本文转自公众号：酒店评论，作者：保罗·麦克尔罗伊   我在瓦胡岛檀香山威基基海滩街对面的阿洛希拉尼度假村的办公室完成了这篇文章的写作。   我很幸运，但我不是个例。今天一大早，酒店的餐厅和大堂就挤满了人，他们一边喝着咖啡，一边眺望着世界上最著名的海滩之一，一边咔嚓咔嚓地敲击着笔记本电脑。他们是来上班的吗？还是在度假时线上签到？   更重要的问题是：这重要吗？如今的2023年，远程工作比以往任何时候都更加普遍。根据斯坦福大学的研究，美国超过四分之一的带薪工作日是远程完成的。这可不是因为疫情才这样：在家工作的人数在1980年代就开始增加，随着技术的不断发展，工人将拥有更多（和更好）的工具，使远程工作更轻松、更广泛。  

为迎接暑期开学季的到来，同程旅行与广东省机场集团联合推出了“飞跃新程：学生首乘”主题活动，相关活动于8月22日上午正式启动。该活动旨在为首次乘坐飞机的学生群体提供机票购票专属优惠和首乘服务支持。 据了解，“飞跃新程：学生首乘”活动由同程旅行携手广东省机场集团旗下机场（广州白云机场、揭阳潮汕机场、湛江机场、惠州机场、梅州机场及韶关机场）共同推出，主要为到港及出港的首次乘机旅行的学生群体提供专属购票优惠和相关的首乘服务支持。 （8月22日，学生旅客在广州白云机场学生首乘服务柜台前咨询） “飞跃新程：学生首乘”活动的学生旅客机票专属优惠福利由南方航空、中国国航、四川航空、九元航空联合同程旅行、广东省机场集团推出，可用于购买广州白云机场、潮汕机场、惠州机场、湛江机场、韶关机场、梅州机场的出发航线机票。该项优惠的时间区间为8月22日至9月10日（以机票的实际出发日期为准）。符合年龄条件的学生旅客可在同程旅行小程序或APP购买“新程学生特惠”产品，最高可享受200元的机票立减优惠，前5000名购票者还可获赠腾讯视频VIP月卡。 每年暑期开学季都会有大量高校学生首次乘坐民航班机旅行，因此本次开学季活动在服务体验层面特别突出了首乘服务。活动期间，学生旅客在广东省机场集团旗下各机场乘机过程中，凭借同程旅行机票订单至机场的“首乘活动台”领取首乘贴纸后，便可在机场享受首乘专属服务。学生首乘专属服务包括优先值机、快速安检、专人指引等，可谓细致入微，确保学生旅客都能够轻松获得一次顺畅无忧的首次飞行体验。 同程旅行出行事业群华南大区总经理张磊表示，希望通过本次活动为更多首次乘坐民航班机旅行的学子提供实实在在的福利和良好的出行体验，让他们的人生首次飞行都能成为一段美好的记忆。新的学期，祝愿每一位学子的求学之路都能一帆风顺。

首选国产3A大作《黑神话：悟空》8月20日在万众瞩目中正式上线，热度席卷全网的同时，游戏中对于中国多处古建筑的神还原，也带起了一股国内古建巡礼风潮。据目前披露的不完全取景地目录，《黑神话：悟空》在全国各省市共采集古建36处，作为古建大省的山西独占27处。游戏上线后，马蜂窝站内“山西”瞬时热度大涨250%，被誉为中国雕塑艺术史上的“悬塑绝唱”的临汾隰县小西天热度上涨200%。包含悬空寺、应县木塔等景点，附带专业人士讲解的古建巡礼一日游产品咨询量与预订量大幅增长。山西古建筑打卡推荐、山西古建巡礼路线规划、山西文化遗产打卡等成为马蜂窝攻略群中的热议问题。 除“赢麻了”的山西外，其它省市出现在游戏中的场景同样因游戏的火爆出圈收获了大量关注，曾登上马蜂窝“中国新秘境”榜首的安岳石刻热度上涨109%，大理崇圣寺三塔热度上涨100%，重庆大足石刻热度更是暴涨433%。 在去年的马蜂窝与中国旅游研究院联合发布的中国“新玩法”TOP100榜单上，山西的“重走梁林路古建巡礼”就曾榜上有名。马蜂窝旅游研究院副院长王晓雪提到，随着新一代年轻旅行者文化自信和审美水准不断提升，影视、游戏等作品中的文化元素与旅游碰撞而出的反应，已成为目的地和景区重点关注与发展的全新增长点，对于传统文化的全新演绎，在带火目的地旅游方面的实力也不容小觑。

本文转载自公众号：次方点评，作者：Zoey 在当前酒店造价和运营成本持续攀升，资金回本周期不断拉长的背景下，投资者如何打造一家盈利能力强的中高端酒店？ 01 中高端酒店市场 新的发展面貌和特征 据Frost&Sullivan数据显示，2016-2021年，中高端酒店数量的复合增长率为31.77%；而据麦肯锡数据显示，2019-2021年，家庭年可支配收入在16万元以上的中国城镇家庭数的年复合增长率为18%，预计到2025年中高收入及高收入城镇家庭数量占比将达到 54%。 这些数据显示，中高端酒店的投资热度持续升温，同时随着中产阶级群体的壮大，中高端旅游市场有望迎来更强劲的增长，中高端酒店市场已是当下的主流投资趋势。 与此同时，随着供给端的日趋饱和，赛道的内卷加速以及新需求的不断涌现，中高端酒店市场也逐渐展现出新的发展特征：
其一是中高端酒店品牌质量参差不齐，同质化严重。随着各类投资主体的积极涌入，中高端酒店市场的品质开始出现波动，品牌间的差异化日益模糊，发展速度与品质失衡问题愈发突显。

其二是中高端酒店市场的竞争迭代加剧。从经济、中档酒店转换到中高端酒店赛道的投资人越来越多，同时头部酒店集团也在纷纷抢占中高端酒店市场份额，竞争压力不断加大。

其三是品质用户的旅游需求正在不断升级。据2024大众点评必住榜数据显示，品质用户（所有等级城市中的中等以上收入人群）的出行频次在提升，对于美好生活、审美以及更舒适体验的要求逐步提升，迫切需要市面上出现更多的优质酒店供给，这也对各大中高端酒店提出更高的要求和挑战。

第一财经发布的《2023消费趋势观察》也显示，接近94%的消费者选择了高质价比，优质商品的占比也达到了90.72%，低价因素占比仅为4.75%。从市场定位的角度来看，质价比的产品通常定位于中高端市场，其主要的目标人群是中产阶级。在许多发达地区，质价比的产品占据了最主要的市场份额，能做出更多的收益。

何为“质价比”？

性价比是关注商品或服务的基本性能与价格优势，而质价比则更关注商品或服务的品质感及价格力。品质感主要包括品牌、功能、设计、情绪价值等。目标群体是那些追求质量和品质生活的消费者，希望能够以合理的价格购买到高质量的产品。

因此，在当前酒店市场的机遇与挑战下，聚焦于打造具有更高质价比的产品，从而满足消费住宿体验、形成差异化优势，可能是中高端酒店的一种有效竞争策略。


那么摆在投资人面前的问题是：如何在提供高质产品的同时，控制造价和运营成本，以实现收益的最大化？以下几个案例或许能为我们提供一些启示。

筹建视角：

选对品牌+做好筹建=更长的项目生命周期

华南区域的资深投资人陈总，深耕酒店投资领域10年，始终以消费者视角出发，做极致的产品和服务。目前他投资的两个中高端酒店于2022年10月正式入场装修，并于2023年7月正式开业，两个酒店的单房造价均在15万左右。除了旅游旺季，两个酒店的经营业绩均处于区域内中高端酒店中的第一梯队，一家酒店RevPAR为330元左右，另一家的RevPAR为430元左右。

