本文转载自公众号：空间秘探，作者：武爽 近期，由浙江省舟山市发改委主办的2024“小岛你好”（上海）主题推介会在沪举办，18个小岛“组团”亮相。舟山与上海还签约了多个文旅深度合作项目，计划全力打造18个精品小岛，为全国海岛提供新的发展样本。有着“万岛之国”称谓的中国，近些年也在不断因岛制宜，挖掘“小岛文旅”经济。事实上，已经有不少玩家盯上了这些小岛…… 01/ 舟山计划打造 18个精品小岛 12月26日，由浙江省舟山市发改委主办的2024“小岛你好”（上海）主题推介会在沪举办，18个小岛“组团”来到现场。推介会上现场，“小岛你好 海潮还乡”计划正式启动，旨在打造中国“海岛版”的诗和远方。 据悉，“小岛你好”海岛共富行动是舟山市委、市政府坚持以“千万工程”为牵引，缩小“三大差距”的一项重大战略，旨在通过“一岛一品、一岛一策”的原则，全力打造18个精品小岛，为全国海岛共富探索舟山经验。 现场，舟山与上海签约了多个文旅深度合作项目，包括“五店一社区”项目、小岛休闲度假线路合作项目和小岛文创专研学会大师共建项目等。这些项目将深度营造海岛人文气息，为小岛发展增添新的活力与机遇。
舟山以群岛建市，2085个岛屿中有141个住人岛散落在东海之上。一个个小岛，既是舟山最大的优势，也是经济社会发展最大的瓶颈。“小岛你好”不仅仅是一句温暖的问候，更是对海岛文化旅游发展美好愿景的承载。

舟山对于海岛开发的投入在近几年逐渐深入，数据显示，截至2023年底，“小岛你好”行动已累计投入资金超16亿元，超出预期投资目标。1月1日晚，舟山市文广旅体局在上海临港新片区举办“舟游列岛欢迎光‘临’”文旅推介活动，进一步推进当前舟沪两地开展的“双城惠游季”活动。推介会上，“小岛你好”号游轮（岱山－上海）航线、舟山·临港全民欢享卡，以及多条旅游精品路线发布。

去年10月投入运营的“小岛你好”豪华游轮是一艘新型豪华游轮式客滚船，连接嵊泗沈家湾码头与岱山燕窝山码头，也是联结舟沪两地的海上豪华“大巴”。在“双城惠游季”期间，“小岛你好”豪华游轮全民享6折优惠。与“双城惠游季”同时推出的舟山·临港全民欢享卡，集结了两地精心筛选的24家优质文旅项目，市民游客可凭此卡免费预约和使用。

去年9月，总投资15亿元的宝盛文旅综合体项目落地舟山朱家尖。据了解，舟山朱家尖宝盛文旅综合体项目拟打造高端酒店、大型会务会展中心、室内数字海洋文化儿童乐园、佛学文化禅修交流中心等多元业态。

此外，还引进君澜、万枫、铂骊、豪生、悦椿等国内外知名酒店品牌入驻，海岛的住宿业态进一步丰富。在舟山的大手笔投入下，这18个精品小岛或许就是下一个“出圈岛”。


在人们心中的海岛，往往都是一处梦想可安放身心的“世外桃源”。国外的马尔代夫、巴厘岛、夏威夷群岛等海岛是人们休闲度假的首选之地，国内的三亚、青岛、北海等知名海岛目的地虽然已经打出“名气”，但距离马尔代夫还有一定的距离。

事实上，中国拥有丰富的岛屿资源，是一个名副其实的“万岛之国”，数据统计，中国拥有岛屿超过11000个。其中500平方米以上的岛屿约7372个，有人居住的岛屿为450多个。中国1.8万多公里的陆地海岸线上，分布着几十座美丽的海滨城市，其中不乏历史文化名城、优秀旅游城市，遗憾的是，中国并没有培育出像澳大利亚黄金海岸、西班牙太阳海岸、法国蓝色海岸等一样的世界级的度假目的地品牌。

海洋旅游在整个旅游体系中越来越占有非常大的比重，海岛旅游作为海洋旅游的重要组成部分，也逐渐成为旅游发展热点。从时间上看，中国的海岛旅游开发起步比西方国家晚，我国自20世纪70年代后才逐渐启动了海岛旅游开发项目。我国海岛旅游由于起步较晚，同时受自然条件、旅游开发政策、旅游基础设施、旅游服务设施、资金、经济发展水平和消费者需求等多方面因素的影响，与世界海岛旅游开发较早的国家如美国夏威夷群岛、加勒比海群岛、马尔代夫群岛等有很大差距。

此外，由于海岛长期以来处于与外界封闭的状态，丰富的海岛旅游资源并未得到充分利用，有些海岛至今仍处在荒岛状态。虽然近年来海岛旅游者的数量不断增加，但绝大多数海岛旅游者的行为仍然停留在观光游览的阶段。岛上住宿业态匮乏，多为农家乐或者民宿，缺乏对各自的历史文化底蕴、自然文化景观等独特性资源的深入开发，设施有待完善。

从2003年我国就已经允许个人或机构开发无人岛。除广东外，山东、海南、浙江等地都曾针对本省海岛出台过类似政策。1985年《射雕英雄传》在大陆播出时，万人空巷，无数观众为之疯狂痴迷。大家都记住了古灵精怪的黄蓉，记住了郭靖的降龙十八掌，也记住了“桃花岛”。

从金庸笔下的桃花岛，到《鲁滨逊漂流记》里的荒岛，寄托着古今中外人们对“海岛”以及成为“岛主”的浪漫幻想。“岛主”的称谓好听，但开发利用海岛并不是轻松的事，由于开发成本高、收益周期长的投资特点，“岛主”的生活大都与想象大相径庭，特别是无居民海岛的开发。2023年“中国第一无人岛”迎来了新一任“岛主”。继一拍流拍后，6月16日，浙江省宁波市象山县旦门山岛在二次法拍中以2868万元成功出让，受买人是一名叫李国柱的自然人。

拍卖资料显示，旦门山岛拥有五峰，每当旭日东升，日影、岛影倒映水中，构成“旦”字，故名旦门山岛。旦门山岛的面积不算很大，岛长1.82公里，宽0.52公里。但却有着独特的岛屿风光，岛上植被以草丛为主，有少量稀疏针叶林，岛上还有全国并不多见的丹霞地貌，小岛四周礁石密布，海螺丛生，还有一个秀美的红沙滩。

上一任岛主计划到2020年前，岛上投资额将不少于10亿元人民币，包括沙滩高尔夫、温泉度假酒店、海滩泥浴、海岛影视拍摄基地等项目。但世事难料，因为公司经营不善、资金不足，第一任岛主因陷入债务纠纷被列为失信被执行人，不仅将岛抵押出去，本人也最终成了“老赖”，不知所终。旦门山岛不得不提前易主。

此外，北海、珠海、象山、湛江等多个沿海城市，近两年关于海岛文旅建设速度明显加快，尤其在疫情之后更加凸显，其中重要原因是旅游市场的需求端和供给端都发生了巨大的、不可逆的变化。

当前来看，海岛游的主流客群的年轻化趋势愈加明显。网上报告显示，当前海岛游的客群，自由行的趋势越来越明显，以前客群集中在25岁到40岁，现在可能是20岁到40岁，年收入在二三十万以上，消费能力较强。这一类群体对海岛游产品的供给，其体验感和个性化等诉求自然也较高。

近两年，从有着“东方夏威夷”之称的广东南澳岛、摄影爱好者挚爱的福建北岐滩涂、福建平潭岛一年一度的蓝眼泪奇观、烟台养马岛的中国首家深海温泉，到广东的双月湾和海南的分界洲岛、汕头的南澳岛等景区景点，国内众多“秘境”岛屿在社交平台走红，迎来了疫情之后的游客井喷。旅游旺季，甚至出现了“热门”海岛船票“一票难求”的状况。

日益多元化的旅游内容，也成为这些小众秘境、新旅行地被发掘和受热捧的重要依托，如露营、艺术装置、研学、海钓、帆船、潜水、冲浪等项目。有网友表示，巨大的风车从茂密的植被中伸展出来，宛如宫崎骏电影《风之谷》的景色，无论是山间的自驾还是滨海的骑行，南澳岛都算得上惊喜。在其发布的南澳岛自驾视频中，宽阔的南澳大桥，整洁的岛上公路，一半是山、一半是海的开阔视野令人心旷神怡。

近几年游客在海岛过夜时长也明显增加，如普陀山岛、衢山岛、枸杞岛等主要旅游岛近两年火爆出圈，当地的酒店和民宿的出租率、单晚房价都有所上升。有数据显示，去年清明假期，舟山旅游海岛28家旅游饭店（星级饭店、绿色饭店、特色文化主题饭店、品质饭店）平均房价达到656.89元，正常营业的精品民宿平均房价也达到587.51元。

