级酒店、游玩时长不足等隐性服务问题频频发生，导致游客有苦难言，同时也造成客人与导游产生纠纷时“说不清道不明”。 通过分析近2年的投诉及差评案例，回访上万名客人，携程在“服务数字”发布会上向业界率先推出团队游服务SOP——携程自营服务SOP，将行前、行中、行后整个履约过程拆成了70个细分环节，并为每一环制定服务标准；此外，携程还首发“旅行足迹”系统，通过给导游配备电子工牌，规范导游在接送、景区讲解、酒店、用餐等各类服务场景，运用“旅行足迹”系统打卡留痕，使“参差不齐”的导游工作变得流程化，也可使旅行社及平台随时了解团队实时位置及状态；同时系统监测出突发问题，会随时提醒导游及一线工作人员进行纠正，快速解决行中游客问题，实现服务闭环式效应。

近日，文化和旅游部公布2023年第一季度全国旅行社统计调查报告。截至2023年3月31日，第一季度全国旅行社总数为47069家，第一季度全国旅行社统计调查数据审核完成率为89.02%。 （一）国内旅游 2023年第一季度全国旅行社国内旅游组织1980.65万人次、4528.66万人天；接待2452.13万人次、5039.88万人天。国内旅游单项服务7376.68万人次。第一季度旅行社国内旅游组织人次排名前十位的地区由高到低依次为浙江、广东、江苏、湖北、重庆、湖南、江西、四川、北京、福建。 图1：第一季度国内旅游组织人次排名前十位的地区 第一季度旅行社国内旅游接待人次排名前十位的地区由高到低依次为浙江、江苏、云南、湖北、广东、海南、湖南、重庆、陕西、福建。 图2：第一季度国内旅游接待人次排名前十位的地区
（二）入境旅游

2023年第一季度全国旅行社入境旅游外联1.92万人次、6.92万人天；接待5.20万人次、16.99万人天。入境旅游单项服务40.32万人次。

第一季度旅行社入境旅游外联人次排名前十位的客源地国家或地区由高到低依次为中国香港、菲律宾、中国澳门、越南、美国、俄罗斯、日本、中国台湾、英国、泰国。

图3：第一季度入境旅游外联人次排名前十位的客源地国家或地区

第一季度旅行社入境旅游接待人次排名前十位的客源地国家或地区由高到低依次为中国香港、中国澳门、菲律宾、泰国、中国台湾、日本、俄罗斯、越南、马来西亚、德国。


（三）出境旅游

2023年第一季度全国旅行社出境旅游组织31.86万人次、141.95万人天。出境旅游单项服务17.46万人次。

第一季度旅行社出境旅游组织人次排名前十位的目的地国家或地区由高到低依次为泰国、中国香港、中国澳门、新加坡、马来西亚、越南、埃及、印度尼西亚、新西兰、法国。

本文转载自公众号：空间秘探，ID：MESPACE007，作者：许凡凡 最近一段时间，多家地方国有企业在酒店板块不断落子。深圳控股旗下自主酒店品牌“憬居”发布四条产品线；山东中建城发公司旗下的上海今章雅堰酒店焕新开业；甘肃公航旅天马投资有限公司与南京金陵酒店管理有限公司合作的酒店也已启幕；首旅建国发布高端度假酒店品牌“建国熹上”。其他地方国企亦看好酒店市场并参与其中，如何推动国有酒店资产的专业化经营，真正发挥国有平台的带动作用，是各地方国企亟待思考的时代命题。 01 地方国企 在酒店板块动作频频 近日，深业商业管理有限公司全新打造的自主酒店品牌“憬居”正式发布。据了解，本次发布的憬居酒店品牌共包括憬居酒店（CBD精奢品牌）、憬居精选酒店（城市精选酒店品牌）、憬居度假酒店（高端度假酒店品牌）、憬居服务公寓（服务式公寓品牌）四条品牌产品线。 憬居酒店品牌及其四条品牌产品线的规划，既系统完善了深业酒管公司酒店轻资产品牌矩阵，也是布局酒店未来发展新赛道的重要突破。对于深业酒管公司来说，憬居酒店品牌发布只是一个开端，公司将以此次品牌发布会为契机，积极抢抓酒店发展机遇。 无独有偶，最近一周多还有几家地方国企在酒店板块动作频频。5月18日首旅建国酒店管理公司为了应对市场变化及客户需求，在遵义隆重召开“建国熹上”新品牌发布会，该品牌是建国品牌旗下基于景区、度假区配套的非都市高端度假酒店，引领以探索+娱乐+服务的度假生活方式，致力打造新奇、舒适、好吃、好玩的新体验。 5月19日，坐落于武威雷台文化旅游综合体内的甘肃公航旅金陵大酒店正式开业，该酒店是由甘肃公航旅天马投资有限公司投资，由南京金陵酒店管理有限公司连锁化经营管理。酒店按照五星级旅游饭店标准建造，设计结合武威汉文化发源地特色，将"天马故乡，自在武威"的城市旅游形象和历史名城底蕴充分融合到建筑设计中。酒店设有535间客房，包括豪华房、高级豪华房、行政房，以及11间豪华套房，不同的房型满足不同宾客的需求。

5月21日，中建八局旗下的山东中建城发公司在上海第一家自主品牌、自主经营的酒店——上海今章雅堰酒店年度第一场活动成功举办。上海今章雅堰酒店隶属于上海市青浦区重固镇章堰村乡村振兴项目，是中建八局践行国家乡村振兴战略的重要实践。今章雅堰酒店坐落于章堰村古村落板块的，是别具一格的江南古风商务度假酒店。

这些国企们在酒店板块的动作，也表明了他们对酒店市场未来发展的信心。酒店产业发展壮大是一个引导的过程、一个整合的过程。对于这些地方国企而言，这只是迈出了市场化万里长征的第一步，也是品牌连锁经营发展的第一阶段。

根据地方国企在酒店业务上的动作，可以发现一个共同点，就是逐渐向高端酒店赛道角逐。地方国企酒店拥有地理位置、物业等资源优势，同时，高端酒店市场尚未有做得非常成功的本土酒店集团，而经济型、中端酒店市场的发展红利期已经告别高潮期，对于地方国企酒店而言，发力高端酒店市场才有机会成功跑出。