陈总认为，国际中高端酒店品牌拥有更高的产品标准，能够打造出优质的产品。同时，项目筹建期的各项管理也十分重要，直接影响投资成本和品质把控。因此，陈总对门店项目筹建的各个环节都亲力亲为，确保每个细节都达到最高标准。其中，隐蔽工程对酒店未来的运营品质有着决定性的影响。

1、工程质量进度把控：陈总建议，选择品牌方推荐的施工单位更有保障。有过该品牌酒店装修经验的施工单位，深谙品牌的施工标准，从开工到装修，到最后的竣工验收，都有自己的一套体系化的流程，比外面找的施工单位更值得信赖。

2、隐蔽工程环节把控：隐蔽工程直接决定了酒店营业后的品质，对于广大酒店投资人来说，在项目的筹建期，应把握好关键环节，从而最大程度规避投资风险。而对于中高端酒店来说，不仅要做好基础的产品建设，降低投资成本，更要在产品品质上下功夫，从而提升实际入住体验。

①基础注意点：酒店卫生间防水、空调性能和供水系统是装修中的关键环节。防水不当会导致漏水、渗水等问题，一旦需要返修则会耗费许多成本；空调风量和噪音也会直接影响顾客满意度；同样，供水系统问题也会降低住客体验，引发客诉，返修成本至少几十万甚至上百万。

②增强用户体验：在确保了产品的基础打造后，中高端酒店会额外考虑到隐蔽工程的设计与美观问题，例如考虑空调风口的隐蔽性和造型设计的结合，优秀的规划应使风口与周围环境融为一体，几乎不引人注意，确保空间的美观和协调；并以侧出风为主，避免直接吹拂，增加舒适度。通过这些隐蔽工程的细节把控，中高端酒店能为客人营造出一个既舒适又具有审美价值的空间。

3、超品牌要求的投资标准：陈总投资的所有酒店，投资标准都比品牌要求高。在他看来，酒店品牌升级迭代很快，如果酒店的筹建标准能比品牌标准更高，酒店的生命周期就能更长，而且抗风险能力会更强。

经营视角：

融合文旅资源+场景需求=提升收益

QUEST MOBILE GROWTH用户画像标签数据库资料显示，2023年我国新中产及新青年人群占比为2.45%，同比增加6.4%。这部分新中产及新青年人群线上高消费的意愿占比为39%，线上高消费的能力占比52.3%。这一数据也间接反映出，随着这部分群体的收入提升和认知提高，他们对文旅产品的需求日益细化、分层、多元，追求个性化、品质化、高端化的旅游体验。在这部分人群的带动下，大众旅宿需求势必会出现更多元特征。而针对这一趋势，不同投资人也有自己的应对之道。

· 地域文化+特色文化=高溢价的住宿体验

某区域型酒店品牌，旗下各酒店巧妙融合了地域文化与“禅文化”的精髓，为顾客打造了一系列个性化的文化体验活动。不仅丰富了顾客的住宿体验，还通过社群文化的深度互动，提供了富有场景感的动态参与，这种独特的住宿体验可以为投资人在同样的物业成本下带来更高的溢价；同时，酒店空间和环境的精心设计，不仅提升了审美价值，也为酒店带来了可观的非房收入，如餐饮、休闲、文化产品销售等，进一步拓宽了收益渠道。

· “酒店+”新模式，拉动非房收入

对于年轻人和新中产阶层这部分的消费群体来说，酒店不再只是“住宿”的落脚地，而是寻求更多个性化体验，这也不断刺激着酒店深挖内容、深耕服务，做出更多的“酒店+”特色。

①错时融合不同业态，提升酒店坪效

以逸扉酒店（南京新街口店）为例，这家门店的大堂近500㎡，面积相对较大，投资人设计时，在大堂中开辟出了一块空间，将其做成了日咖夜酒的模式。

日咖夜酒，顾名思义，就是白日售卖咖啡，到了晚上则提供酒饮，将咖啡馆和酒吧两种业态错时融合在同一个空间中，也符合当下年轻人早C晚A（早C就是早上需要一杯coffee——咖啡来开始新的一天，晚A就是夜幕降临的时候需要alcohol——酒精来结束这一天）的新生活方式。

据投资人介绍，日咖夜酒的大堂吧溢价能力尚可，体现在房价上。溢价约20元/间/天，比如有100间房的一个酒店，大堂吧的溢价能力就是2000元/天。另外，为提升大堂吧的收益，以增加坪效，在这家酒店中，也会不定时举办一些小活动。比如举办儿童小手工活动，会带动家长过来，大堂吧的消费也会有所提升。

②贩卖生活方式+场景化体验=新的盈利点

部分酒店也在尝试让客人把他们奢华的酒店体验带回家，从床上用品和浴袍到茶叶咖啡和沐浴产品，从单一住宿服务向生活方式跨界，例如尚美生活集团推出“尚客优品”，酒店大厅集合新零售、咖啡、烘焙休闲等多种服务为一体，让用户可以购买酒店中使用过的商品。

有些酒店集团品牌会构建自有ip，联名打造音乐、摄影、戏剧、阅读、星座等主题酒店，例如在兰欧+大英博物馆酒店里，提供IP场景化体验，既有大英官方复刻品博览，也让酒店有更多的变现场景。酒店在与品牌合作后，因为有鲜明的特点，自然也会增加收入。
从上述数据和案例分析中可以看出，中高端酒店品牌市场仍保持着强劲的增长势头，消费者的需求依旧旺盛。随着消费观念从注重性价比转向追求更高品质的质价比，中高端酒店行业也在积极适应这一消费观念的变革，通过不断优化服务和提升客户体验，实现更高质量的发展。

其一是选择与酒店定位相符、具有高溢价能力的品牌。在物业选址和品牌选择上，需要根据不同区域消费偏好匹配品牌，瞄准城市商圈、新一线CBD与TOP级交通枢纽，抢占流量；同时也要注意品牌势能，选择在经营区域内具有高溢价能力的品牌，借助品牌和所属酒店集团的力量，为门店积累更多高质量的客源，达成更高的房价和出租率。

其二是产品打造，把控投测期和筹建期各个环节。投资人需把控施工全流程，尽量做到产品低造价、高质量。考虑当下的前期投资成本的同时，也需要关注长期的运营维护成本，重视酒店经营的全生命周期投入。

其三是精细运营，注重当地文旅资源的深度融合。旅游市场的不断发展和消费者需求的日益多元化，旅游行业逐步走向体验时代，消费者更加注重旅游过程中的情感体验和精神满足。因此，酒店方可以充分利用在地资源和文化，推动产品迭代升级，优化品牌情感互动体验，形成有效的资源联动与营销互动，为酒店带来更多的生意。

其四是创新多元服务，提高溢价与坪效。中高端酒店通过提供多元化的服务和体验，如高品质的餐饮服务、商务会议、休闲娱乐等，来吸引顾客，增加非房收入。同时，中高端酒店也可以积极探索新的收入模式，如社交电商、精酿餐吧等多元化业态来提升空间坪效，增强与消费者的联系。例如某酒店品牌就通过住宿+餐饮+电商的模式，成功实现了非房收入的增长，其非房收入占酒店总营收的15%。