海岛的爆火，让当地住宿市场瞬间成了香饽饽，引来众多投资者和本地居民投身其中。民宿数量占比超过八成，成为这些海岛住宿业的统一特点。统计数据显示，2023年以来，平潭岛已新增备案民宿218栋，新增客栈近万家，目前岛上共有民宿606栋、客栈11384家，总量达到酒店的44倍。有网友形容，“平均上街走两步就是一家民宿客栈。”

整体来看，“出圈”的海岛民宿行业的布局整体呈现“金字塔型”，中低端的产品组成了市场的大部分，中高端精品民宿赛道高速增长现象同样存在。且当地市场出现了低价抢客、同质化严重等问题，需要向“品质化”转型。


无论是从小红书、抖音等内容平台，还是携程、同程等OTA平台来看，海岛旅游的产品种类越来越丰富，且分享频率越来越高。近年来，浙江省、福建省、山东省、辽宁省等沿海省份纷纷发力“海岛旅游”，南麂岛、白沙岛、小麦岛、涠洲岛等“小众”岛屿相继爆火出圈。本土海岛正在被消费者看到的同时，也被酒店品牌盯上，开启新一轮的“抢攻”。

数据显示，国庆期间东澳岛旅游景区共接待上岛旅客达19910人次，过夜旅客达11963人次，旅游综合收入约1791万元，同比2023年分别增长36.55%、80.60%和52.18% 。而早在2019年，万豪和凯悦就已经盯上了这块宝地，与格力集团共建高奢酒店。其中，位于东澳岛最北端的海湾山地上的珠海东澳岛万豪度假酒店已经开业，阿丽拉珠海东澳岛2025年有望开业。值得注意的是，这家阿丽拉是凯悦完成阿丽拉品牌收购后，最早签约的国内阿丽拉项目，也是阿丽拉在中国的首家海岛度假酒店，配套中西餐厅及酒吧、宴会厅、户外婚礼场地，以及悬崖泳池和特色土耳其浴等休闲娱乐设施。

在东澳岛东部，由华发集团打造的安麓度假酒店也将面世，这也是中国第一家安麓海岛目的地酒店。酒店的设计阵容相当豪华，WATG、广州市设计院和BIAD联合操刀的建筑设计，荣获多个国际奖项。

舟山的小岛上也有不少“大牌”酒店。朱家尖岛拥有提供海景房和沙滩景观的舟山朱家尖绿城威斯汀度假酒店，还有位于东沙度假区，提供地中海、中东和东南亚四种风格建筑景观的舟山舟旅南苑海上丝绸之路酒店；普陀山有禅文化主题的普陀山雷迪森庄园、依山面海而建，背靠锦屏山，能看海上日出的开元观堂酒店……

作为国内第一批开发“海岛旅游”的三亚，近期也动作频频。雅高集团宣布三亚亚龙湾瑞士酒店和三亚亚龙湾美爵酒店同时开门迎客，两家度假酒店由一座石桥连接，采用融合了沿海魅力的中国传统建筑元素。这两家独具特色的酒店将在海南岛热带美景中打造一处宏大壮观的可持续度假酒店体验。三亚W酒店已经签约，这也是大中华区首家滨海度假型W酒店，预计2028年开业。此外，还有丽晶、英迪格、洲至奢选等酒店品牌落子。

从这些项目来看，主要为高奢休闲度假类型，但大部分为亲子度假酒店，且节假日效应显着。网络数据显示，春节期间是探亲和休闲出行的高峰，亲子游占比最高，超50%；暑假也是亲子游出行的高峰期，亲子游占比约为40%。这样或许是众多“小岛”酒店采用“酒店+乐园”的模式。但国外的海岛酒店客群更加均衡，有新婚宴尔的情侣、阖家出游的家庭、寻求短暂逃离的职场人士、敢于接受挑战的生命斗士……

这些海岛酒店都以私人订制般的专属风格迎接宾客，确保每个人都能在此找到最契合自身需求的度假方式。这也是国内海岛酒店与国外海岛酒店的另一个显着差异：私密性。如LV旗下的马尔代夫白马庄园为了带来更好的私密体验，酒店更是配备了一支专业的大使团队，以及专属设施，包括私人水疗中心、超大室外泳池、天然海滩、极富异国情调的花园和私人多尼船队，这也是众多明星和“老钱贵族”喜欢去的重要原因。

同时，国内海岛酒店还具有地产属性。以海南岛三亚的海棠湾为例， 国内国际品牌的度假酒店鳞次栉比，大多数度假酒店旁，都有售卖的别墅和公寓。这样的项目产品搭配，地产经济阶段性质十分明显。包括那些挂牌出售的酒店项目，都是目前投资方募集现金的不得已措施，酒店作为地产企业工具的目的已经无需遮掩。

而国外的海岛酒店与其说是目的地，不如说是关于海岛度假的旅居哲学、经典审美和时髦生活方式。「Amari」是安缦品牌在巴厘岛的开山之作。在此之前，还没有其他酒店将乌布视为适宜度假的“生长”地带。Amari摒弃了华丽雍容的广厦官邸，把真正自然的生活方式融入设计之中。酒店坐落于峡谷之上的花园之境中，宁静隐蔽，石径蜿蜒，与河谷下水稻梯田相映成趣，一栋栋村舍套房如传统的巴厘村庄。

此外，国外海岛酒店多为“一价全包”模式，这也是区别于国内海岛酒店的又一大特点。一价全包最大的优势在于，省心。在海外诸如马尔代夫、加勒比海、墨西哥的私岛上，一价全包都是最为方便和省心的打开方式。目前中国酒店在一价全包领域其实做得并不好，除了像Club Med这样来自国外主打一价全包的品牌之外，大部分中国本土酒店的一价全包其实未得精髓。它们大多以打包套餐的形式，囊括了入住期间所有的餐食，但这种固定的形式，其实只是食宿全包，比较像日本旅馆的一泊二食或者一泊三食，而非一价全包。

总的来说，国内海岛酒店仍处于发展阶段，从具备日益丰富出游经验的国内游客群体反馈来看，对比国外成熟的海岛目的地，国内海岛酒店产品依然存在创新不足、品质不高、特色不鲜明等问题。


近十余年来，尽管国内海岛旅游产品不断开发，并引入了一些国际航线和酒店品牌，也表现出了强劲的发展态势，但仍可以看到与美国夏威夷、泰国普吉岛等国际度假胜地具有一定的差距。大众对海岛酒店品质和管理能力等方面提出的质疑，以及全球海岛度假旅游目的地和产品的激烈竞争，都是客观存在的。在入局海岛酒店前，以下三个方面需要重点考量。

一是投资和回报。目前诸多海岛普遍缺乏完善的社会保障体系，而基础设施的完善必然要以大量的资金投入为代价，因此也决定了海岛酒店开发的高成本。当前来看，密集的投资和度假综合体项目正在成为滨海目的地的标配。但这些重投入的海岛酒店建设可能并不顺利，品牌方、业主方以及其他因素都会影响海岛酒店的建设周期。

以海南为例，国际旅游岛的红利还没吃到10年，海南再次进入“修整期”，这么多年也很少再拿出惊艳世人的酒店作品，反而是摘换牌的速度堪比餐厅翻台率。椰洲岛集结四季、W、瑞吉成为时代的眼泪，安纳塔拉、康莱德、卓美亚等纷纷退出，两度易主三次换牌的酒店不胜枚举，很多品牌如今还是海南奢华酒店版图上的缺口。

同时，有业内人士表示，在看到海岛发展的张力和活力的同时，也不能忽视局部地区存在过度投资、重复投资，而有效投资、有效供给不足的问题。毕竟，只有目的地提供足够丰富的体验项目和体验产品，才能让游客选择留下、多住一晚酒店，而不是因为这里有高端酒店，游客才选择留下。

二是生态效益和经济效益的矛盾。近年来，由于海岛独特的自然环境，优美的自然风光对陆地旅游者具有很大的吸引力。但由于缺乏严格的旅游监管体系以及在开发中忽视了对环境的保护，使得许多海岛受到了不同程度的环境污染，严重威胁着海岛脆弱的生态环境。如只开业了6个月的东山岛Hi Sea海席酒店、杨丽萍艺术酒店、安吉阿丽拉酒店等，均是因为生态环境问题被关停。

去年9月，印尼巴厘岛为了应对过度开发和保护当地文化，暂停新建酒店。随着巴厘岛在疫情后重新开放并迎来大批外国游客，当地面临了诸多社会问题，如居民生活被打扰、犯罪增多、就业竞争加剧等。同时，大量游客的涌入也导致了酒店数量的激增，从2019年的507家增至2023年的541家。为了吸引更多高质量的游客，并保护好岛上的自然环境和文化遗产，当地政府决定暂停新建酒店，这一禁令主要集中在巴厘岛最热闹的四个区域，并可能持续长达十年之久。