如金陵饭店集团控股的上市公司金陵饭店股份有限公司、四川旅投等将发展高中端酒店品牌作为未来的重点。金陵饭店股份则在打造高端酒店品牌“金陵”的基础上相继推出金陵精选、金陵嘉珑、金陵文璟、金陵山水、金陵嘉辰等5大高中端子品牌，而四川旅投在合资公司中计划率先推广的锦着也是中高端酒店品牌。

国有酒店企业在中国酒店业都作为先行者、示范者，它们推动了中国酒店业现代化进程。但由于各种原因，一些国企酒店在历史长河中，被民营酒店集团赶超了。《2021中国酒店集团TOP50报告》显示，排名前十五的酒店集团中，地方国企酒店中仅有锦江国际集团、首旅如家酒店集团名列其中。而如今，越来越多的国企涌入酒店行业，一批国有酒店重焕新生的同时，一批国有酒店品牌也在不断被孕育。

在中国酒旅业，有一批特殊的存在，那就是国有酒旅企业——它们多起于建国之初，在近70年的发展历程中，住宿业从标准化的宾馆到个性化甚至智能化各类细分酒店，国有酒店正在飞速发展和升级。

上世纪五六十年代，为了满足新中国外交及国际事务的需要，一些重点城市都有了自己的国宾馆（迎宾馆），如锦江饭店、北京的钓鱼台国宾馆、新侨饭店，上海的西郊宾馆、杭州的西湖国宾馆、苏州的南园宾馆、武汉的东湖宾馆等等。在当时，这些国宾馆只能视作国内酒店的“雏形”，其与真正的现代酒店，有着较大差距。它们主要用于外事接待，产权归国家所有，经营管理也是事业单位的模式。

不过，随着改革开放到来，希尔顿、万豪、喜达屋、雅高等国际酒店业者纷纷进入中国市场布局，带来了高端的商务礼遇，也让第一批商旅客看到了现代化酒店的模样。可供选择的酒店，正在日益增多，而对于国宾馆而言，市场经济的汹涌而来，正带来前所未有的“生存挑战”。紧随其后，接受过现代酒店洗礼的本土酒店崛起，南京金陵饭店、王府饭店、北京香山饭店等本土酒店品牌大胆创新，成为一座城市漫长发展中重要的地标，与城市走过了彼此的青葱岁月。

在此后的三四十年中，随着更多国际酒店品牌的接连涌入，以及本土民营酒店集团的出现，国有酒店的处境岌岌可危，大量老牌酒店走向破产拍卖的窘境。从发展现状看，部分国有酒店资产闲置率较高、资产管理水平较低，难以有效释放酒店资产价值，大批国有酒店正处于转型发展的十字路口。

而近三年来，在国资国企改革和市场需求牵引下，盘活存量国有资产已成为国企提质增效和地方政府财政开源节流的重要手段，越来越多的地方国企开始重视酒店业务，增强其在酒店市场的影响力。

与此同时，受新冠疫情的冲击，住宿业客流大幅下降，酒店行业深度承压，供给大幅出清，诸多酒店陷入现金流压力而退出市场，这对国企酒店企业来说，可谓是一次重回“巅峰”的机遇。

一方面地产公司深度承压，变卖旗下酒店资产，诸多酒店资产进入国资。随着国内城市化进程放缓， 地产红利亦逐渐走向尾声，地产财务压力不断增加，诸多房企均债务高企。此外 2020 年 8 月国内出台银行在房地产企业融资方面“三道红线”，叠加疫情影响下经济下行，国内房企出现大面积的流动性危机。在上述背景下，房企旗下的酒店资产则被出售，作为回笼资金改善现金流的手段，而国资平台往往成为了这部分酒店资产的下家。如世茂集团 2022 年出售的上海外滩茂悦大酒店，上海地产成为了该资产的接盘方。

另一方面，伴随着行业“寒冬”下频繁的资产流转，国内酒店行业亦迎来翻牌浪潮。据空间秘探不完全统计，今年1-2月内共有11家酒店进行换牌。其中有4家超过20年历史以上的老牌酒店，另有6家超过10年运营时间。随着地产发展逐渐趋缓，此前通过挂牌国际高星酒店提高商业配套的调性，进而提高周边地块和住宅价格的综合项 目开发思路，逐渐让位于追求酒店资产本身现金流回报的资产管理思路。由于国内高星酒店品牌管理费较低，同时服务、餐饮、品牌调性更加符合本土消费者偏好，在行业频繁翻牌的背景下，迎来突围机遇，重新“夺回”曾经被外资酒店品牌“占领”的城市地标。

相比早已在华扎根的国际酒店品牌，如今的国企酒店为满足消费者日益升级的需求，开始多样化和个性化发展，从经济型酒店、中端酒店、高端酒店、商务酒店、智能酒店到跨界IP合作酒店等逐步细分化。

在国内酒店发展初期，国有酒店作为领头军，在其中发挥了中流砥柱的作用。随着国企改革的进一步深化，将会有更多的国有文旅企业以市场化主体的身份参与到激烈的市场竞争中，市场竞争力的培育将成为国有文旅企业改革发展的重要突破领域，而在进行规模扩张前，以下三个问题是地方国有酒店率先需要思考的问题。

一、如何走出机制的“舒适区”，破除固有的模式？

各地国有旅游投资平台虽成立时间不一、发展背景不同，但均受益于国企属性，虽然行政划拨的资源整合模式可优先投放政策及资金要素，但很难保证资源的合理配置。且受限于体制机制，地区国有旅游投资集团普遍存在重资源轻管理、重投资轻运营的问题，经营能力和盈利能力偏弱，未能真正发挥出推动地方旅游产业持续发展的引擎作用。

对于地方国有旅游企业来说，走出机制的“舒适区”，破除固有的模式十分重要。因此，谋求旗下酒店板块上市是其推进发展的重要方式。在推动上市过程中，有助于省属旅游企业理顺产业结构；上市后获得的资金可以帮助其在酒店板块实现更好的发展。而《国企改革三年行动计划（2020-2022）》也明确提出要通过推动国有企业的上市及围绕上市进行各种改革。

如浙江省旅投集团积极实施酒店板块轻重资产分离，轻资产平台加大品牌输出力度，提升品牌价值，通过并购、合作等方式加快拓展，希望在五年内实现上市；广东旅控直管的白天鹅宾馆、白云宾馆等酒店的经营管理权，未来也会通过委托管理的方式移交给白天鹅酒管，计划推动白天鹅酒店管理公司在未来3-5年内上市。随着国资国企改革的推进，越来越多的优质国企将会把握机会，推动整体上市。