最后，在高质量发展新阶段下，投资者要紧跟市场趋势，同时注重中高端酒店收益成本间的平衡和可持续增长，以确保在竞争激烈的市场中稳健前行，实现共赢。

2024年，全球进入旅行繁荣期，出入境成交数据增长涨幅近1倍，旅行热情爆发式攀升。8月16日，携程919全球旅行划算节正式上线。作为旅游行业营销新标杆，携程今年联动八十家以上旅业品牌集结发声，共创旅游行业专属的年度盛典。 去年919大促，旅悦累计GMV达到1168万元，销量领跑国内外酒店集团，其中，单价1000元以上的产品销量位居同赛道第一。 今年，为了精准锁定暑期后的市场客源，旅悦针对今年携程919大促做了周密的前期布局，力求在线上线下全渠道实现覆盖式宣传。 花筑奢·阿坝达古冰川嘎尔庄园 “相比去年919，我们不仅在线上和线下全面覆盖了曝光资源，还成功争取到了919首发上线资源。”旅悦集团市场营销总经理孟升表示，这一策略帮助旅悦在这次大促竞争中脱颖而出，实现了与其他集团错峰售卖，获得最大利益。同时，旅悦通过整合全域稀缺资源和多元传播矩阵，为用户提供更为精准的出游选择。 据后台数据显示，旅悦在上线首日销售额即突破300万元。 本次919大促，旅悦拿到S级别投放资源，锁定1亿以上的曝光量。此次，旅悦共有近1000家门店参与。今年旅悦除了国内如花筑奢、花筑等知名品牌，旅悦还将海外门店如日本地区的门店纳入了此次大促。线上广告投放涵盖了携程APP首页、小程序、专属活动页面、星球号频道页及PC端等多个线上平台。

同时，旅悦还重点布局了线下广告，选择了北京、南京、广州和成都这四个一线城市的核心商业区和地铁、高铁等人流密集区域，通过精心策划的广告投放来最大化品牌曝光。目前，北京和广州的分众智能屏和地铁LED屏的投放即将启动，预计将带来显着的影响力。

今年，旅悦期待通过全方位的宣传策略和精准的市场布局，为消费者带来更加难忘的旅行体验和超值优惠，进一步提升品牌的年度品效高峰。

本文转载自公众号：空间秘探，作者：武爽 近期，关于万达的消息不断，酒店板块资产进出频繁，在卖掉上海万达瑞华酒店物业之后，又宣布万达酒店及度假村继续在全球范围内扩大其版图，下半年即将迎来又一波新酒店的开业。空间秘探梳理发现，“边开边卖”似乎成为房地产商们的“默契”。一边开，一边卖，真的能做好酒店生意吗？ 01 一边开一边卖 不止万达 近期，上海万达瑞华可能将在年后正式换牌为上海外滩瑞吉酒店的消息引发众多讨论。其自2016年6月开业以来，一度是上海奢华品牌的代表酒店之一。其实，上海万达瑞华酒店易主的消息早在去年年末就已经曝出。去年12月26日，上海万达酒店投资有限公司的大股东发生变更，由大连万达商管变更为北京鹰朗商业管理有限公司，这也标志着上海万达瑞华酒店正式易手。据悉，价格只比15年的网签价16.6亿略高一点，但酒店仍由万达集团继续管理，保留万达集团品牌。 对于万达酒店来说，昔日推出瑞华品牌，对标的国际品牌就包括万豪瑞吉。这次卖掉万达瑞华酒店物业之后，万达酒店或将失去该酒店的运营权，把这一接力棒交至万豪国际集团手中。 上海万达瑞华酒店被卖的消息似乎并没有影响万达的市场部署。随后不久，万达酒店及度假村宣布了一系列令人期待的新酒店开业计划，继续在全球范围内拓展其版图。其中北京东坝万达锦华酒店、北京东坝万达美华酒店、北京前门万达颐华酒店、武汉万达颐华酒店等酒店均预计会在今年下半年启幕；国外的曼谷万达锦华公寓预计今年年底启幕。 无独有偶的是，金茂、绿地、华侨城、碧桂园等房企都已向市场抛出众多酒店资产，其中不乏地标建筑、“摇钱树”等优质物业。同时，也没忘了酒店业务扩张。一边开，一边卖似乎成了当下酒旅集团的“默契”。

去年10月17日，中国金茂发布公告称，以28.02亿元的价格成功出售金茂北京威斯汀大饭店，交易方为渤海润泽。3个月后，有消息称金茂酒店商业管理有限公司旗下第一家嘉悦品牌酒店，预计将于2024年夏天在宁波启幕。

作为绿地集团的优质资产之一，上海绿地万豪酒店早在2022年便被摆上了货架，并于2023年12月以总价14.88亿元成功售出。今年1月，绿地酒店集中签约多个国内外合作项目，主要为绿地旗下商务及度假品牌Primus Hotel铂瑞酒店、THE QUBE Hotel铂骊酒店、Q-box Hotel铂派酒店，走进了“一带一路”国家柬埔寨，覆盖了国内鄂尔多斯、乌兰察布、贵阳、沈阳、长沙、芜湖、苏州、南京等城市。

2024年1月19日，风暴中的碧桂园，也在广州产权交易所挂牌转让包括凤凰酒店、人和公寓楼、藏珑府办公楼等在内的一系列资产，其中凤凰酒店作为全国首家以“白金五星级”标准建造的自然山水酒店，拟转让价格最高，达到了12.6亿元。而凤悦酒店及度假村旗下酒店在广州、兰州、成都、合肥等项目将于今年陆续开业。

五星级酒店属于是优质资产，能够提供不俗的现金流。一般情况而言，房企轻易不会将这些资产出手。房地产们接二连三地将这些资产摆上货架，由此可见他们对资金的迫切渴望。但这些房企为何边卖边开？是仍旧放不下酒店这门生意吗？

为什么会出现这种情况？除却社会经济政策的影响，“边开边卖”的本质还得从这些房地产企业自身寻找。

“缺钱”是主要原因。2024年上半年，中国房地产市场面临较大调整压力，房企亏损情况较为普遍。据Wind统计，截至7月15日，在61家A股涉房企业中，有41家房企预计归母净利润亏损，其中21家房企同比由盈转亏。上文提到的万达近期发布公告称，集团预计截至2024年6月30日止6个月将录得亏损净额8.8亿～9亿港元，而去年同期公司还取得了1.65亿港元的净利润。

在这种背景下，不少房企通过出售资产来缓解资金压力。例如，世茂集团、万科、远洋集团等都在积极寻求资产出售，特别是卖已经成熟的项目，就是为了解决现金流。7月底，华侨城（亚洲）宣布以20.55亿元的交易对价向其控股股东华侨城股份附属公司出售华侨城（上海）置地约50.5%的股权。华侨城（上海）置地公司收入主要来自营运苏河湾项目。华侨城亚洲预期从此次出售中获得收益人民币2.64亿元，所得款项将主要用于偿还集团的借款。

从交易频繁的资产市场也可以说明这一点。据CRIC商管数据显示，截至2024年7月底，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为2.29万亿元，环比增加3.68%。在克而瑞资管监测的单笔挂牌金额超3000万元的大宗独栋资产项目中，上海、北京、杭州、宁波写字楼项目挂牌量占比超过50%，海口、西安酒店项目挂牌量占比超40%。

当前来看，资金流健康的地产商们甚至愿意降价卖资产，而最缺钱的那批地产商们反而死守“低价”，不愿意降价，且卖掉的都是一些过去开发或尚未开发完成的重资产。因为资金链最紧张的这批开发商，很可能已经把手头能质押的一切全部都给质押了，资金链绷紧到了极致。大幅折价卖资产表面上是在让利换现金流，但实际上会导致债务窟窿越来越大。

近两年，可以明显看到有大量酒店资产包流拍，甚至出现无人问津的情况。早在2022年2月，随着世茂的财务状况不断紧绷，出售“深坑酒店”的传闻不绝于耳，彼时，在一份媒体流传的世茂待售资产清单里被标明“现报价22.5亿元对外出售”。但截至目前两年多时间“深坑酒店”仍然出售未果。

过重的资产和过高的杠杆，在发展初期是助力，而到了发展高峰期，则是阻力。如何找到适合自己发展的新战略和新思路成为摆在众多房地产商面前急需解决的问题。在这样的背景下，更多房企开始思考如何在运营管理好自持资产的基础上，实现经验复用和利润创造，“轻资产模式”应运而生。