“环境保护”正在被越来越多消费者和酒店品牌方所认同、实践，但如何平衡生态效益和经济效益问题上，国内海岛酒店还需要多加思考、探索。

三是海岛酒店的吸引力是什么？在说到夏威夷、关岛、塞班岛、普吉岛等国际知名海岛酒店时，游客能很快说出关于它们的一些核心词，比如蜜月、购物、浮潜等等，对应着游客在选择海岛游时，又基于这些核心词做出旅游选择，它们有迅速占领游客心智的核心物。反观国内的诸多海岛，关于它们的核心词是较为模糊的，“有什么、能体验什么”可说宽泛，但缺乏精准的核心物，也就缺乏核心竞争力。

两相对比，我国海岛在产品打造和供给方面整体还处于较浅层级。暂不具体对比自然条件等元素，宏观来说，我国海岛在基于一定的旅游资源基础条件，如何与文化、体育、商业等产业进行跨界融合，比之国际海岛还有不小的距离。

海岛作为一种特殊的文旅目的地，本身的资源就很有特色，为开发打造特色化产品提供了可能，微观来说，这种前提下再匹配与其他产业的融合，有助于带来更多的业态产品，同时凸显产品的差异化，实现旅游产品的多样化综合性供给，并生成强标签、强调性的产品竞争力。

关于这一点，旅游平台也在付之努力。如携程团队游业务2024年推进携程App“旅游”频道改版，从之前的宫格视角改为用户视角，将原先大团、小团、私家团、自由行混在一起的格局拆分为跟团游（大团、拼小团）和独立出行（私家团、定制游、自由行打包产品）两个板块，让用户更加容易找到想要的产品。针对用户曾经诟病的同质产品多、难找的痛点，携程通过AI算法对相似产品进行了聚合，同时也保证各个玩法之间具有足够的差异展示，既方便用户“选货”，也帮助商家增收。

目前来看，我国海岛旅游正处于“海岛休闲度假”的3.0时代，即休闲度假时代背景下海岛特色目的地建设期。在中国大多数旅游海岛上，浅层次的资源型观光产品市场占比较高，复合型、优质的休闲度假产品并不多见。做新的滨海度假酒店标杆，底层逻辑是先要与需求同频，不光是城市基础硬件，生活上的刚需标配，更是要一应俱全、好上加好，市集也要更有讲究和说头。

但就如何建造一个国际标准的海岛酒店，或许几年后才有答案。希望那时，大家都会不约而同地提到一个瞬间——“突然顿悟原来我们都一样，上岛的那一刻就已经是在度假了”。

本文转载自公众号：酒店评论，作者：贝蒂 面对激烈的行业竞争，酒店员工无疑承受着巨大的压力。工作量的增加、工作强度的提升以及客人日益挑剔的要求，都让他们感到身心疲惫。在这种情况下，酒店员工该如何应对，才能在行业内卷中找到自己的生存之道呢？ 近几年，酒店业竞争越来越激烈，内卷现象越来越严重。从拼价格到升级服务，从拼设施到营销创新，为了争夺有限的市场份额，各大酒店使出浑身解数，这场没有硝烟的战争似乎永远没有尽头。 价格成为不少酒店在这场内部争夺战中的“杀手锏”。不少酒店为了吸引更多宾客，推出各种低价促销，不惜自降房价。但这种低价竞争往往造成酒店利润空间被压缩，经营压力越来越大。同时，同质化的服务也越来越严重。不少酒店缺乏服务内容和质量上的独到之处，很难打动住客。从标准化的客房安排到千篇一律的早餐供应，对不同酒店所提供的产品，客人所感受到的差异正在变小，这也使得竞争中的酒店很难有出头之日。 面对如此激烈的行业竞争，酒店员工该怎样应付，才能找到属于自己的生存方法？这是每个酒店从业人员都应该仔细思考的问题。 { 内卷漩涡中的酒店众生相 } 价格战硝烟弥漫 旅游淡季的时候，不少热门区域的酒店就会大幅度地降价（下图为广州与延吉在春节旺季时房价与春节前后淡季时房价的对比），原来的千元以上的房间可能直接打对折，而这种价格虽然会在短时间内吸引许多顾客，但长远来看却给酒店造成了诸多麻烦，比如在经营过程中会出现酒店的经营成本过高，利润空间被严重压缩。为了降低成本，部分酒店会尽可能地压缩员工数量，员工需要完成更多的工作任务，这使得员工无论是工作强度还是工作疲劳度都明显增加，造成了服务标准的降低，结果不仅是员工抱怨，更影响了客人体验。不仅如此，在酒店淡季时，员工的绩效奖金可能会因为较低的入住率而大幅缩水，甚至可能面临被裁员的风险，给员工生活带来极大不确定性。


服务同质化困境

酒店行业内卷的重要表现除了价格战之外，还有服务的同质化。不少酒店缺乏服务内容和质量上的独到之处，呈现出千篇一律的状态，从客房的布置到餐饮的提供，从工作人员的服务流程到酒店的设施配备，无不如此，很难打动住客。

这种服务同质化让员工在个人竞争力的提升上遇到了不小的困难。他们按照标准化的流程为客人提供服务，很难发挥自己独有的长处，也很难体现自己的专业本领。由于客人在不同酒店感受到的差异性太小，即使员工努力提高服务质量，也很难在众多同质化酒店中脱颖而出，这对员工的工作热情和职业发展动力也造成了一定的影响。


工作量与收入的失衡

很多酒店员工在酒店行业内卷的大环境下，工作量急剧增加，但是收入却没有同步增长。有关调查资料表明，近六成的酒店员工说，在过去一年里工作量明显增加，而工资却没有相应地增长。由此可见，酒店员工的薪酬的增长与业务量的增长并不匹配。

就某大型连锁酒店而言，为了在竞争中脱颖而出，设置了客房送餐种类增加、餐厅服务时间延长、住客延迟退房。这就使得客房部员工在较短的时间内需要完成更多房间的清扫，前台员工的工作时长也由原来的每班8小时延长到了10小时以上，而这些额外的工作并没有给员工带来相应的附加薪酬，员工向酒店管理方提出薪酬增长的诉求，得到的却是酒店整体经营成本上升，利润空间被压缩，不能为员工涨薪的解释。

一位在该酒店工作多年的客房服务员小李无奈地表示：“现在每天要打扫的房间比以前多了好几间，工作强度非常大，经常累得腰都直不起来。但是工资却几乎没有变化，感觉自己的付出和收获完全不成正比。” 这种工作量与收入的失衡，不仅让员工的生活压力增大，也严重影响了他们的工作积极性和对酒店的忠诚度。

职业发展的瓶颈

随着酒店业竞争的加剧，内部晋升的机会也日渐减少。不少酒店减少管理岗位设置，以降低成本，造成员工晋升渠道变窄。同时，员工培训和技能提升方面的投入相应减少，导致员工难以在职业发展方面获得足够的支持和资源。

很多国际连锁酒店原来有非常完善的员工培训计划，包括有规律的职业技能和管理能力培训。但这些训练计划都在内卷的重压下大幅缩水乃至作废。员工失去了自我提升的机会，只能重复岗位上千篇一律的工作，想要在事业上有所突破，难度可想而知。

在工作中表现突出，一直希望能升任大堂经理的某酒店前台主管小张说：“我在这个岗位上积累了足够的经验，也学到了不少管理方面的知识，但就是得不到晋升机会”。究其原因是酒店内部的晋升机制停滞不前。这样类似的事业发展瓶颈令不少酒店职场人对前途感到迷茫，进而影响工作积极性与对酒店的忠诚度，甚至导致部分优秀酒店人为了寻求更有发展前景的工作机会而选择离开酒店行业。


个人技能提升与转型

在酒店行业内卷愈演愈烈的窘境下，员工积极提升个人技能就成为了破局的关键。酒店行业对员工的技能要求随着科学技术的不断发展和消费者需求的改变而多样化。随着酒店中智能化、数字化的技术应用越来越多，员工在接触和学习新技术、管理思想的同时，也获得了综合素质和竞争力提升的机会。比如智能客房系统的应用，拓展了员工技术维护、数据分析等新的职业发展方向。员工可以通过参加培训课程、考取相关证书、学习数字化营销、数据分析、CRM（客户关系管理系统）等新技能来增强在职场上的竞争力。

像笔者在业内的朋友小杜就充分利用业余时间学习数据分析技巧，通过分析其供职酒店的经营资料，从而对该酒店的市场定位、价格策略、服务优化等方面提出了独到见解，进而得到了该酒店管理层的认可和重用。并且在学习了数字化营销知识后，帮助酒店制定并实施了新媒体推广计划，有效地提高了酒店的知名度和预订量，从而实现了从一线服务岗位向市场营销岗位的转型，这是他职业发展道路上的重大突破。

寻找差异化服务的机会

在竞争激烈的酒店行业中，提供差异化服务是吸引客人、提升竞争力的重要途径。员工可以从自身的特长和兴趣出发，挖掘独特的服务方式和内容，为客人提供个性化的体验。

比如笔者假期去云南旅行，遇到过一个善于拍照的酒店员工，他积极主动为客人提供免费拍摄服务，按照客人的需要及偏好给客人安排了一个合适的拍摄场所，并给予了专业指导，让客人在获得珍贵纪念的同时，享受了美好的住宿时光。这类个性化服务不但让客人感到欣喜也为酒店赢得了良好的口碑。酒店的知名度通过客人在社交媒介上的分享及推荐而有所提高，从而吸引更多的客人前来入住，这位员工也由此获得了更多的发展机会和职业成就感。