二、在战略布局上是专注深耕区域市场，还是走向全国？

通过观察发现，地方旅游投资集团的发展早晚不一、纷繁复杂。整体来看，各地旅游投资集团发展还不太成熟，大多数还处在探索阶段。只有少数集团市场化程度较强，如锦江酒店（中国区）、首旅集团、浙江旅游集团、陕西旅游集团等一些发展较早的集团，经过多年的积累与探索，已经走在了全国旅游企业前列，资产庞大、投资能力强，业务领域发展到了全国甚至境外。而多数集团还是以省内及周边区域服务为主，在做大做强发展目标下，战略布局是专注深耕区域市场，还是走向全国？将成为各地方旅投集团下一步需要认真考虑的问题。

对于这些“区域酒店”来说，从“区域知名”到“全国知名”，道路只有两条。一是以扩张走出故土。如果仍“偏安一隅”，不能主动向全国市场突围或者在区域内变得更壮大，很有可能被兼并甚至挤垮。如金陵饭店与贵州饭店酒店管理集团、合肥文旅博览集团成立合资公司等，这种与其他地方国企合作的模式，可以快速实现自身的省外市场扩张。

二是深挖当地走向精致典范。很显然，当下主流消费人群不再满足于普通功能的酒店，而是开始追求酒店所带来的文化、自然体验；他们更追求小而美、小而精甚至小而奢，与众不同的酒店。以松赞度假酒店集团为例，从2001年第一家松赞绿谷山居开业，到如今的7家精品山居酒店、4家林卡度假酒店。酒店凭借自然人文氛围、人性化服务赢得上佳口碑，连续9年被美国旅行评价网站Tripadvisor评选为旅行者推荐的“中国最好的25家小酒店品牌”。

三、如何发展具有影响力的酒店品牌？

与首旅、锦江这些早已涉足酒店业务的集团不同，地方国有企业酒店品牌数量较少、品牌影响力较小。因此，如何发展具有影响力的酒店品牌成为地方国有企业必须解决的重要问题之一。

通常来看，地方国企酒店品牌来源于三种途径：一是原始自持，这里又分为历史遗留老牌酒店和近年新建酒店；二是联合品牌，一般为同国际知名连锁酒店品牌合作，以对方做管理运营或联合成立新品牌；三是，收并购酒店，主要对象是单体酒店和连锁酒店两种情况。

随着各省级文旅集团的重组与建立，各地文旅产业发展逐渐得到聚焦，在国企改革深化的过程中，品牌建设与推广的需求也在持续加深，集团的品牌战略也在朝着多品牌、多层次的方向发展。此外，城市更新、各地文旅项目或者新城综合体项目的相继推进，为酒店品牌提供了落地的空间，也对品牌的多样化发展提出了更高的要求，给了新老品牌更多的发展机会，也给了个性化品牌更多的发展土壤。可以预见，未来文旅集团也将紧抓此次机遇，在品牌开发、收购、合作的道路上继续前进。
进入酒店业发展下半场，酒店行业加速洗牌，酒店品牌也开始了新一轮产品升级，以适应新消费群体的多元化酒店消费需求。那么，在新周期中，地方国企酒店该如何找到自身的发展优势？又蕴含了哪些新的机会？

发展新兴住宿业态

随着民宿、客栈、精品酒店等新型住宿业态大量兴起，旅游酒店业逐步向旅游住宿业过渡，已逐步成为业内共识。统一的、标准的星级酒店不再是统一的饭店业态，新兴旅游住宿业态的支配性力量正日益凸显。如今，国营与民营酒店同时面对瞬息万变的市场环境，亟须借机加快转型与创新，谋求更大发展。

上文提到的深业管理公司发布的CBD精奢、城市精选、度假、服务式公寓四条产品线，正是对这一趋势的正确把握和理解。此外，还可以把中国传统文化、各地区域文化融入到酒店的零售产品中，比如书道、花道、香道等等，从而实现产品的升级；与各行各业跨界融合，比如轻奢餐饮与酒店融合，进一步拓宽发展空间。

资源重组整合

酒店领域早就是一个充分竞争的市场，不管是经营主体是国资还是民企，想要做大做强，都必须在具体的经营战略上做出规划。事实上，国资控股的酒店品牌做大做强的路径早已经得到验证。

国有企业重组整合，有利于集中优势资源，实现相关业务的新一轮发展。如北京市国资委实控的首旅酒店，在收购如家之后获得快速发展，这几年针对非标准化存量单体酒店市场，推出自我管理的非标准酒店品牌输出模式“云品牌系列”，自身体量扩张明显。

上海市国资委实控的锦江酒店（中国区），通过一系列的收购迅速做大做强，并通过加盟的模式成长为国内头部酒管集团。岭南控股控股股东正在筹划再次重组，旨在打造新商旅龙头。通过资源重组整合，一批地方国企的酒店业务已经实现巨大突破。

轻资产运营管理

“向轻”发展，在近几年几乎成了酒店行业中大小玩家们的一致选择。放眼轻资产赛道，既有坐拥多年发展历程的巨头酒店集团，也有初来乍到家底殷实的房企及实业公司，更有如金陵饭店和雷迪森酒店集团等拥有国资背景的地方国企玩家。

在被快速扩张的全国性酒店品牌蚕食的本土市场上，与早已深耕酒店业务的酒店集团巨头相比，地方国企酒店的品牌运营能力和物业增长能力相对较弱，不能充分发挥其商业价值。地方国企酒店若想提高产品力、运营力，在日渐内卷的酒店市场上，选择凭借轻资产模式，或许是一条新生路。

一直谋求轻资产运营的华天酒店，通过品牌与口碑重构，产业升级，多渠道整合资源，提高资产的使用效率及增值价值，持续释放物业增值价值。同时通过轻资产为主的租赁、托管和联合发展，实现华天酒店在全国精选一线城市、省会城市或知名旅游城市等重点区域的布局。

综上，国内目前翻过房地产黄金年代，大量存量物业成为现阶段城市经济建设的主要背景。行业变革，对于地方国企旅投来说，既是挑战，更是整合新资源、全面提升企业应变能力和创新能力、走出新格局的绝佳机遇。只有找准定位，根据消费者需求的变化，持续动态的更新，才能跨越不确定的经济周期。只有心存敬畏，科学专业才能稳步向前。