可以说，酒店轻资产，称得上是地产酒店为自己找寻的一条“生存捷径”。其关键在于以杠杆原理充分利用各种外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，最终通过品牌提高企业的盈利能力及发展规模。简单来说，轻资产对于地产酒店而言，既不增加资产，也不会带来负债压力，甚至可以帮助企业逐渐摆脱高负债高杠杆带来的风险，越来越“绿”。

出清重资产，建立自己的品牌矩阵对外输出，让不少房地产商看到了另一种可能。碧桂园、融创、万科、绿地、金茂等都计划开始做轻资产输出。2021年3月份，华住和融创成立合资公司永乐华住，推出9个高端及奢华酒店品牌，包括商旅品牌施柏阁、堇山、堇悦，以及文旅品牌花间堂、宋品、永乐半山等。据透露，双方计划5年签约200个项目，开业超100家高端酒店；2021年6月，刚宣布卖酒店的绿地，举行10家酒店项目签约仪式，旗下品牌酒店将在7个城市陆续落地，至此，绿地酒店输出管理的项目达到了80家。

这样看来，房地产旗下的酒店从服务地产业务，正在逐渐转变为输出酒店品牌的酒店运营商，轻资产模式俨然成为行业主流。其中，品牌成为各大房地产商通过轻资产实现盈利的关键“武器”。因此，无论是齐推品牌建设品牌矩阵，还是组建团队进行对外输出管理运营，成为地产酒店的“默契”。

无论是卖酒店，还是开酒店，对于地产公司来说，其底层核心还是找到新的价值点实现企业可持续发展。换句话说，重资产部分为了赚钱，轻资产部分是通过增加商业配套，提升重资产的商业价值，让其更值钱。

出身于房企的地产酒店，在轻资产方面是享有天然的资源优势的。即便是只有一半的“地产血缘”的酒管公司，也能收获红利。这也就造就了“边开边卖”的现象，那这样的模式赚钱吗？能否解决房地产商们的危机？

从卖资产方面来看，地产酒店似乎越来越“难卖”，有大量流拍五星级酒店“滞留”，成为资产交易市场的不良资产。根据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，今年1-7月，国内共342个高端酒店项目拍卖，结果85%流拍。同时，不良资产的销售在商业房地产交易中的比例却大幅提高。2023年，商业房地产交易中，不良资产的占比高达20%，而在前一年，这个比例只有11%。

不少曾经炙手可热的资产，现在却处于无人问津的状态。如无锡融创茂（原万达茂）评估价约29.15亿元，第一次拍卖起拍价21亿元，因无人出价而流拍，第二次起拍价降至17亿元，相当于是打了5.7折，最终还是流拍。同样进入二拍程序的还有融创昆明万达城地块及滇池宋品酒店。最近一次起拍价约4.48亿元，相当于评估价8亿元打了5.7折，只有1人报名参与竞拍，但因“案外人提出确有理由异议”而撤回。

那什么样的酒店资产更容易被卖出去？从酒店的类型来看，投资人相对更加青睐城市酒店这类标的产品，其商业模式更加成熟，整体投资回报也相对更为稳健。值得关注的是，度假酒店或度假村这类资产在交易市场中占比较低，但诸如坐拥三亚热带海滨一线海景的优质酒店，由于具备资源稀缺性价值，因此也时而成为资产交易的主体。

在资产交易时，买卖双方也出现了矛盾点，给酒店资产交易成功增加了困难。卖家在出售时，想的是投资这个酒店时花了多少成本。金融机构处置不良资产时，想的是卖价和评估价之间的差额。买家在做决策的时候，想的是投资回报率是多少。

举个例子，花了10个亿建的酒店，用收益估值法只能估出5个亿的资产。这使得酒店资产价值特别容易出现“倒挂”。在政策高压、客群需求升级、高线级城市地产开发趋于饱和等多重因素作用下，有底气出手收购这些资产的寥寥无几。

“卖酒店”变现并没有那么容易，那“开酒店”赚钱吗？这就不得不提起那场“世纪大甩卖”，王健林为了自救，把酒店打了七折卖给了富力。而富力地产收购万达酒店后，其酒店业务不仅没能给公司带来盈利，反而连亏不断。截至2021年末，富力地产的酒店营运业务已由2017年的亏损1.46亿元，扩大至14.22亿元。到2022年上半年，富力地产的酒店运营业务又录得8.49亿元的亏损。2023年，富力地产酒店营运营业额虽然由去年同期17.81亿元增加至29.83亿元，但富力地产仍然处于亏损状态，2023年全年归母应占亏损达到了201.64亿元。

但也有地产酒店正在逐渐脱离亏损的“泥沼”，渐入轻资产转型佳境，比如万达。事实上，万达酒店已连续四年实现盈利，发展步伐稳健。据万达披露2023年财报显示，2023年万达酒店发展收益约9.83亿元。但万达酒店发展在2024年上半年的业绩预告中指出，预计亏损净额介于8.8亿港元至9.3亿港元之间，这与2023年同期的净利润约1.65亿港元相比，出现了亏损。万达表示，该亏损主要是由于在出售芝加哥项目时产生的递延金额相关长期应收款项上计提了约1.26亿美元（约9.84亿港元）的减值亏损。

在今后很长一段时间内，轻资产依旧会继续流行。运营价值与区位价值的重新匹配，是头部运营企业扩大管理半径、输出管理经验和品牌资源的最佳方式之一。处于资管时代的当下，用地产思维做不好酒店。但目前来看，地产酒店资产管理整体上或是缺位，或是错位，到位的不多。

资产管理不应被局限在日常运营的框架内，在酒店的生命之初，就应该考虑到整个酒店的长远发展和价值创造，跑通“投、融、建、管、退”。资产管理的真正价值在于通过长期的规划和优化，实现资产的增值和保值。因此，酒店如何进行精细化运营与资产管理，将投资回报提升至新高度？或将成为众多地产酒店破局的首要问题。

相比住宅业务，酒店运营维护成本高、回报周期长的特点，不能上市盘活，卖掉成了必选项。但寻找新的增利点和轻资产转型的需要，酒店又成为对外输出的有力“途径”。从当前来看，酒店业务收入在房地产业务收入占比较小，对于那些资金链紧绷、负债较大的房地产来说，边开边卖或许是不错的生意，但前提是得有“硬实力”。
近几年，地产开发商出现资金问题或逐步退出地产行业，主营业务盈利能力下降，缺乏进一步资金的投入用于更新改造，过往酒店收益微薄，投资回报遥遥无期。加上原设计和功能面临新消费群体的消费观念和新生酒店的设计与功能变革的挑战，传统地产酒店已经缺乏了竞争力，逐步出现持有业主进入资产更新投资焦虑期。预计近年大量存量资产将进入交易市场或重新评估未来存在的价值，急需找到资产持有的有效途径或处置的出路。那谁最有可能接手这些资产？

一是国企来托底，为了优化资源配置，或是为了解决长期负债问题。一方面可以视为对酒店资产价值的认可和对未来市场潜力的信心，另一方面也是响应国家政策，促进产业升级和结构调整的体现。北京 W 酒店、青岛鲁商凯悦酒店等都是国企间的交易。除了酒店资产交易外，还有大量的酒店资产被划拨、整合，比如中信整合财政部旗下酒店资产，融通整合军队旗下酒店资产等，地方国企也在做相应整合。

此外，上海外滩茂悦大酒店、绿地万豪酒店济南融创文旅城施柏阁酒店和国际会议中心等地产集团旗下酒店资产已经被转手出让，接收方都是国有性质企业。这些收购案例显示了国企在酒店行业中的活跃角色，以及它们在推动行业整合和转型中的重要作用。