在激烈的市场竞争中只靠员工个人破局可能收效甚微，只有酒店与员工相互支持，相互协作，形成紧密的命运共同体，才能实现酒店业的可持续发展。例如，一些成功的酒店企业通过实施员工持股计划、利润分成机制等方式，使员工与酒店的利益紧密联系在一起，极大地激发员工的工作积极性和创造性，使酒店在市场竞争中处于领先地位。酒店在关注员工发展需求的同时也要承担起应有的责任，多给员工一些支持和保障。在双方的共同努力下，我们一定能够在行业内卷的浪潮中找准方向，驶向一个新的蓝海。

本文转载自公众号：空间秘探，作者：武爽 近日，上海东方翰悦阁酒店（原佘山索菲特酒店）关闭，暂停营业。这个刚换牌不到2年的五星级酒店再次告别市场。事实上，今年以来，一大批高奢酒店接连关门、拍卖、换牌，甚至形成了“换牌潮”。换牌，是高奢酒店的“解药”吗？门店关停潮下，高奢酒店资产还值不值得投资？ 01# 换牌不到两年 又关闭了 在距离2025年还有5天的时候，被誉为“魔都小三亚”的上海东方佘山翰悦阁酒店关闭歇业，携程上已经显示暂停营业。查询其微信公众号消息，发现其最近的消息停留在11月6日，为双十一大促做宣传。其内容称，高级房连住两晚原价2099元，现在活动价999元。 实际上，上海东方佘山翰悦阁酒店翻牌开业还不到两年，其前身是开业于2009年的上海东方佘山索菲特大酒店，算是魔都第一代近郊高端度假酒店，很多老上海人都喜欢亲切地称之为“佘山索菲特”。原上海东方佘山索菲特大酒店由索菲特品牌更新为翰悦阁品牌，于2023年1月20日焕新亮相。由上海银湖酒店有限公司投资，雅高酒店集团管理，也是翰悦阁品牌大中华区首家酒店。 这家酒店属于五星级酒店，位于上海佘山国家旅游度假区，毗邻“欢乐谷”，附近有地铁9号线佘山站，交通便利，附近环境优雅、风景优美。酒店占地面积100余亩，房屋面积84,726.79平方米。其中，酒店拥有各类豪华的客房和套房共计368间，客房有三种装饰风格，地中海风情、中国风情和东南亚风情，而且都有独立阳台；另外，酒店还有7栋独立园林别墅，10间风格迥异的餐厅与酒吧、大型会议中心拥有14个多功能厅，其中大宴会厅面积1,200平方米，可容纳1,200位宾客同时与会。
酒店还有室内恒温游泳池、So FIT健身中心、网球场、儿童乐园等休闲娱乐设施。酒店主楼西侧有4,400平方米室外游泳池和人造沙滩。阳光沙滩遮阳伞，滨海度假感十足，这也是“魔都小三亚”名称的由来。

资料显示，这家“佘山酒店”节假日期间“上客率”可以达到80%以上，每到暑期，酒店基础房轻松超过2000元/晚，泳池房4000多一晚都一房难求。自2023年8月28日自行申请破产后，至2023年12月16日，银湖公司的银行账户进账金额在扣除全部支出后，尚有盈余5,785,913.23元。可以说，这家酒店关门歇业或许并不是自身经营出了问题。

关于本次突然关门歇业，或许早有迹可循。上海东方佘山翰悦阁酒店隶属于上海银湖酒店有限公司旗下核心资产，根据“上海破产法庭”官方微信公众号消息，在2024年的1月和11月都发布了“上海银湖酒店有限公司破产清算案意向投资人预招募公告”，称上海银湖酒店有限公司因不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力，本次酒店经营方招募是为了继续维持酒店继续经营。

企查查显示，上海银湖酒店有限公司的16500万元人民币股权数额在2024年11月14日起被冻结。其原因是大股东上海黄河资产管理集团有限公司自身“暴雷”，截至2024年1月9日，经管理人审查、债权人会议核查和债务人核对，人民法院根据管理人申请于2023年12月7日裁定确认82户债权人的84笔无异议债权，共计1,638,990,194.77元。而在2016年，上海黄河资产管理集团有限公司就把上海银湖酒店有限公司的16500万元的股权数额抵押给银行。


近几年里，高星酒店被挂牌出售的情况屡见不鲜，比如碧桂园出售佛山希尔顿酒店、新华联出售上海新华联索菲特大酒店、世茂出售东涌香港机场的喜来登酒店、金茂出售三亚金茂希尔顿酒店、万达出售上海万达瑞华酒店……除却被摆上“货架”，也有一大批酒店翻牌焕新，寻求新的发展活力。

事实上近几年来，无论外资内资，均有大量的摘牌换牌案例，而酒店资产易主后选择换牌亦是行业常态，包括北京长安街W酒店、北京金融街洲际、上海浦西四季、成都希尔顿、杭州泛海钓鱼台、南京金奥费尔蒙、常州香格里拉、桂林阿丽拉等在内，过去几年，几乎所有国际酒店集团均牵涉换牌事宜。

但像上海东方佘山翰悦阁酒店这样换牌后，依旧没有逃过关门的酒店也不少。

今年10月，媒体消息称，扬州西区绿地铂骊酒店转让，已经暂停营业。之前订好酒席的消费者、拿不到工资的酒店员工，最近在网上发布维权信息。据悉，扬州绿地铂骊酒店是一座四星级酒店，位于扬州西区润扬路高架旁，地理位置非常优越。距今开业已经有12个年头，是扬州的老牌知名酒店。

它的前身是绿地福朋喜来登酒店，直到2022年绿地福朋喜来登到期不续，才换牌更名为“绿地铂骊酒店”。其实早在2022年，因为债务问题，绿地集团就整体出售扬州、徐州、南京等地的商业办公楼及酒店项目。扬州项目包括：扬州绿地福朋酒店、绿地缤纷城两大商业项目。自今年8月13日起，该酒店产权转让给了宿迁国开科创投资集团有限公司，产权过户等手续已办理完毕。

中国台湾S Hotel曾经是“充满爱意的酒店”，经历风波之后，改名、换牌新闻不断。2024年3月，“S Hotel”正式改名为“美憬阁”，并加入全球最大酒店管理集团之一的雅高集团，但不到半年就传出停业的消息。据台媒披露，停业的主要原因是酒店每月亏损超过1000万元新台币（约合人民币220万元），汪小菲决定脱手止损。据汪小菲发文，因为疫情产生的客观环境变动，已严重影响酒店营运，公司于8月21日结束酒店的营业。

2023年10月成都仁恒洲际行政公寓摘牌，更换成仁恒旗下自营品牌“格蓝柏薇”，这是继2020年初由辉盛阁国际公寓翻牌而来后的又一次换牌。有业内人士猜测是因为该酒店有长期稳定的客源，附近都是一些大使馆，都是长租的客人，挂上“洲际”的品牌后带来的增量没有达到预期，还需缴纳一笔管理费用，才换成自营的。

2023年10月12日，ClubMed三亚度假村官方发布资讯，官宣暂停对外营业。它曾经是海南首家、中国第四家，按照“精致一价全包式”理念运营的度假酒店。这家酒店经历过多次换牌，此前依次是凯宾斯基、君澜度假、Club Med。这次准备卷土重来，将改造成一家全新的瑞吉酒店，这也将是三亚的第二家瑞吉酒店。

2024年年初，媒体报道宁波唯一一家索菲特酒店：宁波伟立索菲特大饭店已经停业，目前酒店处于施工装修中，有消息称将替换成喜来登酒店。这家索菲特酒店地处繁华的商业中心，紧邻城市主干道中山东路，是宁波人婚宴的十大必选地之一。在2008年开业的，先后经历了宁波万达索菲特大饭店、宁波富力索菲特大饭店、宁波伟立索菲特大饭店三次改名，但还是没逃过关门的命运。

除却这些已经翻牌成功，落地开门迎客的酒店外，还有一些品牌连门店都没开，就遭遇了换牌。这些品牌多为高奢酒店，或许跟其建设周期长，品牌标准复杂、业主意愿等因素有关系。力邀Yabu Pushelberg、梁志天和曾仕乾操刀设计的曲江·云松间配套酒店，顺理成章从 西安康莱德升格为西安华尔道夫；暌违数年的 昆明万豪，也临门一脚官宣升级昆明瑞吉；刚开业的长沙JW万豪，在建鸿达的不断加码之下，也由威斯汀 升级而来……

2024年年末，有媒体爆料，苏州阳澄半岛康泰臻品之选酒店确认在开业前换牌为阳澄湖万豪酒店。这也是臻品之选在2024年初宣布联合德胧集团开发特许经营项目之后，首个流失的存量项目，这家酒店将于2025年启幕。