被影视剧中的如画风景打动，北京白领刘叶请了无薪假飞到大理住了一个月，“我喜欢大理慢节奏的生活，不同于之前打卡式的旅游，在民宿里练瑜伽、做鲜花饼、上疗愈课程，让我更真切地感受到身边的一切。”越来越多的人像刘叶一样，来大理感受“慢生活”。途家民宿数据显示，今年平台入住时间最长的订单在大理——一位客人住了118天。 云南民宿集体回暖，预订量全国第一 相关影视剧热播加之疫情放开，云南民宿正在快速回暖。“往年春节后都会有一个淡季，但今年不同，过完年后我们很少有空房。”云南民宿老板大举表示。 云南民宿的平台预订数据也表现不俗。途家民宿CBO刘杨介绍，今年以来云南民宿预订量排名全国第一，同比2019年增长四成。传统旅游城市持续霸榜，大理成为春节期间预订量全国第一的城市，西双版纳春节预订量增速全国第一。此外，云南还涌现出一批小众目的地，与2019年相比，今年预订量增速最快的城市为临沧、德宏、迪庆、普洱和西双版纳，同比增长超5倍。增速最快的县市为迪庆德钦、普洱澜沧和德宏芒市。 从客源结构看，组团结伴游的客人最爱住民宿，今年以来，平台云南三居、四居等大户型房源预订量增速最快。哪儿的客人最爱云南民宿？数据显示，四川、广东、重庆、北京和浙江排名前五。 来云南开民宿的人多了，春节后每天新增300个房源 大批人为了理想生活奔赴云南，有人小住，也有人留下，搭建自己的田园牧歌。途家民宿数据显示，2023年春节后，云南平均每天新增300个民宿房源。其中，西双版纳、大理、昆明、丽江、玉溪的民宿新增数量排名前五。

看到了当地民宿的潜力，大批人涌向云南。“春节后，个体民宿房东和连锁型民宿房东排队进场，拿房价格也水涨船高。”大理某民宿老板透露，“疫情几年人来人往，打算只干一两年的基本都是赔钱收场。”盘下小院、重金装修民宿的丽江房东老王则成了坚守派，“好几个店花了上千万装修，还要给房东交房租，我们只能扛。好在春节后入住率一直挺高，大部分时间都是满房状态。”

对于春节后刚入行的民宿小白，民宿房东老王语重心长地说，“做民宿一定不能懒。要是全能型人才，民宿是服务行业，需要足够勤劳和细致才能经营好一家民宿。”此外，他还推荐新手房东多参加平台活动，多与老房东交流，提升对于用户和行业的认知。据了解，今年以来，途家民宿在各地举办“Super见面会”，以覆盖更多城市的民宿房东，分享民宿运营经验，精准解决民宿运营痛点。


同质化竞争，民宿如何出圈儿

当地民宿房东判断，今年六月份云南民宿的竞争会变得激烈。“春节后拿房的房东们差不多装修好房子投入运营了，房子供给量会更大。”大理房东大举表示，“不过有特色、服务好的民宿，还是会卖得很好。”大举的小院背靠苍山，面朝洱海，休闲之余可以去海边散步。加之装修精美，适合网红打卡拍照，还可供游客体验慢节奏生活，不少人慕名而来。


途家民宿高级副总裁胡阳表示，风景、设施、设计、体验成为组成优质民宿的重要因素。优质的自然环境让云南民宿独具竞争力，成为不少人的梦想目的地。 他介绍，“云南当地有着得天独厚的自然风光资源，当地风景和民宿设计融为一体，让民宿不仅仅是住所，更是有归属感的精神场所，让客人可以享受慢生活氛围。”

不过在设施和设计方面，一些当地房东正面临升级挑战。据介绍，民宿行业有个不成文的规定，“三年一小装，五年一大装”，经历了多年快速发展后，不少网红民宿亟需解决设备老旧、需要重新装修的问题。

在满足了设计、设施、风景的基础上，民宿房东还应积极打造民宿+，增加民宿附加值，提高自己的竞争力，为用户提供丰富的体验。据了解，目前云南已探索出“民宿+演艺”、“民宿+非遗”、“民宿+书屋”、“民宿+民俗”、“民宿+交友”等融合方式，形成一批“民宿+”融合型新兴业态。

暑期“旅游热”已提前到来。5月18日，面向暑期旅游旺季的飞猪618大促正式开售。最新数据显示，今年飞猪618开售首日酒店活动商品成交额同比去年增长超98%；截至目前，开元森泊、希尔顿、凯悦、雅高、万豪、悦榕、洲际等酒店品牌成交额位居前列。其中，开元森泊酒店单品销量破3万件，洲际酒店集团智选假日50家酒店通兑、希尔顿江浙周边35家酒店通兑、西双版纳万达颐华酒店套餐等新品销量均破万件。 “森泊对今年暑期的期待值比较高，目前的618销售情况大大超出了我们的预期，可以预见今年暑期的旅游市场非常火爆。”杭州开元森泊旅游投资有限公司数字营销负责人葛慧敏表示，618是获取流量、品牌、会员服务的节点。“不断积累的可持续运营的店铺会员，也是开元森泊今年在飞猪618获得高订单量的原因之一。”据了解，去年5月，开元森泊在飞猪平台建立店铺会员体系，日常营销之外，长期的会员运营也成为生意增长的重要一环。 年轻人提前“锁定”的不止是暑期的酒店，还有多种多样的出行权益。飞猪数据显示，截至目前，飞猪618大促“先囤后约”的机票次卡累计销售已超过10万件，其中海南航空经济舱往返次卡、四川航空公务舱两次/六次卡、飞猪“神秘飞行”次卡、澳门航空内地飞澳门往返次卡、新加坡航空往返次卡等最受青睐，不少爆款单品上线不久即售罄。 “‘没有需求就没有购买’，618机票次卡等产品热销体现了大家的‘补偿性’出行和出游需求还在持续释放，今年暑运火爆将是大概率事件，特别是国内航空客运量将有望超过2019年同期水平。”中国民航高质量发展研究中心专家綦琦认为，飞猪机票次卡等权益类产品火爆，折射出消费者对旅行平台和航空公司基于机票标的开发出的高性价比、高灵活性产品的价值认同，即通过预先购买来有效对冲对未来机票价格企高的预期风险，这背后是大家消费心智的进一步成熟，也为今后旅行平台和航空公司创新推出更多权益类产品注入了信心。 旅游市场“狂飙”的另一面，是人们对需求场景更加细分、品质更高的旅游需求上升，“玩得酷”已成为畅销旅游产品的新标签。飞猪618项目负责人程沉表示，乐园游玩、非遗体验、旅拍打卡等个性休闲与住宿结合的亲子游、避暑游、周边游等新品套餐格外受到用户喜爱。同时，兼顾便捷与自由度的“飞机/高铁+落地自驾游”也成为越来越多年轻人的选择。飞猪数据显示，截至目前，包括神州租车3日/7日/15日租车套餐、一嗨租车7日套餐、枫叶租车豪华车2日/3日套餐等在内的618活动租车次卡，因其日期灵活可拆、车辆全国多地门店通用以及高性价比而受到热捧，累计销量已超万件。 出境游市场的回暖速度预计将在今年暑期被进一步提升。程沉表示，飞猪平台多款618出境游套餐产品销量超出预期，泰国曼谷悦榕庄酒店套餐、日本关西酒店双人通兑套餐等多款低价优惠商品上线后被抢购一空，部分套餐已多次补货。飞猪数据显示，截至目前，中国香港、日本、中国澳门、泰国、韩国等是订单量排名靠前的出境游目的地。