二是综合性企业收购酒店资产作为综合板块布局的方式，扩大业务版图。无论是金峰水泥集团以24.3亿元人民币收购了上海宝格丽酒店，还是金鹰集团通过其子公司成功收购了万达瑞华酒店，这不仅体现了企业对酒店资产的保值增值能力的认可，也反映了企业业务的多元化拓展。

同时，也是企业出于资产重组、资源整合或品牌发展的需要。如岭南集团并购了山东星辉都市酒店管理集团有限公司70%的股权，并计划将其纳入上市公司岭南控股体系内。这一举措不仅扩大了岭南集团的酒店规模至超过1200家，也促进了双方在南北市场的交叉布局，推动了全国化和下沉市场的拓展。

三是资金充足的“大佬”接手，将酒店资产作为增值保值工具。在此批地产掠食者中，“煤老板”以高频次、大手笔频繁出现在地产交易中。他们不仅抄底了一线城市商业办公及公寓资产，而且在土地市场上也频频亮相。不少“煤老板”陆续投资购买上海中粮海景壹号公寓、雅居乐海南清水湾的三家度假酒店、金茂北京威斯汀大饭店和富力香水湾万豪酒店等资产。

对于这些“大佬”来说，房地产本来就是优质资产，并且核心城市的房价跌的可能性很小，具有“稀缺”性质的物业更是可遇而不可求的资产。而且酒店资产本身就是一个能够抵御通货膨胀的很好保值增值工具，优质的酒店资产还具有很好的现金流，缺钱时也可以跟地产商们一样卖掉“回血”。

可以预见的是，未来市场上会有越来越多酒店资产成交案例，这是酒店交易市场逐步成熟的标志。在此背景下，地产酒管公司正在迎来新阶段赛程的重要分水岭。需要注意的是，酒店资产的频频转让并不意味高端酒店失去了市场价值或是需求。酒店业主大换血有利于酒店资产流通，新酒店业主按照市场收益法评估酒店资产价值，酒店由过去的被动投资转向主动投资，酒店作为资产配置的价值属性也在这里显现。

紧缺的现金流让很多地产商释放出大量待交易资产，其中不乏优质酒店，同时坚持继续布局扩张战略。看上去两相矛盾的行为，背后动机并不冲突。其核心还是寻找新的增长点、维持庞大“身躯”的运转。在市场权衡利弊之后的博弈下，谁能抓住机遇，谁距离“新生”又近了一步。在众多地产酒店层出不穷的战略调整下，谁都有可能成为最终的“大赢家”。

本文转载自公众号：空间秘探，作者：Essai   近日，万豪、希尔顿、洲际、凯悦、温格姆等国际酒店巨头们相继发布2024年第二季度财报，这些早早进入中国市场的巨头们竟无一例外，在大中华区酒店业绩中出现疲软现象。相较于晚些入局的“第二梯队”酒店，如凯宾斯基、四季、都喜、雅阁则稳扎稳打，开出一家家新店和创立新品牌。雅阁将在8月连开四家酒店，华丽亮相广州广西秦皇岛。国际酒店集团“第二梯队”的追赶之战正在拉开帷幕……   01 雅阁8月

本文转载自公众号：空间秘探，作者：孟凡 重庆北碚的知名酒店“悦榕庄”将于9月2日在阿里资产上整体法拍，成为最近酒店圈的热点。不过，这次法拍本质上只是申基实业不良资产的清算，跟悦榕庄品牌没太大关系，现在的重庆悦榕庄酒店仍在经营，但可以预测的是，就和当年雅高终止和申基的合作关系一样，悦榕庄也会很快“逃离”申基这个坑，避免自己的品牌受到进一步伤害…… 01 “悦榕庄”7亿法拍 其实卖的是房产 近日，据阿里资产拍卖网消息，重庆北碚的知名酒店“悦榕庄”将于9月2日在阿里资产上整体法拍，起拍价7个亿。此次法拍涉及的资产包括悦榕庄酒店及其二期、员工宿舍、停机坪和办公楼等。具体来看，第一部分资产是悦榕庄一期ABCD区域房地产、机器设备、电子设备、家具家电。悦榕庄二期包含9块土地使用权及地上建筑物、车辆2台，规划包括度假酒店、森林宅院、健康养老公寓等业态170栋，已经修建了119栋，目前多数地块已开发却停工多年，维保状况较差。 重庆北碚悦榕庄是定位于悦榕集团首个豪华温泉度假村，对外宣称“可体验千年古温泉私人泡浴的奢华感受”。其中，悦榕庄一期即悦榕庄酒店建成于2013年5月，有ABCD4个区域房地产，位于重庆市北碚区澄江镇温泉路101号，共有96间套房，均配有私人温泉泡池，占地2万平方米，AC区域整体建筑风格为中式，目前仍在运营中。 悦榕庄二期涉及9个地块，规划业态由悦椿度假酒店、森林宅院、健康养老公寓、养老专题酒店及养老配套设施构成。截至目前，该悦榕庄二期除了1个地块闲置外，其他8个地块虽已开发但停工多年，涉及119栋，部分主体封顶，部分才修了一两层。
重庆北碚悦榕庄背后的业主是重庆柏椿实业公司，而重庆柏椿实业背后是重庆申基实业集团。申基实业集团在最辉煌的时候，旗下拥有包括重庆阿卡斯酒店投资管理有限公司、重庆正典汽车销售有限责任公司、重庆平方厘米房地产经纪有限公司、重庆爵驰游艇俱乐部有限公司、重庆申基通用航空有限公司、申基国际控股有限公司等一众公司，涉足汽车、地产、酒店、游艇和直升机等多个领域。先后曾拥有过的酒店包括重庆北碚悦榕庄、解放碑威斯汀、重庆申基索菲特、重庆梁平戴斯酒店、秀山豪生酒店等诸多五星酒店。

为与高端的产品项目相匹配，申基实业甚至专门为此成立了重庆爵驰游艇俱乐部与重庆申基通用航空，花重金建设直升机停机坪、专享飞机、游艇接送码头等配套。众豪华酒店与设施的加持，让申基实业集团在重庆有了自己的“酒店王国”，也让其“王国”最终坍塌瓦解……
重庆申基实业成立于1996年，是一家包含房地产开发、酒店经营管理、汽车销售和进出口贸易等业务的多元化集团公司。成立之初以汽车销售为主，2000年成为首家一汽奥迪重庆地区经销商。而后，创立了“国际酒店+特色地产”的模式：以高知名度的星级酒店为主题，带动顶级商务写字楼、奢侈品商业、高端住宅等物业的开发和运营。2013年，在香港上市了“申基国际控股有限公司”。

这种“国际酒店+特色地产”的地产模式，让申基实业在地产时代辉煌一时。但随着地产时代逐渐落幕，“新资管时代”开始到来，让依旧用地产思维投资的申基实业吃尽苦头，最后崩盘破产清算。“悦榕庄”百栋烂尾别墅就是其地产思维的体现。

当下酒店资产不再像早期那样，静止不动也有其价值，而是需要实现资产增值才能有投资回报。“新资管时代”酒店投资，意味着酒店作为房地产配套功能的模式需要向具有商业模式、高坪效、可以自负盈亏的思维模式转变。而“悦榕庄”百栋烂尾别墅当年建造的出发点，并没有根据周边商圈、消费者需求以及物业特点考虑其资产效益，可以说，这百栋烂尾别墅群本身就是“不良资产”。

除“悦榕庄”别墅群以外，申基实业的其他投资行为同样如此，高成本低效益的错误投资行为让资金链不断紧绷最终导致断裂。2015年起，重庆申基实业集团开始陷入资金链危机。2016年，开业仅2年的重庆解放碑威斯汀连同所在的地块申基金融广场被申基挂牌出售；2017年，雅高集团宣布终止和申基的合作管理关系，结束合作的背后与管理期间酒店形成的约1200万元经营债务有关。随后，申基索菲特酒店更名为雅诗特酒店，最终该酒店也于2022年被摆上了法拍货架。申基实业集团位于海南五指山的国有建设用地使用权也因强制执行进行公开拍卖，面积约200亩，起拍价6628万元。2022年1月，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆市江北区国咨小额贷款有限公司对申基实业集团的破产清算申请。