媒体数据显示，2023年高星级酒店品牌变更（换牌、冠牌、摘牌）的酒店数量同比增长近一倍，其中约42%的品牌变更是摘牌，翻牌占比约为33%，冠牌占比约为25%。对此，业内人士指出，接下来酒店换牌的情况可能会越来越多，行业开始进入洗牌期。


其实，可以看到近年来酒店集团跑马圈地的速度已经放缓，为了争夺这块存量市场，越来越多酒店纷纷试水“翻牌”，掀起一场强劲的翻牌浪潮。翻牌酒店的出现和城市更新以及酒旅消费市场的变化有着分不开的关系，这迫使不少酒店踏上谋求转型之路。至于翻牌原因绕不开管理费、品牌价值、运营收益、业绩预期等话题。那物业频繁换牌到底是谁的“锅”？是品牌不好，还是运营管理不行，还是业主自己破产抵债，还是时机不对？

如果说高奢酒店频频被“摆上货架”，是因为开发商自身债务以及酒店自身经营可能存在的硬伤，那么撤牌与换牌更多是在高奢酒店自身经营不稳定的情况下发生。关于这一点，无论是社群里的高端酒店业主，还是有投资高端酒店意向的投资人，近期都在表达同一个态度：高端酒店生意越来越难做了。

一方面是数量大幅增长的高奢酒店。中华人民共和国文化和旅游部大众旅游服务数据统计，2024年12月28日显示五星级旅游饭店数量为820家。而2019年我国五星级酒店数量达到了最高峰，也才有833家。随后每年开始递减，根据相关部门数据显示，2023年五星级酒店772家，相比于2022年的783家少了11家。疫情后的高端酒店市场，迎来了“井喷”。四季、丽晶、文华东方、瑞吉、丽思卡尔顿等高奢品牌动作频频，迎来“一城双店”，甚至“一城三店”。

据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，2023年至2024年，高端酒店（奢华酒店、国际高端酒店、国内高端酒店）新开业668家，同比增长9.2%。有投资人称，酒店消费群体数量赶不上酒店床位数的增长。“供大于求”下，自然会触发酒店生意持续下滑。

为了抢到客人，同行之间的价格战打得昏天黑地，“你降一点，我降更多”，就盼着能多吸引几个客人。各种促销活动层出不穷，什么“住一晚送一晚”“超低折扣大狂欢”，结果利润薄得像刀片，还不一定能把房间订满。为了在竞争中脱颖而出，大家又开始拼服务、拼设施。免费接送、丰盛早餐、高端洗浴用品，能上的都上了，成本噌噌往上涨，可生意还是增幅不大。

旅游市场看着是在复苏，可游客们也更挑剔了。好评返现、小礼品赠送，就是为了能在网上多几个好评，拉高一下排名。社交媒体上到处都是酒店的推广，可真正转化成订单的却没多少。不少酒店业主忙得团团转，却收效甚微。

一方面是客群结构的变化，让酒店业主们急迫“重生”。国内高奢酒店的经营模式是大餐饮小客房，最大营收来自餐饮会议和宴会。以某五星级酒店为例，好的时候客房收入只占三成，反而每年是餐饮会议都会超额完成指标。目前来看，现在这两大客群发生了明显变化。这与当下大环境不无关系，从大公司到小公司，经济压力导致，大型企业商务需求正在不断削弱、缩减商务、会议预算；还有逐年下降的结婚人数，使得酒店宴会收入骤然下降，直接对五星级酒店的经营造成冲击，这也导致了最早行业整体降价是从高星酒店开始的。

还有一点，很多高奢酒店的行政酒廊、健身房、泳池、SPA 和餐厅属于不产生回报或回报很低的投入，酒店的主要营收仍集中在客房、会议和宴会。高奢酒店要在保证会员体验感、满意度和成本控制之间做出平衡，是一个很难的课题。这也是这两年来，大量“老酒店”翻牌焕新的重要原因，希望用“重生”获取更高效益。

总的来说，当前酒店翻牌越来越快，是酒店业主们寻求投资回报的迫切，也是酒店品牌们想要占领市场规模的野心。但酒店投资属于重资产投资，通过翻牌在运营效率、业绩表现、市场口碑等方面是否能有可持续的积极提升、程度如何，仍然有待时间去检验。


2023年开始，商业地产市场进入调整期，而高端星级酒店资产则成为家族投资者关注的重点，成为他们的防御性投资首选。地产商割下的“肉”，正在逐渐被国企、煤老板及其他实力雄厚的民企接盘。如上海宝格丽酒店、天津丽思卡尔顿酒店……今年3月，三亚第二次宣布要做W酒店，万豪选择与海南千瑞实业发展共同开发，这家企业的法人曹姓商人，正是来自榆林府谷县的煤老板。

他们购买的目的也很好懂，能承载巨额资金，还能实现保值增值、代际传承的，似乎就只有高奢酒店了。从被成功交易的酒店资产来看，多为具有稀缺属性的资产，如地理位置优越、历史文化……值得一提的是，相较于经济较为发达的区域和旅游城市，三四线城市的单体高端度假酒店流拍率更高，这与当地开发商的不良资产包不无关系。

据亚洲旅宿大数据研究院数据显示，到2027年，全球财富将增加约三分之一，这将创造更多寻求奢华酒店的住客，奢华酒店投资将在全球各市场迎来新一轮爆发。事实上，中国是一个庞大的市场，且各地区的高星酒店市场存在发展周期的差异，依然能看到相当可观的市场发展空间和机会。可以说，高奢酒店依旧是保值增值的资产。

当前来看，许多酒店业主将酒店换牌视作起死回生之术，它赋予酒店再一次生命，使酒店以全新的面貌迎接市场挑战。但翻牌就是换个Logo一步搞定吗？翻牌真的能让酒店的经营状况有新突破吗？

首先，需要观察品牌是否自带“流量”。依靠传统销售渠道的酒店，它最大的问题就是自身造血不足——因为传统渠道只有会员、散客、协议客人、团队和旅游客人。头部酒店集团拥有成熟的会员体系，能够为线下门店带来真实的客源，这也是很多单体酒店选择加盟头部酒店集团的重要原因。近几年兴起的“软品牌”也是一个道理。

同时，品牌的“流量”也是线下门店竞争同商圈酒店的有效竞争力。这在酒店密度越来越紧的当下，是收益的重要保证，能够帮助业主投资人尽快实现投资回报。

其次，成本的考量。投资回报率的分母一端是酒店投资的所有成本，分子是酒店投资的净利润。有些高端酒店在换牌中，为了符合品牌的调性、规格等需要全部重新投入，这些成本如果过大，想要后期再通过酒店资产管理，来改善酒店投资回报已经为时已晚。

并不是花了大价钱请来了国际酒店品牌，就能在酒店品牌、投资成本方面、酒店运营方面能够全方位提升酒店资产价值，以为签约了知名酒店品牌就万事大吉，一本万利了。这也是早期众多地产酒店被摆上货架的其中原因。高端酒店投资应从酒店位置、自身产品、客源结构进行深度定位，选择能够为酒店项目锦上添花的酒店品牌，这样才能成为1+1大于2的优质酒店项目。

再者，运营团队的考量。被摆上货架的高奢酒店组成中，地方传统高星级酒店（单体酒店）也将越来越多。因为在市场的洗礼下，高星酒店行业正迎来前所未有的变革。运营收益将成为决定酒店命运的关键，而不再仅仅是物业和租金的红利。这要求酒店必须更加注重用户体验和服务质量，以创新的运营模式吸引消费者。

根据亚洲旅宿大数据研究院的统计，2024年间酒店拍卖的流拍率高达93%，流拍酒店即使进行多次的降价，也难以成交转手。相较于地产时代业主充当经营者和资产管理的双重角色，2025年的酒店市场需要更多专业的酒店资产管理经理人的加入，同时也需要与专业机构进行对接，重新评估存量酒店资产并积极寻找资产证券化的机会。这正是地方传统高星级酒店的短板，只有通过系统性提升运营和投后管理，一些不良酒店资产才有可能焕发新生。

实质上，“换牌”的本质还是业主方应充分考虑换牌的原因和目的。如果业主方希望通过换牌提升酒店业绩，则应先了解业绩不佳的主要原因，是酒店自身条件问题，渠道问题，还是管理问题，或是市场的大环境所致。对于客观因素造成的业绩问题，仅仅依靠换牌可能无法起到立竿见影的效果；而如果没有换“对”品牌，或所换的品牌与酒店的市场定位不符，则更换品牌后，可能同样无法达到业主方的预期或更差。

综上，看似简单的 “换牌”，换的不仅是“招牌”，还可能引发酒店战略定位、管理模式、经营策略等各方面的重新思考。最适合换哪一张“牌”，还是要根据自己所处环境定位自身优势及特色来决定。但需要注意的是，换牌并不是包治百病的良药，只有对症下药才能发挥作用。