五一假期后至高考结束前（6月8日），历来是旅游淡季。受旅客减少影响，机票、酒店价格有明显下降，旅客无需再提前14天“抢”火车票，每周都能来一场说走就走的旅行。一些消费低、美食多、交通便捷的目的地，在淡季悄悄火了。 淡季低价将持续至六月初 部分机票价格低于高铁 去哪儿数据显示，5月5日-5月23日，国内热门城市机票平均支付价格较五一期间降低三成，较4月同期降低近一成，五一期间热门目的地中，大多进入旅游淡季，成都、北京、深圳、上海、重庆、广州则以公商务为主。酒店方面，去哪儿平台上，国内酒店平均支付价格较五一期间降低四成，北京、上海、成都、广州、重庆等商务旅客预订较为火热。一些旅游线路则出现大量低折扣机票，5月28日成都-丽江290元，5月30日北京-贵阳450元，5月31日上海-海口186元，部分线路价格低于高铁。 去哪儿大数据研究院研究员肖鹏表示：“从数据来看，五一假期后，旅游市场经历了一周左右的低谷，随后缓缓恢复。从目前预订来看，直到6月初高考结束前，旅客量将不会有明显增长，机票、酒店价格也较便宜，适合周末短途游，或请假错峰出行。对于大学生、老年人群体，这一期间是出游的好时机。” 高铁“2小时旅游圈”成新宠 大城市周边周末忙 受出游时间影响，围绕大城市的“2小时旅游圈”，成为淡季新宠。在去哪儿平台上，上海周边的杭州、南京、南通、台州、合肥、嘉兴、宁波、宣城、常州、扬州、无锡等目的地，以及桐乡、奉化、千岛湖等次一级目的地，均可通过高铁2小时到达，适合2天2夜出游。从北京出发，2小时可抵达天津、呼和浩特、石家庄、保定、太原、大同等；广州可覆盖广东省内，甚至到达长沙、贵阳；武汉、长沙两城的“交换旅游”，受到年轻人青睐。 去哪儿大数据发现，山西热度上涨明显。去哪儿平台显示，自5月中旬以来，前往山西的火车票搜索量有明显增加，热门城市为太原、大同、忻州、运城和长治。客源地以北京、西安、郑州、石家庄、天津、成都、济南、上海居多，大多在高铁2小时可抵达的范围内。

除去省会太原，旅游资源丰富的大同、晋中、忻州、临汾，近期酒店预订量增长明显，其中忻州同比2019年增长最高达151%，大同次之增幅为123%。

临近高考，五台山所在地——忻州成为预订热门。去哪儿数据显示，5月以来，五台山周边酒店预订量增长较高，去哪儿平台上（5.5-5.23）五台山周边酒店环比上月同期增长三成，同比2019年同期增长1.5倍。其中来自北京、沈阳、洛阳、西安、天津的旅客更多。

交通便利消费低 “下一个淄博”在山西吗？

坐拥八百里巍巍太行，有壮阔的壶口瀑布，更有大同古城、平遥古城、乔家大院、王家大院，还有刀削面、饸烙面、剔尖……等多种美味面食，相比淄博，山西好吃好玩的特色并不少。

去哪儿平台数据显示，近期山西地区多个文史类、山水类景区受到游客追崇，五台山、云冈石窟、壶关太行八泉峡、平遥古城、悬空寺受到大家追捧。

从交通来看，山西处于北京“2小时旅游圈”内，一个周末就能打卡多个景点。与此同时还有关键因素——价格。去哪儿平台数据显示，山西省内热门目的地忻州、大同、晋中、临汾等城市高星酒店，每晚房费仅需300元，加上高铁和一日三餐，人均仅需500元便可享受豪华深度游。

在去哪儿旅行App中，也有用户认为，淄博爆火不仅是消费低、烧烤好吃这些因素，更重要的是当地热情好客、公平买卖，为旅客带来更好的出游体验。因此，“下一个淄博”能否出现，还要各方从业者共同努力。

据中国南方航空消息，6月8日起，中国南方航空将加密广州-悉尼客运航班，在每周10个往返的基础上，新增每周一、周二、周四、周六共计4个往返。至此，南航在广州和悉尼间的运力投入将达到每日两个往返，恢复至疫情前水平，为旅客出行提供更大便利。此外，南航深圳-悉尼客运航班将于6月16日复航，每周3个往返。

近日，新疆文化和旅游厅公布第二批自治区特色博物馆名单并授牌。富蕴县可可托海地质陈列馆、英吉沙县鸟类科普馆、伊宁市汉家公主纪念馆等25家特色博物馆上榜。 目前，新疆维吾尔自治区有上百家特色博物馆，被评为自治区特色博物馆的有50家。这些博物馆特色鲜明，或呈现新疆地域特色，或彰显不同行业特点，或围绕红色基因传承，或反映当代主题，或填补某领域空白，不仅丰富了自治区博物馆体系，也为弘扬中华优秀传统文化、铸牢中华民族共同体意识、促进各民族交往交流交融等方面做出重要贡献。