投资定位正确未必成功，因为还有后期运营等因素影响；但是没有从资管思维出发，定位错位的投资行为注定失败，越来越多烂尾品牌酒店，正在成为这种错误投资行为的牺牲品。

太原市最为知名的烂尾建筑山西晋豪国际大酒店，近日迎来第四次拍卖。早在2018年，山西晋豪国际大酒店就被拍卖过三次，但当时不是破产公司资产拍卖，只是常规法拍，第一次拍卖起拍价为5.5319亿元，第二次和第三次的拍卖价格降至5.2553亿元。但三次拍卖最后都流拍了。此次拍卖，山西晋豪国际大酒店的起拍价已从5.5319亿元降到了4.8503亿元，降幅达到6816万元。

山西晋豪国际大酒店由山西晋豪国际大酒店有限公司和希尔顿酒店管理公司合作开发，原计划要将酒店建成山西省内首家五星级酒店，即太原第一家希尔顿酒店，2006年开工，设计高度156米，共37层（地上）及地下三层，总建筑面积达74855平方米，据报道耗资6亿元 。最初，该酒店预计在2008年北京奥运会开幕前建成，但直至2010年7月主体工程才正式封顶，开业日期一拖再拖。后来，该酒店又计划2011年建成开业，但山西晋豪国际大酒店有限公司资金链愈加紧张和项目手续不完善，项目逐渐进入烂尾状态。

如恩设计与艾迪逊联合加持的武汉中心大厦，曾经规划中的君悦酒店，预计在大厦88层矗立，超越上海金茂君悦，成为全球海拔最高的君悦酒店，并在2018年就释出了样板间实景图。但由于泛海置业有限公司资金链断裂，武汉大厦最终烂尾，原本规划其中的君悦酒店也只能跟着烂尾。

受到万众瞩目但最后还是烂尾的奢华酒店还有成都文华东方酒店。2012年，四川省旅游局、成都市旅游局同意将顺江路333号地块项目作为国家重点旅游项目。这就是规划建设文华东方酒店的地块。2013年，成都门里望江置地有限公司陆续取得建设工程规划许可，预计建造高达88层333米的文华东方。然而，因门里集团债务问题，与文华东方酒店一同签下的范思哲公寓项目早在2017年便已停工，主体建筑尚未成型，文华东方酒店也因此停滞。2022年，门里集团21.9亿元债权招商，其中抵押物就包括文华东方酒店。

原本计划在重庆地区打造最高端的度假酒店和高尔夫度假休闲区，使其成为涪陵区第一家五星级酒店的华帝王朝大酒店在2011年年底正式开工建设，占地约50亩，总投资约4亿元。最初计划在2015年12月底全部交付使用，但到了竣工期，酒店却仅仅完成了封顶。后因华地王朝大酒店公司经营情况不善等问题，公司最后破产清算，华帝王朝大酒店也跟着停工，并被拍卖，评估价为1.825104亿元。期间，前12次挂拍因无人出价而流拍，至2022年6月30日第13次挂网拍卖时，经27轮竞买，参与竞买人重庆市正宇投资控股有限公司最终拿下该项目，竞买价1761.7523万元。

以上案例中的烂尾酒店，皆因投资人资金链断裂，最终只能停工烂尾。而资金链断裂原因与申基实业大差不差，即从房地产投资思维出发，以销售为目的的开发逻辑，不考虑后期运营收益与资产增值多线投资，但项目回本又慢，甚至大量高成本投资维护运营成本高于收益，只能一直亏损，最后资金运转不过来导致崩盘。

另外，不得不注意的是，这些烂尾高星酒店背后的知名品牌，希尔顿、悦榕庄、君悦等，虽然是轻资产运营，但是当初被引进时没有对整体项目和引进方做好相关评估，当项目烂尾，首先受到冲击的是自身品牌，在舆论上也容易反噬造成品牌伤害。一位长期从事国际品牌项目开发的业内人士告诉空间秘探，国际某个头部酒店品牌，行业内对其甚至有点忌讳，因为这个品牌目前在全国签约项目起码有10个处于烂尾状态。


2019年国内五星级酒店数量达到了最高峰，共有833家，随后每年开始递减。根据相关部门数据显示，2023年五星级酒店772家，相比于2022年的783家少了11家，高星级酒店的生意越来越难成为业内共识。高星酒店建造成本高，动辄上亿，同时固定成本很高，只要酒店开业一天，人工、能耗等都是巨大的开支，毛利率较低。想要获得预期回报，不被摆上货架，高星酒店投资尤其需要用好资管思维。

/做好正确定位

在投资一家酒店前先做好市场调研，酒店选址首先考虑市场需求，档次定位不能超出市场需求水平，就比如一些低线城市出售五星级酒店相对艰难就是这个原因。在缺乏市场需求的地方建造高星酒店，通常也就注定了该酒店将成为“不良资产”。即使后期因运营管理原因，酒店最终走向亏损，也能因其好的地段有换牌可能。例如佘山索菲特大酒店、海口香格里拉（国宾馆）、福州南三迪希尔顿逸林酒店、西安中晶华邑酒店、常州香格里拉、千岛湖安麓酒店等在2023年先后换牌的酒店，皆是出于地段和产品优势。好的地段、好的酒店这种稀缺资源永远是投资者喜爱的收购和投资标的。

正确定位除选址外，在建造时利用好酒店坪效也十分关键。许多资金链断裂的投资人，在酒店建造时，只想着一味地投钱，最后投入成本太大导致盈利一直难以覆盖成本，申基实业就是最好的例子。新加坡凯德置地的投资管理相关负责人曾经从投资回报的角度分享了一个影响坪效的“四三三公式”，即40%代表前期的开发，30%是设计，30%是运营。开发前期的坪效规划，可以说是举足轻重，只有规划好每一块地的使用，避免无效空间，才能更大程度降低成本，避免后期亏损。

/关注经营数字

即使定位正确，也不能保证后期酒店经营一定挣钱。许多拥有好地段的高星酒店在换牌三四次后依旧亏损，如近日被挂上货架的北京索菲特酒店，北京长安街W酒店、北京凯莱大酒店……这都是这家大酒店曾用过的名字，且在不同时期这家酒店都可以说是酒店中的顶流。尽管是顶流，也难掩多年的亏损窘境。而像北京索菲特酒店这样即使每日流水多也依旧亏损的酒店，不在少数。因此，从资产管理角度出发，在酒店经营中，酒店管理人关键还是要学会看“账本”，学会从MPI（市场渗透指数，即入住表现）、ARI（平均房价指数）、RGI（每间可售房收益产生指数）等市场指数，来判断酒店经营状况。例如上海金茂酒店商业管理有限公司财务总监张润红曾分享过一个案例，一家酒店的客房收入下降，但出租率和房价却没变，那可能问题是出在客房成本上面。从客房成本入手，客房用品的采购成本价实际比原来更低，那可能是消耗量更大的原因。通过数字层层分析，最后可能找到问题的根源是在管理上。最后通过这一“小数字”的变化，张润红帮助运营团队发现了很多问题，并创新了管理手段，如建立库存盘库的机制。

此外，除了关注日常经营数字之外，通过数字看预算、计算投资回报同样重要，根据预算与回报数字计算，做好合理经营计划、收益管理。同时，不仅要盯住酒店的经营数字，还需要盯住资本市场的数字情况、大宗市场交易状况，把握好从投资到退出整个链条。