本文转载自公众号：空间秘探，作者：武爽 近日，碧桂园商管集团旗下碧家公寓成功签约武汉市江岸区梦湖华苑项目，标志着“碧家”品牌正式进入保障房领域。而在3个月前，上海碧桂园碧家国际社区南翔店项目被转让用于抵债。诞生于2017年的碧桂园长租公寓“初生牛犊不怕虎”地喊出了“3年100万套”的目标，这些年长租领域和酒店一样，一直雷声大雨点小，这次“进入体制”后，能否圆上“长租梦”？ 01/ “碧家”品牌 正式进入保障房领域 近期，碧桂园商管集团宣布与武汉市江岸区保障性租赁住房（人才房）项目达成合作协议，标志着“碧家”品牌正式进入保障房领域，成为华中地区的住房保障工作一份子。 据了解，此次签约的保障性租赁住房（人才房）项目，坐落于武汉市核心区域江岸区后湖板块，该区域地理位置优越，紧邻塔子湖地铁站，交通便捷。临近金桥永旺商圈，集购物、餐饮和娱乐设施于一体，满足日常生活需求。 碧家公寓的入驻，通过打造集居住、休闲、社交功能于一体的现代化租赁社区，旨在满足从初入职场的新星到追求品质生活的都市精英等不同群体的居住需求，将成为江岸区吸引与留住人才的强有力支撑。此次合作不仅是碧桂园商管集团在长租公寓领域战略版图的又一重要布局，更是对国家住房保障政策积极响应的具体实践，未来将探索住房保障事业的新模式、新路径。
事实上，本次签约是今年碧桂园首次签约项目。据“碧桂园商业”微信公众号发布，上一次项目签约在2023年7月，长租公寓品牌“BIG+碧家”成功签约杭州石桥公寓项目（碧家杭州中大银泰城店）。继2023年3月1日碧家嘉兴智汇大厦店开业后，不到一个月，碧家又成功签约广州UP智谷长租公寓项目。

从已有的资料来看，近两三年来，碧家公寓的消息着实不算多。碧家公寓官方微信公众号最后更新的消息是2024年1月16日，官方微博最后更新的消息停留在2024年1月24日。除却项目签约开业消息，也有一些项目被摆上“货架”。

今年9月，帝欧家居发布公告称，碧桂园旗下公司拖欠帝欧家居全资子公司4.23亿元，碧桂园就把上海3处不动产拿来抵债。其中的一处资产是碧桂园旗下碧家国际社区，位于上海嘉定区云安南路29弄26号。曾经在碧家国际社区上海门店上班的工作人员表示，“在离职之前碧家国际社区上海区域只剩下宝山店、嘉定张掖路店、青浦店，其他门店再没听说了，后面嘉定张掖路店也撤场了”。

本次碧桂园长租公寓“入保”，或许是一次尝试，未来可能会有更多保障房项目出现。

数据显示，作为碧桂园商管集团的长租公寓品牌-碧家公寓目前在全国11座城市布局超20家运营门店，管理超过1万间房源，距离曾经的100万长租公寓目标，还远的厉害。从2017年入局至今，7年间，碧桂园的“长租路”发生了什么？

长租公寓事业部成立，长租公寓品牌“碧家国际社区”问世：两大事件同时集结在2017年，标志着碧桂园文商旅长租的正式诞生。彼时，长租公寓还是个新兴事物，在政策东风的风口下，长租公寓品牌风潮迭起。相较于万科、龙湖等大型房企，碧桂园文商旅长租算得上是“迟来者”。

碧桂园在此前密集宣布与多家银行合作，获得数百亿发展租赁住房及长租公寓的资金支持。于2017年12月20日，在碧桂园集团总部推出了长租品牌“BIG+碧家国际社区”。彼时，坐镇大本营的碧桂园集团主席杨国强显得十分轻松。

杨国强称，经济实力不足的时候，年轻人暂时买不到房子很正常。所以，推进长租公寓也有其实际的社会意义。在此次会议上，碧桂园“初生牛犊不怕虎”地喊出了“3年100万套”的目标。据了解，其中40万自主开发，60万靠创新模式拓展。碧桂园相关负责人称，“我们希望以房地产龙头企业做长租公寓，不仅仅是做二房东。”

与一路高歌的住宅业务一致，在新业务上碧桂园似乎也带了些“激进”。可以横向对比的是，当时发展长租业务已有三年的万科，于2017年加速规模扩张在全国范围内开发8.4万间公寓，并计划在2018年拓展45万间公寓房源；发展一年左右的龙湖冠寓开业逾1.5万间，旭辉瓴寓则计划未来5年打造20万间公寓。

品牌发布会结束后不久，12月29日首个长租公寓项目--“碧家国际社区上海国家会展中心店”即宣布开业运营，此后半年间接连拓展上海、武汉、深圳等一二线城市。为了更快、更好地发展长租业务，碧桂园在长租方面投入不少心思。如碧桂园2018年2月成功发行100亿规模的租赁住房REITs，为其未来三年100万套长租公寓的发展计划打开新的想象空间。

又在2018年5月24日，碧桂园联合中联基金设立的百亿储架租赁住房REITs产品“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”第一期资产支持专项计划在深圳证券交易所成功发行，这是国内首单达到百亿级规模的租赁住房REITs，首期规模17.17亿元。这些都可以相应规避资金链问题。

这一年，碧桂园将其在住宅方面竞得的宅地自持部分纳入碧家的已拓房源范围内，因此也迎来规模的迅速扩张。当年，碧桂园已拓房源接近4万个单位，已开业5700多间。但也就是在2018年，“野蛮生长”的长租行业迎来“惊雷”转折点，暴雷事件频发，各方叫苦不迭。外部环境的变化，使得碧桂园文商旅长租开始调整自身发展节奏、重新进行战略部署。

事实上，在2018中期业绩会上，碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜的说法已有了些改变，称未来会合理推进房间数目，但不会制定目标。

2019年，整个长租行业已逐渐回归审慎理性预期，房企进入的热情也显着下降。碧桂园文商旅长租统一归口总部平台管理，由原来的区域强管控转变为集团强管控。对此，当时的碧桂园文商旅长租公寓总经理 胡顺达表示，集团职能相对更完善一些，统一归口，可以避免区域分散化运营带来的各种问题。

2020年对于开发商们而言，所面临的还不止长租市场的波动。这一年，于他们而言最大的困难或许是住宅开发主业遭遇疫情与红线的压力。为了使得长租业务更加独立健康可持续的发展，2020—2021年，碧桂园文商旅长租将全国项目做了一轮全方位复盘，果断退出了管理成本过高的项目。回归经营本身成为碧桂园文商旅长租的运营逻辑。

在2020年，碧桂园长租业务也做了新的尝试，当年8月碧桂园与奥克伍德集团共同合作创建的中高端服务式公寓产品“奥克伍德碧轩”。消息指出，根据计划，2030年奥克伍德碧轩服务公寓力争签约达到100家。当时业内人士表示，奥克伍德碧轩的引入拓宽了碧桂园长租业务既往服务模式与内容，将会为提升租赁盈利水准做出新贡献。这次交易另一方面也反映了碧桂园在长租业务上轻重结合的发展战略。据悉，碧桂园长租业务未来轻重比例会达到50:50。

至此，碧桂园长租业务已形成国际中高端服务公寓“OAKWOOD BELUXS奥克伍德碧轩”、服务公寓“BELUXS碧乐轩”、青年长租公寓“BIG+碧家国际社区”、城市蓝领公寓“BEDOONE碧咚”等系列长租品牌矩阵。2021年3月8日，由广东泽晖住房租赁发展投资有限公司（碧桂园关联企业）全资持股的上海泽晖公寓管理有限公司成立，长租业务站在碧桂园集团的肩膀上，成立公寓管理公司，希望助力长租业务的进一步发展。

但事与愿违，还没等到碧家成为新的利润增长点，碧桂园集团陷入困境。2023年10月18日，因为一笔到期美元债在最后宽限期内无法支付利息，碧桂园正式违约。2024年4月2日上午9时，碧桂园股票暂停买卖，直至今日。碧桂园的长租业务也受其影响，开始停滞、收缩。业内人士表示，长租公寓是碧桂园的边缘业务，现在碧桂园自身难保，边缘业务自然是能砍则砍。曾经的“3年100万套”目标，已经是黄粱一梦。


2016年，地产系开始陆续进军长租公寓，背靠集团带资入场，妥妥的富二代创业，而那时候在很多地产系高管的眼中，认为长租公寓是一门非常简单的生意，满怀着一腔热血，企图在这“亿万级”的市场抢占一片天地。但理想很美好，现实很骨感，经过了一两年的时间验证，大部分企业开始明白，这是一件投入太重，回报太低的事，无脑扩张是死路一条；开始变得更为理性。

龙湖冠寓是第一个实现盈利的集中式长租公寓运营商，于2021年开始盈利。万科泊寓预计在2023年实现整体盈利。招商伊敦已经连续多年在长租公寓业务方面实现盈利，但具体盈利元年未公开。目前来看，房源规模也已经形成。数据显示，泊寓共运营管理 24.7 万间长租公寓，开业 18.7 万间；冠寓开业规模达到13.08万间。同时，根据这些企业的盈利时间，长租公寓业务已经成为一些房企稳定的盈利来源。