“说实话，如果不是旅悦中台这边的坚持，我在五一不敢定这么高的房价，当然也不会取得那么好的收益。”花筑奢·张家界逸秀云山民宿的业主李先生感叹道。今年五一节假日，通过旅悦金蟾蜍智能收益管理系统和收益管理团队的调控，逸秀云山民宿取得了十分优异的成绩，GMV同比去年翻倍。 图片花筑奢·张家界逸秀云山民宿 逸秀云山民宿并不是个例。据旅悦大数据显示，五一期间，旅悦集团经营峰值最高达到近800家满房。“通过区域管理人员与中台线上全员的共同努力，给酒店带来的GMV的增量创了历史新高。”收益管理高级经理章莹璐表示，今年五一，旅悦旗下民宿酒店RevPAR同比提升338%，对比19年提升28%；中端经济型酒店RevPAR同比提升226%，对比19年提升14% 数智管家全天监测市场实时调控房价 今年五一，更新升级的“金蟾蜍”收益管理系统，在这场收益大战里，以数字化运营，全天候监测市场，为经营者提出涨跌价建议，实现了酒店收益的最大化。 “可能是有系统更新的缘故，通过数据更加直观了解到自己民宿的运营情况了。”花筑奢·威海馥仙谷民宿的业主表示，通过金蟾蜍系统的预估和旅悦收益管理团队的运营，民宿有效预防了被低价预订的损失，并提高了自身收益。据旅悦后台数据，馥仙谷民宿今年五一的RevPaR比春节期间提高了86.4%。

作为一套智能收益管理系统，金蟾蜍主要通过酒店后台大数据，结合酒店历史经营数据以及未来预定情况，帮助经营者预测这段时间当地的客流量以及市场竞争情况，再结合民宿自身软硬件设施，为门店划定这一段时间相对合理的定价。“金蟾蜍还能够帮助酒店定时监控自身与竞争圈酒店外网的价格对比，避免收益损失。”收益管理高级经理章莹璐表示。

据不完全统计，同一城市，使用金蟾蜍系统、集团协助控价的酒店，五一环比春节提升了14%的收益，其收益远高于业主自主控价的酒店。章莹璐表示，如果以提前一周时的价格调整情况为例，使用金蟾蜍系统、集团协助控价酒店在携程上RevPAR（单间房收益）远高于周边竞圈酒店，且高于业主自主控价的酒店。

运营团队专业服务

实现收益最大化

快刀需有磨刀人。在开发优秀的数智产品之外，拥有着服务过七大酒店品牌、2000多家酒店的专业运营团队，是旅悦集团在住宿业赛道上能够领先的“地基”优势。


“民宿需要多渠道运营，如果有专业团队，我们就可以省下一大部分的精力。”花筑奢·张家界逸秀云山民宿的业主李先生表示，自21年加入花筑奢以来，旅悦的中台团队为他留下了深刻印象。“今年春节后，中台这边就开始预埋五一的价格。我看到价格时觉得有点高。”

在四月中上旬，李先生为定价与旅悦中台又进行了一次沟通。“我问价格需不需要下调，中台很坚定地告诉我，不需要下调。”事实证明，旅悦中台的预判十分正确。五一期间，逸秀云山民宿的入住率达到了90%以上。

运营管理总监张烨玲表示，旅悦收益管理团队每周都会通过XPMS系统的周报模块，为每位业主展示上周工作情况与下周工作计划。“每个月、每个季度都有经营计划，让各部门的运营动作真正落到实处，最大化提高人力能达到的效应。”

基于旅悦集团的线上运营、区域、店长的职能划分，为帮助酒店达到节假日的收益最大化，旅悦的运营团队有着一套三阶段调控价格的方案。

1.提前三个月重新检查价格合理性；

2.提前一个月进行多次调价；

3.提前一周每天三次关注价格。

在节假日期间，运营团队也在后台全天实时监测，并在每天12点前以及18点前，两次调整价格。正因如此缜密的计划，今年五一，旅悦创造了历史新高收益。

当经营伙伴互相信任时，双方便能碰撞出最大的火花。一个优秀的品牌，意味着相当的规模，意味着专业、有效的经营方案，同时更意味着更高、更稳定的收益。

创造五一历史新高收益的同时，旅悦集团依旧将“苦练内功、降本增效”作为其一大课题。“不断提升我们的系统功能和运营能力，为业主赋能，为消费者继续提供高质量服务，是最大的重点。”张烨玲表示，旅悦RMS APP端正在加紧开发中，将在暑假前夕推出。“希望在暑假能再创高收益。”

本文转载自公众号：空间秘探，ID：MESPACE007，作者：朱珂佳 杭州第二家万豪行政公寓将于6月启幕，这是万豪行政公寓第二个杭州落地项目。选址位于余杭区未来科技城的中心区域，临近阿里巴巴集团总部、海创园、梦想小镇、恒生科技园等科技创新园区。事实上，不止万豪，今年上半年，希尔顿、东呈集团、雅阁集团等多家酒店集团纷纷布局公寓板块。为何酒店如此热衷于做公寓？本文略作解读。 01 万豪 希尔顿 雅阁 上半年纷纷开公寓 5月中旬，万豪行政公寓宣布其第二家门店将于今年6月在杭州开业。早在2015年，万豪行政公寓便首登杭城，落子在未来科技城，并且与EFC开发商建工地产共同打造的高端服务式公寓——EFC万创国际，也于当年7月开业。 上月底，国际高端酒店品牌希尔顿、雅阁集团也有“公寓”动作。 4月28日，雅阁酒店集团与华南地区最大酒店式公寓品牌——维福顿酒店集团在广州达成战略合作，维福顿公寓将成为雅阁酒店集团品牌家族一员。雅阁酒店集团将新增26家公寓物业，约2000套单元。未来，双方将合力打造全新高端酒店式公寓品牌——维福顿酒店集团，首批8家雅阁维福顿公寓将在年内落子广州和合肥。
4月26日，深圳机场希尔顿逸林公寓正式开业，公寓由深圳机场航空城发展有限公司投资建设，并由希尔顿集团运营管理。除了优越的地理位置外，公寓共有152间带有厨房、起居空间或客厅的客房，配备齐全。宠物友好是深圳机场希尔顿逸林公寓的一大特色，公寓设有宠物友好客房为有需求的宾客提供便利。

刚步入第二季度，东呈集团旗下铂顿国际公寓再度成功签约广东台山项目，这距离铂顿签下台山首个项目星光城广场仅过去一个多月。铂顿国际公寓是东呈集团旗下中高端服务式公寓品牌，目前已进驻包括广州、佛山、珠海、东莞、南宁、柳州等数十个城市，不久的将来，未来，铂顿国际公寓在广东江门台山就将拥有2家门店。