/管理团队人才

对于高星酒店，服务效果更容易被消费者放大，充满温情与体贴的服务往往是高星酒店留住客人的重要因素。而酒店优质服务的前提，是拥有一个良性的管理团队与快乐的员工。只有酒店员工在工作中感到开心，才会愿意发自内心去关心客人，并主动进行自我提升。因此，在团队管理中，关心关爱好员工至关重要。例如，有客人投诉员工态度不好，第一时间不应该是去责怪该员工，而是应该先去了解该员工态度背后真正的原因。同时，对于团队管理，还需要做到奖惩分明、公平公正、知人善任，让团队之间形成一个良性的循环。

综上，当下酒店拍卖与烂尾情况不断出现，越来越多酒店资产沦为不良资产，根源还是资产管理的各个环节存在很多错知错行。而国内酒店资产的大量流拍也开始倒逼酒店投资人重视资产管理，按资产管理行事。未来，中国酒店交易资产的核心，不仅仅是土地或大楼等有形资产，更多可能是以管理能力为主的无形资产以及资产背后的品牌价值。

想要沿着中国边境线自驾一圈，我们要走多少条公路？ 其实不多，只有三条。 G331（辽宁丹东-新疆阿勒泰，全程9333公里）、G219（新疆喀纳斯-广西东兴，全程10065公里）和G228（广西东兴-辽宁丹东，全程7800公里）。 一直以来，边境自驾游是极少数发烧友的小众玩法。然而，从去年开始，这股风吹进了大众旅游群体，因为其中一条边境公路在社交新媒体上成为新晋网红： G331。 这条边境公路还有一个更霸气的名称——中国北境公路之王。 G331自辽宁起始，途径吉林、黑龙江、内蒙古、甘肃和新疆6个省份，横跨4个时区，看遍森林、草原、河流、沙漠、戈壁等多样风景，边境另一侧是朝鲜、俄罗斯和蒙古三大北方邻国，沿途散落上百个特色各异边境小镇。 不夸张的说，走完这条公路才能体会到什么叫中华北境之辽阔与壮美。 “中国北境公路之王”爆火之后，G331所蕴含的潜在商业价值开始引来沿途各省虎视眈眈。毕竟，美国加州66号公路的成功案例在前，独库公路给新疆吸金无数案例在后，哪个省能率先在自己的地盘上打响这一新文旅IP品牌，谁就能与“中国北境公路之王”深度捆绑，吃到最肥的那块红利。 G331途径6个省份中，东北三省对这一新文旅IP的争夺欲远胜于西北三省。 早在2019年，黑龙江就提出打造“醉美龙江331边境路”的口号；辽宁利用G331起点在丹东的优势，加紧打造G331起点标识并提出打造G331边境旅游风景道；吉林虽然不是东北最早提出开发G331的省份，却是开发力度最大的。2024年6月，吉林高调提出将从省级层面全力开发G331吉林段，并为之配套多项规划与政策。

2024年8月，文旅部和黑吉辽蒙甘新6省文旅及相关部门联合发起的“G331边境旅游联盟”则是让“中国北境公路之王”文旅含金量再度提升的同时，也宣告对这一文旅IP的省际争夺战，正式从东北三省打响。
劲旅君不久前找一位国内自驾游资深从业者深入聊了聊他们眼中的G331，后者提出了一个观察“中国北境公路之王”的独特视角。

除极少数自驾发烧友外，绝大多数国内普通自驾游玩家探索G331这种动辄横跨6个省近万公里的公路时，受时间、精力与预算限制，很少有人从头跑到尾，大家更倾向于找出G331最具性价比的一段公路去深度体验。而衡量某一段G331是否最具性价比，参考的两大关键元素是“自然人文”和“边境体验”的集中度和丰富度。


G331辽宁段最大的优势是占据起点首发优势，但劣势非常明显，G331境内路段太短，途径丹东和宽甸两个地市，总长279公里，自驾时长短，可看的自然人文景观有限，边境体验仅限于中朝边境的丹东口岸。

G331黑龙江段倒是够长，达到2600公里，途径19个地市，沿途既有华夏东极和神州北极这样的特色城市，又有黑河、绥芬河这样的知名对俄口岸，不过问题在于沿途“自然人文”和“边境体验”集中度低，自驾玩家耗费的时间与精力成本更高。

相较而言，G331吉林段综合性价比更高一筹。

一方面，G331吉林段在1437公里的路程途径10个地市，吉林最拿得出手的五个顶级文旅IP长白山、高句丽遗址、鸭绿江、图们江和网红城市延吉全都在动线上。另一方面，G331吉林段边境体验更为丰富，沿途多个城市均为对外口岸不说，珲春更是国内唯一一个中朝俄三国边境，“一眼望三国”是吸引年轻人的一大爆点。

G331好比串起珍珠项链的那条线，东三省沿途大大小小的风景好比一颗颗珍珠，只不过G331吉林段这条线上的珍珠又大又闪又密集，是整串珍珠项链上最耀眼的存在。

因此，G331吉林段将会成为自驾游相关企业最优先考虑的破局点。

去年以来，吉林抓住了这一机遇，其未来针对G331的开发提出了三个关键点：

其一，以G331吉林段为轴，将沿途10地市所有标志性旅游资源串联进去，集中提高旅游资源性价比。未来吉林将以长白山为龙头，以延吉、珲春、集安为三个新增长极，以鸭绿江、图们江为两翼，以多个精品旅游产品为支撑的“132N”发展格局，如此一来，甚至吉林全省几乎一大半优质旅游资源几乎全部被纳入其中。不夸张的说，游客自驾一趟G331吉林段，约等于游遍了整个吉林。

其二，吉林将实现G331吉林段沿途旅游流量与资源的二次整合与分配。一方面，吉林将对沿途新老旅游资源进行一次全面梳理，强势的、优质的、有潜力的旅游资源被筛选出来，集中推荐一批G331吉林段沿途自驾游必打卡文旅项目。另一方面，吉林将各地分散的游客流量聚集起来，通过宣传和营销进行流量二次分配，老旅游资源的流量基本盘更加巩固，新旅游资源获得宝贵的流量倾斜。例如，珲春瓦斯托克欢乐岛是今年才正式营业的一个俄罗斯风格主题乐园，作为当地重点打造的新文旅项目，此次正好可以借G331的东风，实现更多品牌曝光与客流吸引。

其三，为了提升自驾体验，吉林将对G331吉林段公路网络进行了一次系统化梳理。简单来说，就是告诉自驾玩家，你的自驾线路应该如何安排最为高性价比。尤其强调“快进和慢游”。“快进”就是自驾玩家无论从G331沿途哪个城市出发，都能够最快速、最便捷的进入到这条公路；“慢游”就是自驾玩家在沿途停留的时间更长。以G331吉林段最核心的打卡点长白山为例，当自驾游客落地长白山机场以后，他可以驾车以长白山为起点，“快进”到G331吉林段。然后，他的“慢游”即可以是走长白山景区、露水河狩猎度假区、聚龙火山温泉等一线，也可以走吉林市、长春、中国雪乡、亚布力、漠河等一线。


吉林虽然对争夺“中国北境公路之王”势在必得，但劲旅君今年在吉林沿G331考察时却发现，如果站在市场层面或者自驾游客层面来看，吉林还需要思考一个重要问题：

G331在吉林境内真正吸引游客的爆点是什么？

劲旅君跟吉林当地几位旅游从业者朋友探讨，他们的观点颇有启发性。

A君是国内资深自驾游从业者，他认为G331吉林段真正的爆点在于“边境体验的真实感”。

G219就和G331“边境体验”上存在很大差异。G219全程都在高海拔地区，对面是印度和巴基斯坦，受限于恶劣的自然环境，边境线两边鲜有人烟，自驾玩家在途中很难有比较深刻的边境人文体验，更像是一次极限自驾挑战。