可以说，所有的人都在摸着石头过河。与此相比，至今只有超20家运营门店，管理超过1万间房源的碧桂园长租公寓，早已“掉队”。同为房企系长租业务，碧桂园又是从哪里开始逐渐被拉开距离的？

一是从目标客群来看，碧家公寓主要是针对都市青年，客源比较分散。而万科、龙湖等房企，则是企业用户占比较多。在今年万科泊寓发布的半年报数据中，企业客户占比45%，对比23年末提升22%。也就是说万科泊寓18.3万间开业房间规模中，有超8万间租给了企业客户，企业租户的比重越来越大了。其实这种趋势早有苗头，市场供给大量增加，租金持续下降，租客的选择越来越多，并且在需求没有跟上的情况下，运营商的运营压力也越来越大。传统ToC模式的乏力，也让不少长租公寓运营商将销售重心瞄向了B端客户。

这也是万科、龙湖、旭辉等房企旗下大型租赁社区较多的原因。有媒体数据显示，从2022年到2024年11月，大型租赁社区（房源量超1000间）供应总量上涨超200%，占比超半数。大型租赁社区在拿地和资金方面对长租公寓方有着不小挑战，深陷负债泥潭的碧桂园自顾不暇，碧家公寓想要扩张也颇有心无力。

二是“纳保”较晚，错失红利。在保租房筹集的大潮之下，许多长租公寓品牌正在走在“应纳尽纳”的路上，借势保租房筹集和存量盘活加速布局。有数据显示，万科泊寓截至2024年6月底已共计纳保155个项目，涉及房源11.2万间，也已开始筹谋REITs上市。龙湖冠寓的保障性租赁住房已落地北京、重庆、天津等20余个城市，已有超过4万间房间纳入了保障性租赁住房项目。除此之外，魔方、自如、华润有巢等等头部租赁企业都在纳保的大潮之中。但直到今年12月份，碧家公寓才迎来第一个保障房项目，可以说在“体制内”刚刚起步。

保租房大量入市，增加高品质租赁住房供给，租赁住房供给存量持续走高。再加上近期“国家队下场买房”火热，国家队下场收购存量房作为保租房，这将进一步增加保租房的供给。保租房意味着更低的租金，一般为同区域同品质租金的90%，同时，这也意味着可办理居住证、可提取公积金、民水民电。这些都是长租公寓无法企及的“硬性优势”，留给这些面对品质趋同的竞争困境的长租公寓只有两条路，要不纳保，要不降低租金，打价格战。除了外部的竞争困境，落实到租赁企业纳保层面，可以给予企业众多政策优惠，比如税收政策，增值税减按1.5%计算，房产税减按4%计算，再比如财政补贴等等。

三是在品牌矩阵上后期没有持续完善。在供给端和需求端的双重变化这种市场背景下，多数企业选择向上拓宽市场，通过产品升级、服务升级方式抢占市场，又或者打造中高端或高端的产品线。毕竟，从目前租赁住房市场来看，无论高端或是低端产品，经营压力都十分庞大，其投资回报周期也都十分漫长。而其他品牌也加强了对中高端乃至服务式公寓的产品线的打造，比如城家、招商蛇口、万科等。

但继2020年8月碧桂园与奥克伍德集团共同合作创建的中高端服务式公寓产品“奥克伍德碧轩”后，碧桂园长租公寓产品至今仍然没有变化。在别人不断更新迭代适应市场时，还拿三四年前的产品，又会有多少人买账呢？

总的来说，碧桂园旗下的长租公寓业务“掉队”，一方面是受自身高额负债拖累，一方面是碧桂园近几年对长租公寓业务重视度不够。万科、龙湖、招商蛇口、中海、华润置地等房企的长租公寓业务已经成为其多元业务中的核心业务，离不开对长租公寓业务的坚持和投入。


受益于强劲的租赁基本面、资产流动性和可规模化的巨大提升空间，未来十年，住房租赁市场将成为中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。随着各个房企的轮番入局，长租公寓市场俨然已经成为新的资本赛道。群雄围猎，碧桂园的长租公寓业务如何在长租公寓的江湖中掘出属于自己的那桶金？

今年以来，多家长租公寓拖欠房东租金，导致房东断电，租客不要押金搬走的新闻频发。根本原因在于长租公寓投资端“算不过账”的商业模式。集中式公寓基本商业模式是通过与房东签订长期租赁合同，再将房屋转租给租客，从中赚取租金差价。在房地产市场的租售比普遍偏低情况下，这个模式难以形成稳定持续的盈利。如何实现盈利，是摆在每个人面前的难题，“进体制”后的碧家公寓也不例外。

首先，是资源与价格之间的矛盾，难以协调。核心一二线城市优质地段的供房仍较为稀缺，集中式公寓将面临较高的拿房成本；另一方面，长租公寓解决的是中高端人群对生活质量和社交活动的追求，因此房源的地段就显得尤为关键，地段较偏僻的区域虽然收房成本较低，但可能面临需求不足所导致的高空置率或低租金差等问题。因此，收房阶段资产端的资源和价值难以兼得。对于碧家公寓来说，持续亏损的碧桂园在拿地和资金方面已经提供不了什么帮助，想要扩张、盈利还得靠自己。

房企系进入住房租赁行业已有7年多的时间，在结束了早期快速的规模扩张后，多数企业便逐渐放慢规模扩张脚步，注重稳健增长，与此同时，开始聚焦开业项目的精细化运营。目前来看，租赁行业“头部作用”明显，碧家公寓与其拼规模，倒不如先做好现有的资产，修炼好运营管理能力，再寻求机会轻资产输出，完成规模。

其次，是优秀人才与品质服务的矛盾。当代年轻人租房，已不再满足于之前的租房思想，不仅仅是找到一张能睡觉的床那么简单。高效、便捷和品质的生活方式，已成为当代年轻人普遍的租房需求。目前，市场上大多数品牌化长租公寓项目都会配备管家，管家的主要职责除了签约、收取水电费外，也要负责管理和跟进与租客生活相关的琐事。

但对于长租行业来说，目前优秀的公寓运营人才十分稀缺，因此难免在实际执行的过程中出现各种各样的问题。随着整个长租行业的快速发展，各大公寓运营商在卷产品的同时，未来必定为卷服务、卷配套。此外，品质服务不仅可以增加租客的居住体验，也可以作为亮点，提升溢价。

再者，想要做大做强的思维和运营管理体系不匹配。当前的长租公寓们为了盈利、扩张，使出了“十八般武艺”，做短租、做多元业态融合、做代建业务、构建自有获客渠道……这些“美好”让不少新玩家涌入长租赛道，但需要注意的是，长租公寓真的有运营管理好这些业务的能力吗？

以“长短租”结合模式为例，不少长租公寓只看到优化客源结构，增加收入，但想要做好这一点并不容易。长、短租客人的需求并不一致，如何快速响应这些需求，以及人员管理就需要下大功夫了。而且在“降本增效”下，想要降低人力成本还想高品质服务，就需要一个数字化“大脑”，做好各方面调配。关于数字化管理系统，只有少部分头部长租公寓企业投入使用。有目标是好事，但要有匹配的实力，才能有好的结果。

目前来看，当下的租赁住房市场格局，在新一轮长租企业携手地方政府、地方国企积极参与下，“市场+保障”的住房供应体系建设将持续深入，走向房地产新模式的“道路上”。资本的变阵，正体现出当下租赁住房最热的板块导向，此次碧家公寓“进体制”正是代表。租赁市场是一个大生态，各个企业都应该在其中寻找自己的生态位，碧桂园的长租公寓也在积极探索。“宇宙房企”7年的长租路，似乎又回到了“起点”。但与之不同的是，这次是带着经验“闯关”。7年前的“长租梦”很美，想要实现，碧桂园还有待努力。

根据国务院物流保通保畅工作领导小组办公室监测汇总数据，2024年12月30日-2025年1月5日，全国货运物流有序运行，其中：国家铁路累计运输货物7500.2万吨，环比下降2.53%；全国高速公路累计货车通行5202万辆，环比下降6.92%；监测港口累计完成货物吞吐量25606.9万吨，环比增长2.93%，完成集装箱吞吐量603万标箱，环比增长7.56%；民航累计保障航班11.7万班（其中货运航班4301班，包括国际货运航班2684班，国内货运航班1617班），环比下降0.23%；邮政快递累计揽收量约39.47亿件，环比下降2.97%；累计投递量约39.23亿件，环比下降4.06%。