今年一季度，岭南商旅集团旗下岭南酒店全新品牌——岭舍创享公寓酒店（广州海珠店）正式启幕。这是岭南商旅集团继 2017 年推出的服务式公寓品牌——岭居创享公寓后又一全新公寓品牌，旨在为 Z 世代的青年白领群体及城市生力军，提供具有性价比的住宿解决方案，以构筑 " 毕业时代的青年旅居之所 " 及 " 城市旅行者的即时社区 "，不断地促进岭南酒店 “创享公寓”品牌系列建设，深耕邻里社区文化，将其打造成为青年长租公寓的范本。

空间秘探观察发现，去年开始，各大酒店集团就已经筹备公寓板块或者规模的布局。

去年9月14日， 开元旅企推出首个长租公寓品牌开元摩所MORESORT，品牌首店位于杭州萧山城南，于国庆后正式开业。

10月20日，良程酒管与索享酒店集团达成战略合作。未来，双方将共同发展良程酒管旗下艺龙海系列及中高端服务式公寓品牌艺龙瑞阁国际公寓，携手布局中高端酒店及服务式公寓领域。

10月底，上海桃浦雅辰悦居酒店宣布预计于2023年年中正式开业。这家位于上海市普陀区桃浦地区智创TOP产城综合体的酒店，不仅拥有212间客房，还配备了162间服务式人才公寓，成为上海首座配有人才公寓的酒店。

业内普遍认为，近年来，酒店集团在公寓板块一直动作不断，酒店和公寓产品的界限似乎越来越模糊。


根据行业特色，我国租赁住房产品可分为四类：宿舍型公寓、青年公寓、租赁式社区、高端服务式公寓。前三者以25-40岁的新市民和青年人为主要客群，价格相对亲民。而高端服务式公寓，无论是价格还是服务都相对高端，酒店集团布局的公寓品牌产品，基本以中高端公寓产品为主，布局的模式大致为3种类型。

品牌布局

随着酒店品牌布局日益多元化，除了考虑子品牌之间的差异化发展，还要根据市场需求进行调整。精准切中市场用户需求，并逐渐与之形成彼此共生共进的新时代关系以“共生演进”的姿态开发出符合当下消费需求的新品牌。

万豪行政公寓作为万豪国际旗下30大子品牌之一，定位于高端的服务式公寓，是万豪集团旗下唯一的的服务式公寓品牌，遍布16个国家/地区，专注于为高端人群提供中长期居住服务，实现公寓式生活与顶级的酒店式服务的巧妙融合。

不止万豪，多家国际国内高端酒店酒店集团几乎都在品牌布局上，开辟出专门用于长租的公寓板块，如希尔顿逸林公寓、洲际行政公寓、文华东方行政公寓、瑰丽府邸等。

战略合作

不少酒店集团并不是亲自运营自身的公寓品牌，而是和专业优秀的公寓品牌战略合作，强强联合。对于酒店集团而言，战略合作并非仅仅是简单意义上的企业之间的融合，除了传统意义上为双方提供附加值外，更多的是一个完善系统的建立。

今年4月底，雅阁酒店集团与华南地区最大酒店式公寓品牌——维福顿酒店集团在广州达成战略合作。雅阁酒店集团作为国际高端酒店，能为维福顿酒店集团带来中央集团化管理，完善运营管控体系、人力资源建设以及专业的国际化酒店管理经验。同时，雅阁酒店集团也依托维福顿酒店集团在过去23年以来积累丰富的公寓运营经验，面对当下去存量物业化的市场机遇，通过盘活存量资产，实现轻资产品牌管理输出，优化和完善高端公寓产品，最终实现双方合作双赢。

商业并购

酒店品牌布局公寓领域在行业内早已不是新鲜事，但想要在中高端公寓市场站稳脚跟往往不是件容易的事。因此，有些酒店集团会选择用收购的方式直接跻身进入中高端公寓市场。

去年7月，华住集团旗下专业公寓服务运营商城家，宣布战略合并瑞贝庭公寓酒店品牌。瑞贝庭是中富旅居孵化的有一定体量的服务式公寓品牌，合并完成后，城家拥有瑞贝庭品牌所有权及其7栋物业近1,000套房源的管理运营权。相关资料显示，瑞贝庭在2021年服务式公寓年均排名TOP10。

合并瑞贝庭之前，城家在服务式公寓板块已拥有两大中高档品牌：CitiGO HOUSE欢阁服务公寓，以及和雅诗阁、华住共同运营管理的馨乐庭公寓酒店。可以说此举是华住通过城家在公寓板块产品上的一次进化与升级，这种通过商业吞并的方式既能快速帮酒店拓展产品服务半径，也将成为助力租赁住房供应结构调整的一计重要举措。
曾有业内人士预言：面对当下租赁市场上的“双轨制”中高端公寓将作为市场化的“另一轨”，接力保租房，成为公募REITs拓展的下一领域。ICCRA将中高端公寓分为顶奢服务式公寓、高端服务式公寓和精选服务式公寓。目前，精选服务式公寓作为新兴的细分领域在市场上占有较大份额，成为各家酒店品牌分羹的对象，而其中具体缘由或有以下因素。

深耕高端人群

具有客源优势

伴随着我国经济发展步伐逐步成长，从1984年国内第一家涉外服务式公寓——丽都公寓出现至今，国际国内酒店品牌纷纷布局中国。其中，本土顶奢公寓品牌尚未出现；高端服务式公寓市场在国际品牌的主导下，形成了稳定的品牌影响力和客户群体。唯有精选服务式公寓的客户还存在细分，分为生活方式型和经典型类。

而经典类是在白领公寓基础上发展起来的一类适用范围更广的服务式公寓，以白领公寓崛起为代表的市场使得租赁行业向着高端化的方向发展。但问题在于，高端公寓所面向的客群需要具备很强的支付能力，如此才能将租金水平、项目出租率和续约率能稳定在较高水平，这意味着目前传统长租公寓市场上很难有符合这类需求的消费群体。

而高端酒店的基础客群，在支付力和出行趋势上完美切中高端公寓的市场需求，也不难理解高端酒店纷纷布局公寓板块。他们既想抓住这类群体的短租酒店需求，也不想放弃他们的长租生活需求。同一批人，在相近的地方，享受两类产品，也是水到渠成的事情。