G331完全不同，尤其是G331吉林段，隔着鸭绿江和图们江，自驾玩家可以近距离感受到朝鲜与俄罗斯本地人的真实生活。很多自驾玩家最大的乐趣，就是坐在边境线边上，好奇眺望对岸国家人民的一举一动，一言一行，这和你真正去到对面国家是完全不同的两种感受，有一种隐约且诱人的神秘感。

A君还喜欢和边境村镇的蒙古族、朝鲜族、俄罗斯族人们聊天，听他们诉说当地的边境故事，这边哪一家和那边的哪一家原本是一家，后来为什么分家啦；这家的朝鲜族小伙和对面的姑娘在一起啦，那个村的俄罗斯族族裔至今都在对面俄罗斯小城有亲戚……家长里短，却是G331自驾的真正乐趣所在。

B君是一位资深旅行博主，他认为G331吉林段的爆点应该是朝鲜族乡村。2020年前后，他曾自驾深入延边图们深山里的朝鲜族百年部落，与部落守护人深入交流，探讨延边朝鲜族迁入历史和百年发展传承，甚至聊到族群、国家、民族之间的关系。他随后将探访视频发布到社交新媒体后，全网获得400万观看量，无数年轻人求同款自驾攻略。

C君是当地一名旅游投资者，他进一步深化了B君的观点，认为G331吉林段的爆点在于长白山在地文化，包括朝鲜族文化、本地传统民俗文化等，目前这些长白山在地文化保存最完整的都在乡村地区，因此利用G331吉林段开发的机会，将这些长白山在地文化发掘出来，打造一批新景区、新乡村将有可能催生出新的网红爆点。

D君是一名当地旅行社从业者，他认为G331吉林段未来的爆点是朝鲜出境游。中国主要对朝口岸城市都在吉林，因此发展朝鲜出境游是独有优势，过往这几年，年轻人对于这个神秘的国度的兴趣与日俱增。朝鲜对中国游客本身也持欢迎态度，双方口岸城市互开也并非难事。未来不仅是朝鲜中短途跟团游产品，甚至中长途或者自驾游业务的开放也值得期待。

E君提出一个更为新颖的观点。青海湖一直以风景优美着称，但真正引爆这个文旅IP的却是一项运动赛事——环青海湖自行车赛。这项赛事不仅让青海湖的名气从国内走向海外，而且还成功让青海湖的软硬件设施大幅提升，更重要的是让青海湖这一文旅IP的内涵得到深化，这里不仅仅是一个看风景的地方，更是一个挑战自我极限的赛场。G331吉林段本身就是一条公路，应该利用这一优势打造一项属于“中国北境公路之王”自行车赛事。实际上，当地已经连续6年举办环长白山森林自行车赛，目的就是希望将赛事打造成为爆点，吸引更多年轻人目光。
去年以来，年轻人对旅行是否能够提供充足“情绪价值”的需求大幅提升，例如，年轻人去县城反向旅游是想获取“不想内卷的躺平情绪”， G331吉林段又该给自驾游的年轻人提供怎样的情绪价值呢？

这方面国内早有先例。

国内自驾游最火爆的G318就以一句“此生必驾318”吸引无数年轻人前仆后继。这句SLOGAN蕴含着着年轻人勇于“挑战自我，逐梦西藏”的理想，是一种年轻人的精神图腾。

一位旅行达人朋友的观点值得分享，他认为“中国北境公路之王”能够向年轻人提供的情绪价值里一定要有“边塞的历史感”和“深刻的爱国情怀”。

当你站在中朝边境眺望对面，两岸完全不同的风景，会让你深刻感受到“改革开放”四个字的历史感有多厚重。当你站在中俄口岸，看着俄罗斯人源源不断涌入，大肆消费与购物时，才会深刻感受到“国富民强”四个字背后的真正分量，这是只属于“边塞的历史感”。

G331吉林段有一个小城市珲春，当地最知名的景点是龙虎阁。此处是中俄朝三国边境交汇处，站在龙虎阁最高处，可以切身体验“鸡鸣闻三国，犬吠惊三疆”。几乎每一个来到这里参观的中国人，都会死死盯着前方若隐若现的海面，内心无比痛心的吼上一句：

“一步之遥啊！”

因为距离中国边境线区区15公里之外，就是图们江入海口。这条发源自中国长白山的大江从此处日夜不歇注入日本海。然而，中国却在150多年前永远失去了日本海出海口，不仅使得吉林省从滨海省份成为内陆省份，同时也掐断了东北内陆出海的唯一海洋口岸。没有什么比这更深刻的爱国情怀了。

这位旅行达人朋友建议，吉林想要深挖“中国北境之王”背后的情绪价值，边塞和爱国是永远绕不过去的关键词，必须要擅于挖掘和利用。


为了加速抢占“中国北境公路之王”新文旅IP的头波红利，吉林去年以来官方层面的动作从未停止。

由于G331吉林段途径省内10个地市，如何协调各地市在开发过程中的利益关系是个敏感点。为此，吉林计划打造一个G331吉林段协调开发机制，由沿途各地市政府部门和相关旅企共同参与，大家来协商责任承担和利益分配。

吉林还在尝试将一些先行先试的旅游政策率先落地到G331吉林段。例如，中俄朝之间口岸城市出入境开放的相关政策，再比如一些专项资金和长期国债类项目也可以考虑在这里先行先试。

此外，鉴于有自驾游从业者提出，G331吉林段在公路本身还有很大提升空间。一是沿途配套服务设施还不完善，迫切需要提升；二是G331限速路段太多，影响自驾体验。

据知情人士透露，G331吉林段的道路改造工程即将上马，有些路段路面会拓宽，还会兴建一批汽车营地和自驾服务驿站。

“中国北境公路之王”新文旅IP的争夺战才刚刚开始，随着吉林的快速出手，黑龙江和辽宁的动作最晚明年初都会启动，西北三省自然也不会视而不见。

归根到底，“中国北境公路之王”新文旅IP，不仅仅涉及到商业利益的争夺，背后还有更深层次意义：

以稳边固边的方式开发边境；

探索边境口岸加速对外开放；

推动边境乡村的脱贫与致富；

这是边境省份必须要持续稳定推进的国策。

因此，“中国北境公路之王”新文旅IP争夺战，对于哪个省，都是不能打输的关键一仗。

暑期前半场，酒店生意不如去年，是当下很多酒店人的真实体感。 “原本七、八月份的预期ADR可能是500或 600，今年做到450、480也可以。”一位从事酒店品牌加盟的资深从业者告诉笔者：只要不亏本，这个暑期先保入住率。 另一位单体酒店业者，也有着类似的经历。暑期刚开始，他就对旗下酒店实施成本控制，如精简人员、外包财务管理等，降低支出;同时考虑以往较少的客户群体，像稍低价的旅行团、旅行社等，保入住率。 在此背景下，审视酒店暑期后半程市场表现，是继续量价齐跌，还是回归常态?这一切，都值得我们结合当前的市场动态，共同观察与期待。 一、消费降级下“卷疯”的热门城市 7月15日，国家统计局公布2024年上半年消费数据。6月，社会消费品零售总额同比增长2%，环比下降0.12%。上半年，社会消费品零售总额235969亿元，同比增长3.7%。去年12月，社会消费品零售总额增速为7.4%，相较而言，二季度，消费的边际增速已经明显放缓。 消费降级所带来的影响在作为经济晴雨表的酒店行业感知更甚。今年暑假，一线热门旅游城市的部分酒店价格较同期下降十分严重。以海南为例，携程数据显示，截至今年7月15日，暑期三亚高星酒店的单均金额花费较去年同期降低24%左右.....可以看出，酒店市场的竞争已经愈发白热化，“马太效应”、“零和博弈”特征愈发显着。 图注：柏纳酒店(杭州武林门店)