东呈酒店集团元旦前夕官宣将会员体系“东呈会”正式更名为“东呈青猫会”，英文名称亦从“Dossen Club”更名为“Miao Club”；“青猫”IP形象同时在现有会员体系内完成全面更新落地；东呈线下门店门头和店内都逐步焕新青猫元素。 虽然东呈会“猫变”并不意外，毕竟早在去年3月，东呈就宣布推出全新IP形象“青猫”，但是东呈选择赶在2024年底掐点落实此布局，也是别有一番深意。在劲旅君看来，东呈会“猫变”对内对外都释放三个变革信号： 市场卡位、品牌年轻化和会员深耕。 2025年，东呈重要布局都将围绕这三个变革展开。 01 东呈会“猫变”释放的第一个变革信号是东呈希望实现更为精准的市场卡位。 疫后这两年，酒店行业最显着的变化之一就是供给侧分化。 一方面，伴随着大量新酒店供给直接扎入中高端赛道以及经济连锁型酒店加速翻盘中高端化，中高端酒店规模急速扩充。另一方面，大量原本应该替补升级的单体酒店、平价酒店、区域中小经济性连锁酒店却受限于越来越高的各大酒店集团品牌连锁加盟门槛，迟迟无法进阶补位，导致高性价比经济连锁酒店这一档位出现供给匮乏的情况，导致严重的供需失衡。 由此引发的严重后果之一就是传统经济型档次的酒店飙升的价格引发大众的强烈抵触情绪：“月薪两万住不起北上广深的汉庭如家”“经济型酒店疯狂背刺年轻打工人”“差旅牛马500元/天预算住不进北京三环”…… 任何一款产品想要在市场中获得生存发展，卡准自己匹配的产品档位至关重要。老干妈为什么常盛不衰，那是因为它牢牢卡死了7-10元的中端价格区间，逼得其他竞争对手要么走高端高价路线，要么走低端低价路线。

酒店供给侧这个被空缺出来的档位在需求侧有三个鲜明标签：

年轻、下沉和高性价比。

而这些标签与东呈的产品与用户高度匹配。2023年，东呈酒店的会员中学生用户（18-25岁）从2019年占比的13%提升到17%，青年群体（26-32岁）则从31%升至36%，年轻人正在成为东呈最核心的金主爸爸。此外，东呈一直以来坚持的核心战略就是“两个234”：聚焦二三四线城市的下沉市场和聚焦200元/300元/400元的高性价比档位。

东呈只要牢牢卡住高性价比大众酒店这个档位，就能够在未来5-10年获得属于自己的生存空间。如此一来，进可攻，退可守，为东呈巩固了市场基本盘。

“好酒店不贵，就上东呈青猫会”的新口号也说明一切。


东呈会“猫变”释放的第二个变革信号是东呈希望真正实现品牌年轻化。

“品牌年轻化”是所有酒店集团天天挂在嘴边的一句口号，但是真正能够落实到线上线下场景乃至运营细节的酒店集团却寥寥无几。社交新媒体上一度有年轻人评论，有些酒店品牌看似日常活跃的像个二次元，实质上却保守的堪比老古董。

东呈显然不希望“青猫”仅仅作为一个象征性的吉祥物存在，更希望借助东呈会“猫变”，发起一次品牌年轻化线上线下大改造，实现由点到面的全方位升级迭代。

于是，我们看到了东呈一系列肉眼可见的变化：

在线上，“青猫”在线上谋求与年轻人产生职场共鸣。“青猫” 常常用一些网络热梗、辛辣又不失幽默地点评职场中那些潜藏的不平等或情绪压力，为年轻人带来极度精神舒适，成为万人追捧的意见领袖。“青猫”尤其热衷向年轻人传达“与其精神内耗自己，不如发疯创飞别人”的生存哲学，立志成为年轻人职场上的“嘴替小怼怼”。此外，“青猫”还会担当东呈会视频号和抖音号的主理人，透过两大常驻线上阵地与年轻人深度沟通。


在线下，“青猫”形象统一出现在东呈旗下所有线下门店的门头，各酒店品牌所采用的青猫形象必须完全一致，但却各有性格和使命，拥有不同的穿搭和配饰。门店内部不同区域、设备、产品上都出现青猫形象且被赋予不同使命，充当“旅程守护喵”。例如，门店里最忙碌的“送货机器喵”是最可靠的服务小助手，随时满足你的一些召唤；各种酒店衍生品上则是“旅程搭子喵”，下雨的时候送上一把“喵伞”、口渴的时候送上一杯“喵饮”、购物的时候送上一个“喵袋”……


更有趣的是，门店所有员工不仅要佩戴、穿搭各类青猫元素，而且在服务客人时要让自己带入“青猫”视角，成为对方眼里那个无所不能的“哆啦A梦”。毕竟，“青猫”的人设可是一个又帅又拽的小哥哥，日常口头禅就是“让我来处理。”

作为国内第一家推出动物IP形象的酒店集团，东呈希望，在某种意义上，年轻人要忘掉曾经的“东呈”，而记住现在的“青猫”。当有一天年轻人制定旅行计划时开始习惯说“去青猫订间房啊”的时候，年轻人找工作开始期待去旅游圈的“猫厂”的时候，就是东呈品牌年轻化真正成功的标志。


东呈会“猫变”释放的第三个变革信号是强化东呈会员深耕。

最近，东呈其实还低调曝出一条大新闻——会员数量已经破亿。

这意味着东呈在C端市场的发展也从增量走向存量，未来想要获得更大的收益，必须要从对存量市场的深耕细作中获取。

众所周知，酒店会员体系的精细化运营向来都是一门大学问，纵观国内各大酒店集团，除了华住将会员直销占比做到超过80%以外，其他酒店集团还有很大增长空间。

针对这些年轻会员的深耕运营，东呈在品牌营销端又会怎么做？

一方面，“青猫”进一步强化会员权益，超长延退、超晚留房、免费升房、超低折扣预订、最高3.5倍积分、住十赠一、在线选房、一键送物等实实在在的权益要求门店必须做到位，并在此基础上持续优化提升，力求按照东呈创始人程新华创业的理念，给年轻人“再多一点”的优质会员服务。


另一方面，“青猫”强化借助活动对年轻人的营销渗透力度。在元旦前后，青猫房车就开启巡游活动，出现在广州、武汉、长沙、南宁四个城市，为消费者派送福利，与年轻人亲密互动。不仅如此，“青猫”不久前还首次登上广州地标建筑“小蛮腰”，在羊城年轻人中搞了一个出场即王炸的超级SHOW。未来“青猫”会向另一个活跃在线下的IP形象“雪王”一样，成为年轻人线下发现东呈旗下门店最鲜明的标志。


劲旅君认为，“青猫”下一步应该探索更有趣和新潮的会员权益与会员玩法，以此来吸引新会员加入，提高老会员黏性。


不过，这方面或许是“青猫”最不需要担心的，因为全世界会员经济做得最好的就是中国的互联网企业。试问一下，有哪个年轻人不是某个互联网大平台的会员呢？“青猫”在这方面要做的不是创新出奇，而是潜心将互联网大厂们探索出来的会员经济玩法融会贯通，然后再逐一落实到自家会员体系中，就足以在酒店行业闯出一条属于自己的路。

更何况， “青猫”的背后原本就有国内互联网大厂美团的浓厚基因，未来从“袋鼠”那里多取取经，多搞搞联名营销、会员权益互通等活动，足以让其受益匪浅。

“青猫”只是一个开始，我们期待东呈在2025年给酒店行业带来更多新鲜思考。

2025新年伊始，锦江国际集团倾力打造的旅途价值会员平台——锦江荟接连“上新”，打响新年“双响炮”。 1月2日晚，由锦江荟品牌代言人胡歌出演的《陪你看世界》主题微电影第二集全网上线，继上海餐馆老板“老胡”的“适宜”生活后，这次胡歌化身游客深入西南边陲，带领大家体验“神奇”版纳；就在前一天，锦江荟于元旦全面焕新会员权益，推出生日送免费房、加倍赚积分、直销优价保障等重磅利好。同时，通过增加折扣、积分倍数，加大立减或满赠优惠力度等多种形式，进一步提升旅游、美食板块权益，有效强化“吃、住、行、游”多场景会员体验。 胡歌陪你看“神奇”版纳，领略万物“生生不息” 《陪你看世界》第二集，胡歌走进云南西双版纳，与旅途中结识的两位新朋友——基诺族老人、随家人出游的小男孩，开启了一场“神奇之旅”。 苍翠浓郁的热带雨林秘境，游客“老胡”举着相机穿行其间，聆听“生命交响”；大隐深山的基诺山寨，“老胡”惊叹于傣族织锦、基诺大鼓舞等少数民族非遗文化的神奇，同时也发现了小男孩的秘密计划——搭建一座“昆虫酒店”，做传粉昆虫们的乐土。影片借此呼吁公众对生物多样性的关注与保护，倡导可持续旅行。 现实世界中，这座“昆虫酒店”确实存在。2024年三季度，锦江酒店正式加入传粉昆虫守护者联盟(PPA），开启“锦益求菁，守护多样生灵”生物多样性探索工作。2024年10月底，锦江酒店在云南西双版纳落地上述“昆虫酒店”作为实体示范，为文旅行业保护传粉昆虫提供了有益借鉴，并通过消费者教育助力生物多样性保护。