例如，东莞旗峰山铂尔曼行政公寓选择与同集团旗下的酒店物业邻近，在位置上与铂尔曼酒店共同构成了公寓酒店综合体，既实现了客源共享，也节约了建设和运营成本。

立足自身发展

优化产业布局

对于酒店行业而言，在高端公寓这一赛道，拥有雄厚家底的高端酒店集团凭借多年住宿服务从业经验，以及成熟完整的经营管理体系，酒店企业在布局服务式公寓业务板块，具备一定优势。尽管传统酒店产品与服务式公寓产品有所差异，但都属于住宿服务大类，因此会有一定的共通性。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，酒店做长租、长租公寓做短租，其实大家都是为了随行就市，增加收入、保证现金流、避免空置。未来的酒店和长租之间的这种行业边界越来越模糊，居住形态越来越灵活。

所以可以看出，酒店做公寓其实也是一种资产运营，目前无论是国际还是国内头部酒店品牌，都有自己的公寓产品，公寓作为商业资产的一个重要选项，除了公寓，有的还布局写字楼、产业园等。从历年的大宗交易市场来看，公寓和写字楼的交易活跃度往往要超过酒店。

所以，酒店在布局公寓，其实也是一种资产多元化组合的商业行为。有趣的是，也有公寓“出身”的资产公司，回头来再布局酒店的。如雅诗阁，是新加坡凯德集团旗下的全资子公司。是全球知名的服务公寓及酒店业主和住宿运营商，管理的物业遍布在亚太、中亚、欧洲、中东、非洲和美国地区30多个国家200多座城市管理800多家物业，于1998年起进驻中国市场，是最早将国际化生活理念引入中国的外资服务公寓管理集团之一。 拥有的服务公寓、共享公寓及酒店品牌包括雅诗阁、The Crest Collection、盛捷、Quest、馨乐庭、lyf、Préférence、Vertu、海睿思、馨乐庭连心、狐度海睿思、也旅、Fox Lite和 POP!。雅诗阁是典型的反其道行之，先做公寓，也做酒店。


酒店如何做好服务式公寓，是一个大话题。不过，服务式公寓的内在理念在于为住客开创真正意义上的家外之家。所以，酒店集团要想做好公寓，要从“家”这个字上做文章。

为服务注入温度

服务式公寓首先需要在服务标准上与酒店相同。例如，具备24小时安保及专业团队服务，以及随叫随到的房间清洁和送餐服务等。但除此之外，服务式公寓还需要在生活细节之处提供恰到好处的温度，具体操作上表现为需要根据住户的行为习惯和兴趣偏好为其定制服务。

例如，考虑到住户大多驾车出行，那么服务式公寓在产品设计的考量上就应该将足够的车位配套和洗车、维修服务应该纳入。如果用户感兴趣的娱乐方式倾向高尔夫球、游泳、瑜伽、健身等运动类和品茶、饮酒等品鉴类活动，表现出对于高雅艺术有一定兴趣，那么服务式公寓在建设公共区域可加入相应的配套休闲场所。

当然，考察住户需求除了这些显性之初外，更应该体察住户的心理。例如，发掘住户的情感需求。宠物友好，便是目前服务式公寓更显温度的服务之一。毕竟宠物对于年轻人来说，是面对较大生活压力和焦虑之下的安抚与陪伴，他们将宠物视作家庭成员，是一种关于“家”的情感投射。

今年4月于深圳机场开业的希尔顿逸林公寓，共有152间带有厨房、起居空间或客厅的客房，配备齐全。除了优越的地理位置外，宠物友好是深圳机场希尔顿逸林公寓的一大特色，公寓设有宠物友好客房为有需求的宾客提供便利。

让产品实现溢价

为了吸纳更多潜在消费者，实现客源拓展，服务式公寓品牌应该进一步细化产品分类，打造差异化的住宿产品以迎合更广泛的住户需求，实现产品溢价。

例如，对于高支付力的青年人来说，服务式公寓要彰显轻奢与潮流的品味，装修风格可以采用活力、清新等更适应年轻人审美的风格，提供的服务可以是宠物托管、私人观影、多人聚会等。对于换房过渡期的家庭来说，装修上更贴近商品住房风格，营造居家风格，附加服务方面可以提供儿童游乐场所、举办亲子活动等

并且，酒店品牌在打造差异化产品的同时既可以开拓新客群，同时达到焕新品牌形象、稳定经营状况的效果。在此过程中，更多个性化体验及增值服务也让住客产生心理溢价。

以岭居创享公寓为例，以时尚轻奢设计与高品质家具实现新中产人群对精致家居的追求；以移动端智控系统、高速互联网、多媒体系统等设施提供“一键式智能生活”。这种切中需求，满足体验的差异化产品会让其更加乐意为此付费。

完善社区服务

酒店企业布局服务式公寓时往往在居家氛围上贴合新时代旅客的活力与社交需求，讲究“拎包入住”的实用性与设计感，做到机构化管理完善公共空间、创意性改造丰富社区文化，用完善的社区服务为人才在繁华都市找到身心最佳“栖息地”。

今年2月，万科在广州的一个城中村改造项目成为“网红公寓”。万科通过外立面的改造，摆脱大家对城中村脏、乱、差的印象，还留有足够的公共空间展开活动，增进年轻人互动。在此之前泊寓就实现极具创意的项目改造，如院子型泊寓&工厂型泊寓。这种通过轻介入的建造方式，建立“旧”与“新”之间实现了衔接。一方面通过设计元素的连续性获得空间氛围的整体感，另一方面为场地提供公共的社交、活动空间，使之成一个活力共享的青年居住社区。

事实上社区服务不应局限于公寓本身，也要把公寓服务延展到户外，比如，艺龙瑞阁公寓定期组织类似读书会、钓鱼、足球、聚会等户外活动，通过“设计+文化+社交+机制”服务模式，让更多住客感受到“家外之家”的温馨，最终实现“人在异乡非异客”的愿景。在这样的社区中，住客通过“点亮”自己的生活，获得家的归属感。

综上，面对中国市场上长期向好的商旅和家庭休闲出行，无论是专注于服务式公寓的运营商进一步扩大酒店市场，还是酒店及其关联品牌着手布局服务式公寓，服务式公寓市场规模都将进一步扩大。可以预见，未来公寓产品和酒店产品的界限会进一步融合，高端酒店布局服务式公寓会成为市场的风向标。